※ 승소사례 블로그 참고 : [분양해지 성공사례] 속초 생활숙박시설 입주지.. : 네이버블로그

최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

오늘은 속초 소재 생활숙박시설 입주지연 분양계약 해제 사건을 소개해드리겠습니다.

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이 사건에서 법원은 장기간의 입주지연을 이유로 분양계약 해제를 인정하고, 수분양자가 납부한 계약금과 중도금, 분양대금 총액의 10%에 해당하는 위약금까지 전액 반환하라고 판결하였습니다.

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최종적으로 의뢰인이 청구한 원금 179,964,000원 전액과 지연손해금이 인정되어 원고 전부 승소 판결을 받았습니다.

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의뢰인은 2022년 속초에 신축될 생활숙박시설을 분양받았습니다.

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분양대금은 총 299,942,000원이었고, 의뢰인은 계약금 29,994,000원을 납부한 뒤 중도금 대출을 이용해 1차부터 4차까지 합계 119,976,000원을 추가로 납부했습니다.

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당초 분양계약서에는 입주예정일이 2024년 9월로 기재되어 있었습니다. 또한 시행사의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연되는 경우 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있도록 정해져 있었습니다.

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그러나 공사 진행 과정에서 시공사가 공사를 중단하고 현장에서 철수하면서 준공과 입주가 계속 지연됐습니다.

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시행사는 대체 시공사를 물색하겠다고 안내했지만, 이후에도 공사는 재개되지 않았고 구체적인 준공일이나 입주일도 정해지지 않았습니다.

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이에 의뢰인은 시행사에 입주지연을 이유로 분양계약 해제를 통지하고, 다음 금액의 반환을 청구했습니다.

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• 계약금 29,994,000원

• 중도금 119,976,000원

• 분양대금 총액의 10%인 위약금 29,994,000원

• 합계 179,964,000원

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이 사건에서는 크게 세 가지가 문제 됐습니다.

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첫째, 시공사의 공사 중단과 현장 철수를 시행사의 귀책사유로 볼 수 있는지였습니다. 시행사는 자신이 직접 공사를 중단한 것이 아니라 시공사가 갑자기 철수하여 입주가 지연된 것이므로, 시행사에게 책임이 없다고 주장했습니다.

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둘째, 은행의 중도금 대출을 통해 납부된 중도금도 수분양자가 시행사를 상대로 직접 반환을 청구할 수 있는지가 문제 됐습니다. 의뢰인의 중도금은 은행이 시행사 측 분양대금 계좌로 직접 지급한 방식이었기 때문에, 시행사는 수분양자가 자신에게 중도금 반환을 직접 청구할 수 없다고 다퉜습니다.

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셋째, 시행사가 그동안 부담한 중도금 대출이자를 계약금과 중도금 반환액에서 공제할 수 있는지도 쟁점이 됐습니다.

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첫째, 시공사 철수는 시행사가 책임질 수 없는 불가항력이 아닙니다.

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법원은 시공사가 공사를 중단하고 현장에서 철수한 사정만으로는 천재지변이나 이에 준하는 불가항력에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

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생활숙박시설과 같은 집합건물의 신축·분양사업은 장기간에 걸쳐 진행되기 때문에 공사 변경이나 공기 지연 등 여러 변수가 발생할 수 있습니다.

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법원은 분양계약에서 입주예정일 이후 다시 3개월의 유예기간을 둔 이유도 이러한 통상적인 사업상 변수를 고려한 것으로 보았습니다.

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따라서 시공사 교체나 공사 중단과 같은 사정은 원칙적으로 시행사가 부담해야 할 사업상 위험이고, 이를 이유로 수분양자에 대한 입주 의무를 면할 수 없다고 판단했습니다.

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특히 시행사가 이미 한 차례 입주예정일을 연기했음에도, 변경된 입주예정일로부터 다시 3개월이 지나도록 생활숙박시설을 입주 가능한 상태로 제공하지 못했다는 점도 중요하게 고려됐습니다.

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결국 법원은 입주지연에 시행사의 귀책사유가 없다고 인정할 증거가 부족하다고 보아, 의뢰인의 분양계약 해제가 적법하다고 판단했습니다.

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둘째, 은행 대출로 납부한 중도금도 반환 대상입니다.

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이 사건에서 가장 중요한 쟁점은 중도금 반환이었습니다.

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의뢰인은 중도금 대출을 통해 총 119,976,000원을 납부했습니다. 중도금은 은행이 대출금을 실행해 시행사 측 분양대금 계좌로 직접 지급하는 방식으로 납부됐습니다.

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시행사는 분양계약서에 계약이 해제되면 중도금 대출원금을 공제하여 대출기관에 지급하고 나머지 금액을 수분양자에게 반환하도록 정한 조항이 있으므로, 수분양자가 중도금 전액을 자신에게 직접 청구할 수 없다고 주장했습니다.

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그러나 법원은 해당 조항이 시행사의 중도금 반환의무 자체를 없애는 조항은 아니라고 판단했습니다.

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중도금 대출의 채무자는 수분양자입니다. 따라서 시행사가 은행에 대출원금을 대신 상환하지도 않고 수분양자에게 중도금을 반환하지도 않는다면, 수분양자는 시행사에 지급된 분양대금을 돌려받지 못한 상태에서 은행 대출금까지 상환해야 합니다.

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반면 시행사는 중도금을 그대로 보유하면서 은행과 수분양자 누구에게도 반환하지 않게 됩니다.

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법원은 이와 같은 결과는 계약해제에 따른 시행사의 원상회복의무를 부당하게 면제하는 것이라고 판단했습니다.

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분양계약서의 중도금 대출금 공제 조항은 시행사가 실제로 대출기관에 대출금을 대위변제한 경우 이중지급을 방지하기 위한 정산방법에 관한 조항일 뿐, 시행사가 아무런 대위변제도 하지 않은 상태에서 수분양자의 반환청구권을 배제하는 조항으로 볼 수 없다는 것입니다.

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이에 따라 법원은 의뢰인이 시행사를 상대로 은행 대출로 납부된 중도금 전액의 반환을 직접 청구할 수 있다고 판단했습니다.

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셋째, 시행사가 납부한 중도금 대출이자도 공제할 수 없습니다

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시행사는 분양계약이 유지되는 동안 자신이 납부한 중도금 대출이자 약 997만 원을 반환금에서 공제해야 한다고 주장했습니다.

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그러나 법원은 이 주장도 받아들이지 않았습니다.

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분양계약이 정상적으로 유지되는 경우 시행사가 중도금 대출이자를 부담하기로 약정했는데, 시행사의 귀책사유로 분양계약이 해제됐다는 이유로 오히려 수분양자가 그동안의 대출이자를 부담하게 되는 것은 불합리하다고 판단했습니다.

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법원은 계약서상 중도금 대출이자 공제 조항은 수분양자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우를 전제로 한 것으로 해석해야 한다고 보았습니다.

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따라서 시행사의 입주지연으로 계약이 해제된 이 사건에서는 시행사가 부담한 중도금 대출이자를 수분양자에게 반환받거나 분양대금 반환액에서 공제할 수 없다고 판단했습니다.

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분양계약서에는 시행사의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우 시행사가 수분양자에게 분양대금 총액의 10%를 위약금으로 지급하도록 정해져 있었습니다.

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이에 대해 시행사는 위약금이 지나치게 많으므로 감액돼야 한다고 주장했습니다.

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하지만 법원은 부동산 거래에서 매매대금의 10%를 위약금으로 정하는 것이 이례적이거나 과다하다고 보기 어렵고, 해당 계약서 역시 시행사가 직접 작성해 수분양자에게 제공한 것이라는 점을 고려했습니다.

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또한 수분양자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우에도 동일하게 분양대금 총액의 10%가 위약금으로 정해져 있었습니다.

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법원은 이러한 사정을 종합해 위약금을 감액하지 않고, 분양대금 총액의 10%인 29,994,000원 전액을 인정했습니다.

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법원은 최종적으로 시행사에 다음 금액을 지급하라고 판결했습니다.

위 금액에 대한 지연손해금도 함께 인정됐고, 소송 총비용 역시 시행사가 부담하도록 했습니다.

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또한 이 사건 분양대금이 신탁사가 관리하는 사업계좌에 납부되어 있었던 만큼, 법원은 시행사가 신탁사에 분양대금 반환을 위한 자금집행을 요청할 의무도 인정했습니다.

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결과적으로 의뢰인이 청구한 계약금, 중도금 및 위약금 원금 전액이 인정된 원고 전부 승소 판결입니다.

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이 판결은 입주지연으로 분양계약이 해제된 경우, 수분양자가 직접 납부한 계약금뿐 아니라 은행의 집단대출을 통해 납부한 중도금까지 시행사에 반환을 청구할 수 있다는 점을 확인했다는 데 의미가 있습니다.

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중도금 대출이 이용됐다는 이유만으로 시행사가 중도금 반환책임을 면하는 것은 아닙니다. 시행사가 실제로 대출기관에 대출원금을 상환하지 않았다면, 수분양자는 시행사를 상대로 중도금 반환을 직접 청구할 수 있습니다.

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또한 시행사 귀책으로 분양계약이 해제된 경우 시행사가 대납한 중도금 대출이자는 분양대금에서 공제되지 않습니다.

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따라서 입주예정일이 장기간 지났거나 공사가 중단된 상태라면, 시행사의 안내만 기다리기보다 분양계약서와 현재 사업 진행상황을 기준으로 계약해제 요건이 충족됐는지 먼저 검토할 필요가 있습니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

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