※ 승소사례 블로그 참고 :  최정환 부동산 전문 변호사 : 네이버 블로그

최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

가평동원베네스트 민간임대아파트 가입계약을 체결하고 납입한 돈을 돌려받을 수 있을까요?

 

최근 저희 법무법인 랜드로가 가입자를 대리하여 진행한 가평동원베네스트 민간임대 납입금 반환 소송에서 원고 전부 승소 판결을 받았습니다.

 

의정부지방법원 남양주지원은 모집주체가 가입자에게 납입금 전액과 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.

나아가 모집주체가 신탁사에 해당 금원의 집행을 요청하는 의사표시를 하도록 하는 청구까지 인정했습니다.

이번 판결은 단순히 민간임대사업이 지연되었다는 이유로 환불을 인정한 사건이 아닙니다.

모집 과정에서 사업의 실질과 진행 상황, 가입자의 법적 지위 및 출자금 반환 가능성에 관한 기망행위가 있었다는 점을 인정하여 가입계약 취소를 허용한 판결이라는 데 중요한 의미가 있습니다.

 

1. 가평동원베네스트 민간임대, 어떤 사건이었을까요?

 

가평동원베네스트 민간임대사업은 경기도 가평군 일대에 총 1,211세대 규모의 장기일반민간임대주택을 공급한다는 내용으로 추진되었습니다.

모집주체는 장기간 안정적으로 거주할 수 있고, 10년 임대 후 우선분양 전환이 가능하다는 점 등을 강조하면서 가입자를 모집했습니다.

이 사건의 원고 역시 이러한 홍보와 설명을 접하고 민간임대주택 예비임차인 가입계약을 체결하였으며, 이후 수천만 원을 납입했습니다.

그러나 실제 사업은 당시 임대사업자등록이나 주택건설사업계획 승인 등이 이루어지지 않은 초기 단계에 있었습니다.

더욱이 가입자가 납입한 돈은 장래 임대보증금으로 곧바로 보호되는 금원이 아니라, 모집주체가 사업 추진에 사용할 수 있는 출자금이었습니다.

이에 법무법인 랜드로는 모집 당시의 홍보·설명과 실제 사업 구조 사이에 중대한 차이가 있다는 점을 근거로, 가입계약의 취소와 납입금 반환을 청구했습니다.

2. 법원은 "가입계약의 실질은 투자계약"이라고 판단했습니다.

이번 판결에서 특히 주목할 부분입니다.

법원은 이 사건 사업이 장기일반민간임대주택사업이라는 형식을 취하고 있지만, 실제로는 시행사가 초기 사업자금을 확보하기 위해 임의단체를 설립하고, 장래 입주를 희망하는 사람들로부터 투자금을 모집한 구조라고 판단했습니다.

그러면서 "이 사건 가입계약의 실질은 투자계약"이라고 명시했습니다.

또한 가입자들이 민간임대주택법에 따른 임차인에 해당하지 않으므로, 해당 법률에 따른 임차인으로서의 보호를 받을 수 없다는 점도 지적했습니다.

가입자 입장에서는 민간임대아파트에 입주하기 위한 계약이라고 생각했겠지만, 법률적으로는 아직 임차인의 지위를 취득한 것이 아니라 사업의 성공을 전제로 자금을 투자한 것이었던 셈입니다.

 

이러한 차이는 매우 중요합니다.

민간임대주택에 입주할 수 있다는 기대와 민간임대주택법상 임차인의 법적 보호를 받는다는 것은 전혀 다른 문제이기 때문입니다.

따라서 민간임대아파트라는 명칭으로 모집되었다고 하더라도, 실제 계약의 성격과 사업 진행 단계를 면밀하게 확인할 필요가 있습니다.

 

3. 모집주체의 어떤 행위가 기망으로 인정되었을까요?

법원은 가입계약 체결 당시 이루어진 홍보와 설명, 실제 사업 진행 상황 등을 종합하여 모집주체의 기망행위를 인정했습니다.

특히 다음과 같은 사정들이 중요하게 고려되었습니다.

① 사업부지가 확보되었다는 설명

모집 과정에서 사업부지가 모두 확보되었다는 취지의 홍보와 설명이 이루어졌습니다.

그러나 실제로는 가입계약 당시 사업부지의 80% 이상 사용권원조차 확보하지 못한 상태였습니다.

판결문에 따르면 2026년 4월 29일 기준으로도 국공유지를 포함한 사업부지 확보율은 74.23%에 불과했습니다.

② 민간임대주택으로서 법적 보호를 받을 수 있다는 설명

모집주체는 장기일반민간임대주택의 장점과 임대 후 우선분양 전환 가능성 등을 강조했습니다.

그러나 가입 당시에는 임대사업자등록이나 임대보증금 보증보험 가입 등이 이루어지지 않았고, 가입자는 법률상 임차인의 지위도 취득하지 못한 상태였습니다.

③ 사업 무산 시 출자금 전액 반환이 가능하다는 설명

이번 사건에서 특히 중요한 부분입니다.

가입계약에는 모집주체의 귀책사유로 사업이 무산되는 경우 출자금을 반환한다는 내용이 규정되어 있었습니다.

상담 과정에서도 사업이 무산되면 계약금 전액을 돌려받을 수 있다는 취지의 설명이 이루어졌습니다.

 

그러나 법원은 해당 반환약정이 정관의 근거나 총회 결의 없이 이루어진 총유물 처분행위로서 무효라고 판단했습니다.

또한 이미 출자금을 사업비로 집행할 수 있는 구조에서 사업 무산 시 출자금 전액을 반환하는 것은 객관적으로 실현하기 어려운 내용이라고 보았습니다.

그럼에도 모집주체가 출자금 반환이 가능한 것처럼 설명한 행위는 가입계약의 중요한 부분에 관한 기망에 해당한다고 판단했습니다.

결국 가입계약서에 '사업 무산 시 환불'이라는 문구가 존재하더라도, 그 약정이 실제로 유효하고 이행 가능한지는 별개의 문제라는 것입니다.

 

4. 계약서에 서명했다면 환불받을 수 없을까요?

모집주체는 가입계약서에 사업의 성격과 위험 등이 기재되어 있었고, 원고가 그 내용을 인지한 상태에서 계약을 체결했으므로 기망이 성립하지 않는다는 취지로 주장했습니다.

그러나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

 

법률 전문가가 아닌 일반 가입자에게 작은 글씨로 여러 장에 걸쳐 작성된 계약서의 모든 조항을 면밀히 읽고 그 법적 의미를 파악할 것을 기대하기는 어렵다고 보았습니다.

특히 모집 과정에서 들었던 설명과 계약 내용 사이에 차이가 있다는 사실까지 가입자가 스스로 발견하기를 기대하기 어렵다는 점을 지적했습니다.

가입자가 계약의 실질을 정확히 이해했다고 보려면, 단순히 계약서에 서명했다는 사실만으로는 부족하고 투자계약의 성격과 법적 지위 등을 구체적으로 설명했다는 사정이 인정되어야 한다는 취지입니다.

결국 법원은 모집주체의 기망행위가 가입계약 체결 여부를 결정하는 중요한 사항에 관한 것이었다고 판단했습니다.

이에 따라 기망을 이유로 한 가입계약 취소가 적법하다고 인정하고, 납입금 전액의 반환을 명했습니다.

 

5. 납입금 전액 반환뿐 아니라 신탁사 자금집행요청까지 인정되었습니다.

이번 소송에서 법무법인 랜드로는 모집주체를 상대로 납입금 반환을 청구하는 데 그치지 않았습니다.

납입금이 신탁사를 통한 자금관리 구조에 편입되어 있다는 점을 고려하여, 신탁사에 대한 자금집행요청 의사표시도 함께 청구했습니다.

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

의정부지방법원 남양주지원 판결

청구 내용	판결 결과
납입금 반환	전액 인정
지연손해금	2025. 00. 00.부터 완제일까지 연 12%
신탁사에 대한 자금집행요청 의사표시	인정
소송비용	모집주체 부담

 

특히 모집주체는 자금관리 대리사무계약상 계약이 '해지'된 경우에만 신탁사에 환불금 지급을 요청할 수 있고, 계약의 취소나 무효에는 해당 규정이 적용되지 않는다는 취지로 주장했습니다.

 

하지만 법원은 계약의 해지뿐만 아니라 취소나 무효로 계약 효력이 소멸한 경우에도 자금집행요청 관련 규정이 적용된다고 판단했습니다.

이에 따라 가입자가 납입금 반환채권을 실현하기 위해 모집주체의 신탁사에 대한 자금집행요청 권한을 대위행사할 수 있다고 인정했습니다.

납입금 반환청구와 함께 자금관리 구조에 관한 청구까지 인정받았다는 점에서 의미 있는 승소 판결이라고 할 수 있습니다.

 

6. 다른 민간임대 가입자들도 납입금 반환을 청구할 수 있을까요?

이번 판결은 가평동원베네스트 민간임대 가입자뿐 아니라 유사한 구조의 민간임대사업에 가입한 분들에게도 참고가 될 수 있습니다.

특히 임의단체가 가입자를 모집하면서 사업 초기 자금을 출자받고, 향후 임대사업자등록이나 사업계획승인 등을 거쳐 입대차계약으로 전환하는 방식이라면 계약의 실질을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

다만 사업이 지연되거나 사업부지가 확보되지 않았다는 사정만으로 모든 가입계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.

가입 당시 어떠한 홍보와 설명이 이루어졌는지, 그 내용이 실제 사실관계와 얼마나 달랐는지, 가입자가 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 영향을 미쳤는지 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

또한 사업 무산 시 환불을 약속하는 조항이 있더라도 그 조항의 법적 효력과 실현 가능성을 따져보아야 합니다.

 

법무법인 랜드로는 이번 가평동원베네스트 민간임대 사건에서 모집 과정의 기망행위를 입증하여 가입계약 취소와 납입금 전액 반환을 인정받았고, 신탁사에 대한 자금집행요청 의사표시 청구까지 승소했습니다.

유사한 민간임대사업에 가입하여 납입금 반환 문제를 겪고 있다면, 가입계약서뿐만 아니라 모집 당시의 홍보자료, 상담 내용, 실제 사업 진행 상황 및 자금관리계약 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요합니다.

법무법인 랜드로는 실제 민간임대 납입금 반환 소송을 수행한 경험을 바탕으로, 개별 사건의 계약 구조와 법률적 쟁점을 면밀히 분석하고 있습니다.

※ 본 글은 최근 선고된 1심 승소 판결을 기준으로 작성하였으며, 사건별 사실관계와 증거에 따라 법률적 판단은 달라질 수 있습니다.

※ 승소사례 블로그 참고 :  최정환 부동산 전문 변호사 : 네이버 블로그

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소