최근 최정환 변호사, 조정희 변호사는 동작구 상도동 211-386번지 일원에서 추진된 임의단체 회원가입형 민간임대 사업, ‘상도힐스’ 민간임대 가입자를 대리하여 납입금 전액 반환 판결을 받았습니다.

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의뢰인은 위 사업의 모집주체인 입주위원회와 예비임차인 가입계약을 체결하고, 가입금 명목으로 총 35,000,000원을 신탁사 명의 계좌로 송금하였습니다.

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이에 대해 법원은 모집주체인 입주위원회가 의뢰인에게 35,000,000원 전액과 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다.

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나아가 위 금원이 신탁사 계좌에 보관되어 있는 점을 고려하여, 입주위원회가 신탁사에 자금집행을 요청하는 취지의 통지를 하라는 부분도 함께 인정하였습니다.

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단순히 “돈을 돌려주라”는 판결에 그치지 않고, 실제 환불 가능성을 높이기 위한 자금집행 요청 부분까지 인정받았다는 점에서 의미 있는 판결입니다.

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이 사건 사업은 서울 동작구 상도동 211-386번지 일원에서 민간임대주택 신축 및 임대사업을 수행하는 것을 목적으로 추진되었습니다.

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모집 과정에서는 민간임대아파트를 건설·공급하여 가입자가 10년 간 임차인으로 거주하고, 이후 사업승인 시 확정된 분양가로 우선 매입할 권리​가 있다는 취지의 내용이 안내되었습니다.

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최정환 변호사, 조정희 변호사의 의뢰인 역시 이러한 설명을 믿고 예비임차인 가입계약을 체결하였습니다. 이후 입주위원회가 지정한 신탁사 명의 계좌로 가입금 35,000,000원을 납입하셨습니다.

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또한 가입 당시 의뢰인에게는 이른바 우선분양전환권리 확인서가 교부되었습니다.

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그 확인서에는 이 사건 사업의 사업계획승인 신청이 2027년까지 완료되지 않을 경우 계약을 해지할 수 있고, 납입금 전액을 반환한다는 내용이 포함되어 있었습니다.

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겉으로 보면 가입자 입장에서는 “사업이 진행되지 않으면 돈을 돌려받을 수 있다”고 이해할 수 있는 구조였습니다.

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그러나 실제 법률관계에서는 이 환불보장 약정의 효력이 핵심 쟁점이 되었습니다.

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저희는 이 사건에서 환불보장 특약의 법적 성격을 문제 삼았습니다.

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단순히 “나중에 돈을 돌려주겠다”는 약속으로 볼 것이 아니라, 입주위원회 구성원들이 납부한 분담금, 즉 단체 재산의 처분에 해당한다고 본 것입니다.

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비법인사단의 재산은 구성원들의 총유에 속합니다. 따라서 단체 재산의 관리·처분에 해당하는 행위는 정관이나 규약에 정한 절차가 있으면 그 절차에 따라야 하고, 별도 규정이 없다면 총회 결의 등 적법한 의사결정 절차를 거쳐야 합니다.

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그런데 이 사건에서는 피고 입주위원회가 의뢰인에게 납입금 전액 반환을 보장하는 내용의 확인서를 교부하면서도 그와 같은 환불보장 약정에 관하여 총회 결의를 거쳤다고 볼 만한 자료가 없었습니다.

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이에 저희는 위 환불보장 약정이 총유물 처분행위에 해당하므로 총회 결의 없이는 효력이 없고, 나아가 그 약정이 예비임차인 가입계약과 일체로 체결된 이상 가입계약 전체도 무효라고 주장하였습니다.

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법원은 저희 주장을 받아들였습니다.

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법원은 이 사건 환불보장 약정이 단순한 채무부담행위로 보기 어렵고, 입주위원회 구성원들이 납부한 분담금이라는 단체 재산의 처분에 해당한다고 보았습니다.

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그런데 위 환불보장 약정에 관한 입주위원회의 총회 결의가 있었다고 볼 증거가 없으므로, 위 약정은 무효라고 판단하였습니다.

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나아가 법원은 환불보장 약정이 예비임차인 가입계약과 별개의 독립된 약정이 아니라, 가입계약에 따른 분담금에 관한 특약 사항을 정하기 위해 일체로 체결된 것이라고 보았습니다.

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결국 환불보장 약정이 무효인 이상, 그와 일체로 체결된 예비임차인 가입계약 역시 무효라고 판단하였습니다.

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이에 따라 법원은 입주위원회가 의뢰인에게 납입금 35,000,000원 전액과 이에 대한 연 12%의 지연손해금을 지급해야 한다고 판결하였습니다.

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이 사건에서 중요한 부분은 하나 더 있습니다.

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의뢰인이 납입한 돈은 입주위원회가 직접 보관한 것이 아니라, 신탁사 명의 계좌로 송금되어 있었습니다. 따라서 단순히 입주위원회를 상대로 “돈을 지급하라”는 판결만 받는 경우, 실제 환불 과정에서 자금집행 절차가 문제될 수 있었습니다.

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이에 저희는 입주위원회가 신탁사에 자금집행을 요청하도록 하는 청구도 함께 하였습니다.

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법원은 이 부분도 인정하였습니다.

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입주위원회가 신탁사에 납입금 반환을 위한 자금집행 요청 취지의 통지를 해야 한다고 본 것입니다.

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민간임대 환불 사건에서는 단순히 승소판결을 받는 것뿐 아니라, 실제로 돈이 어디에 보관되어 있는지, 누가 신탁사에 자금집행을 요청할 수 있는지, 자금관리계약상 절차가 어떻게 되어 있는지까지 함께 검토해야 합니다.

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이번 판결은 이러한 실무적인 부분까지 반영되었다는 점에서 의미가 있습니다.

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이 사건은 환불보장 특약이 존재한 사안이었습니다. 다만 환불보장 특약이 있다고 해서 언제나 안전한 것은 아닙니다.

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오히려 그 특약이 어떤 절차로 작성되었는지, 총회 결의 등 단체 내부 의사결정 절차를 거쳤는지, 가입계약과 어떤 관계에 있는지를 별도로 검토해야 합니다.

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반대로 환불보장 특약이나 안심보장증서가 없다고 해서 곧바로 환불이 불가능하다고 단정할 필요도 없습니다.

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다른 임의단체 회원가입형 민간임대 사건들에서 민간임대주택을 공급할 자격과 절차를 갖추지 못한 단체가 마치 정상적인 민간임대주택을 공급하는 것처럼 홍보하고 회원을 모집한 경우, 가입계약의 취소가 인정될 수 있다고 본 판례들이 이어지고 있기 때문입니다.

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따라서 민간임대 탈퇴나 환불을 고민하고 있다면 단순히 “환불보장 문구가 있는지”만 볼 것이 아니라, 위 환불보장 특약의 법적 성격과 그 의사결정 절차, 가입계약과의 일체성, 신탁사 자금집행구조 까지 종합적으로 검토하고, 그러한 환불보장 특약이 없는 경우 민간임대주택법상 공급자격(모집주체의 법적 지위)과 절차도 확인하실 필요가 있습니다.

[변호사 약력]

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소