최근 법무법인 랜드로에서 진행하고 있는 해운대 O 생활숙박시설 분양계약 해제 사건에서 의미 있는 결과가 나왔습니다.

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저희가 분양계약 해제 사유를 검토하는 과정에서 시행사가 분양신고 수리 전에 분양광고를 한 사실을 직접 확인하여 건축물분양법 위반으로 형사고발했고, 그 결과 검찰이 건축물분양법상 사전광고 위반 혐의를 인정하여 벌금형으로 약식기소했습니다.

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이번 결과가 특히 중요한 이유가 있습니다.

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해운대 O 생숙의 분양계약서에는 분양사업자가 건축물분양법과 관련하여 벌금 이상의 형을 선고받는 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 약정해제 조항이 있기 때문입니다.

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즉, 이번 벌금형 약식기소는 단순히 시행사의 법 위반에 관한 형사절차가 진행됐다는 의미에 그치지 않고, 향후 수분양자들의 분양계약 해제와 직접 연결될 수 있는 중요한 법적 의미를 갖습니다.

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구체적으로 살펴보겠습니다.

해운대 O 생활숙박시설의 경우 실제로 분양신고가 수리되기 전부터 온라인과 오프라인에서 분양홍보가 이루어진 정황이 확인됐습니다.

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이 부분은 처음부터 문제된 사안이 아니었습니다.

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저희 법무법인 랜드로가 수분양자들의 분양계약 해제 가능성을 다각도로 검토하는 과정에서 직접 발굴한 쟁점이었습니다.

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분양계약 해제 사건에서는 계약서에 어떤 조항이 있는지만 살펴보는 것으로 충분하지 않은 경우가 많습니다.

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실제 분양이 어떤 절차로 진행됐는지, 분양 당시 어떠한 광고와 설명이 이루어졌는지, 관련 법령을 위반한 부분은 없는지를 함께 확인해야 해제 사유를 찾을 수 있기 때문입니다.

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저희는 이 사건에서도 분양신고가 언제 수리됐는지와 실제 분양홍보가 언제 시작됐는지를 대조했습니다.

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그리고 당시 분양홍보가 언제부터, 어떤 방식으로 이루어졌는지 하나씩 확인하면서 관련 증거를 적극적으로 확보했습니다.

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이를 토대로 건축물분양법상 사전광고 금지 규정에 관한 법리를 정리하여 수사기관에 고발장을 제출했습니다.

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수사는 고발장 제출로 끝나지 않았습니다.

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경찰의 첫 송치 이후 이루어진 보완수사 과정에서도 추가 증거를 확보해 제출하고, 건축물분양법 위반에 관한 법리 주장도 계속 보충했습니다.

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그 결과 검찰은 결국 시행사의 분양신고 수리 전 사전광고가 건축물분양법 위반에 해당한다는 혐의를 인정하여 벌금형으로 약식기소했습니다.

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이번 사건은 이미 드러나 있던 법 위반 사실을 근거로 단순히 해제를 주장한 것이 아니라, 분양과정 전체를 다시 검토하여 새로운 법적 쟁점을 발굴하고 관련 증거를 찾아 형사고발한 뒤 보완수사에 대응하여 검찰의 벌금형 약식기소까지 이끌어냈다는 점에서 의미가 있습니다.

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건축물분양법은 분양사업자가 분양신고의 수리 사실을 통보받기 전에 분양광고를 하는 행위를 금지하고 있습니다.

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이를 위반한 경우 건축물분양법 제10조 제2항에 따라 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

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쉽게 말하면,

아직 적법하게 분양을 시작할 준비가 됐는지 확인받기도 전에 먼저 광고를 하여 수분양자를 모집하지 말라는 취지입니다.

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분양사업의 내용이 충분히 확인되지 않은 상태에서 먼저 대대적인 홍보와 모집이 이루어진다면 그로 인한 위험은 결국 계약을 체결한 수분양자에게 돌아갈 수 있기 때문입니다.

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따라서 생활숙박시설이나 오피스텔 등 건축물분양법이 적용되는 건축물을 분양하면서 분양신고 수리 전에 광고가 이루어졌다면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

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이번 해운대 O 생숙 사건에서도 바로 이 ‘분양신고 수리 전 사전광고’가 문제가 됐고, 검찰이 해당 혐의를 인정하여 벌금형으로 약식기소한 것입니다.

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여기서는 ‘약식기소’와 ‘벌금형 선고’의 차이를 정확히 이해할 필요가 있습니다.

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이번에 검찰이 한 벌금형 약식기소는 검사가 건축물분양법 위반 혐의가 인정된다고 판단하여 정식 공판절차가 아닌 약식절차를 통해 법원에 벌금형을 구한 단계입니다.

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따라서 검찰의 벌금형 약식기소만으로 벌금형이 이미 선고되거나 확정된 것은 아닙니다.

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향후 법원이 약식명령을 내려 벌금형을 선고하는 절차가 남아 있습니다.

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다만 이번 해운대 O 생숙 사건은 검찰이 이미 사전광고에 따른 건축물분양법 위반 혐의를 인정하여 벌금형으로 약식기소한 만큼, 향후 법원의 약식명령을 통해 벌금형이 선고될 가능성이 상당히 높아진 상태입니다.

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그런데 왜 이 벌금형이 분양계약 해제와 연결될까요?

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핵심은 해운대 O 생숙의 실제 분양계약서에 있습니다.

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이 사건 분양계약서에는 분양사업자가 건축물분양법과 관련하여 벌금 이상의 형을 선고받는 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 취지의 약정해제 조항이 존재합니다.

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따라서 현재 사건의 법적 구조를 정리하면 다음과 같습니다.

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분양신고 수리 전 사전광고

→ 건축물분양법 위반 고발

→ 검찰의 벌금형 약식기소

→ 법원의 벌금형 약식명령

→ 분양계약서상 약정해제 사유 발생

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결국 향후 법원의 약식명령을 통해 벌금형이 선고된다면, 수분양자가 분양계약서에서 정한 약정해제권을 행사할 수 있다는 주장의 핵심적인 법적 근거가 마련될 수 있습니다.

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다만 건축물분양법 위반이 있다는 이유만으로 모든 분양계약을 당연히 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

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각 분양계약서에 건축물분양법 위반, 벌금형, 시정명령 등을 계약해제 사유로 정한 약정이 존재하는지를 개별적으로 확인해야 합니다.

이와 같은 분양계약서상 약정해제 조항에 대해서는 대법원에서도 작년에 중요한 판단이 나왔습니다.

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대법원은 분양계약에서 분양사업자가 건축물분양법 위반으로 벌금형을 선고받거나 시정명령을 받은 경우를 계약해제 사유로 정하고 있다면, 그 해제권은 일반적인 채무불이행에 따른 법정해제권과 구별되는 계약상 "특유의" 약정해제권에 해당한다는 취지로 판단했습니다.

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즉, 계약서에서 일정한 건축물분양법상 제재를 계약해제 사유로 명확하게 정했다면, 다시 “그 위반이 정말 계약을 해제할 정도로 중대한 위반인가?” 를 별도로 따질 필요 없이 약정해제권을 행사할 수 있다는 취지입니다.

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결국 당사자들이 분양계약을 체결하면서 특정한 사유가 발생하면 계약을 해제할 수 있다고 미리 정해 두었다면, 실제로 그 약정에서 정한 요건이 발생했는지를 중심으로 판단해야 한다는 것입니다.

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따라서 해운대 O 생숙 사건에서도 향후 법원이 건축물분양법 위반에 대해 벌금형을 선고할 경우, 분양계약서상 약정해제권과 대법원의 위 법리가 중요한 쟁점이 될 것으로 보입니다.

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따라서 생활숙박시설, 오피스텔 등 건축물분양법이 적용되는 분양계약의 해제·해지를 검토하고 있다면 단순히 계약서만 살펴볼 것이 아니라, 분양 당시의 광고 시점과 내용, 분양신고 및 인허가 과정, 시행사나 분양사업자의 법령 위반 여부, 계약서상 약정해제 조항을 종합적으로 확인할 필요가 있습니다.

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특히 과거 온라인 광고나 홍보물, 상담자료 등은 시간이 지나면서 확보하기 어려워질 수 있으므로, 분양 당시의 자료를 보관하고 있다면 함께 검토하는 것이 중요합니다.

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분양계약에서 어떤 법적 쟁점이 해제 사유로 연결될 수 있는지는 사건마다 다릅니다.

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따라서 이미 드러난 사유뿐 아니라 실제 분양과정에 추가적인 법령 위반이나 약정해제 사유가 존재하는지까지 면밀하게 살펴보는 것이 중요합니다.

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