※ 승소사례 블로그 참고 : [성공사례] 서초 하이엔드 오피스텔 분양계약 .. : 네이버블로그

최근 법무법인 랜드로가 진행한 서초 소재 하이엔드 오피스텔 분양계약 해지 사건에서 수분양자 측 전부 승소 판결을 받았습니다.

이번 사건에서는 장기간의 입주지연을 이유로 분양계약 해제가 인정되었을 뿐만 아니라, 신탁사가 주장한 ‘신탁재산 범위 내 책임제한’ 항변까지 배척되었다는 점에서 의미가 큽니다.

특히 법원은 시행사와 신탁사가 공동하여 수분양자들에게 분양대금과 위약금을 반환하도록 명하고 가집행까지 선고했습니다. 

[입주지연으로 분양계약 해제 인정]

이 사건 서초 하이엔드 오피스텔의 분양계약에서는 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연되고, 수분양자가 2회 이상 이행을 최고했음에도 입주가 이루어지지 않는 경우 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있었습니다.

실제로 이 사건에서는 공사가 중단된 이후 장기간 재개되지 않았고, 시행사와 시공사에 대한 회생절차까지 진행되었습니다.

저희 랜드로는 수분양자들을 대리하여 입주지연을 이유로 분양계약 해지, 즉 법률상 분양계약 해제를 주장했고, 법원은 약정해제권의 발생과 적법한 해제의사표시를 모두 인정했습니다.

[이번 사건의 핵심, 신탁사는 신탁재산으로만 책임질까?]

이번 판결에서 더욱 주목할 부분은 신탁사의 책임 범위입니다.

신탁사는 분양계약에 기재된 책임한정 조항을 근거로, 설령 분양계약이 해제되더라도 자신의 책임은 신탁재산의 범위 내로 제한되어야 한다고 주장했습니다.

그러나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

관리형 토지신탁의 수탁자는 원칙적으로 신탁사무 처리 과정에서 발생한 채무에 대하여 신탁재산뿐만 아니라 자신의 고유재산으로도 책임을 부담합니다.

따라서 이를 신탁재산 범위로 제한하는 특약은 수분양자의 계약 체결 여부에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 내용입니다.

법원은 이 사건 책임제한 조항이 다른 계약조항과 구별하기 어려운 형태로 기재되어 있었고, 별도의 확인란이나 서명도 없었으며, 신탁사가 그 구체적인 의미를 수분양자들에게 설명했다고 볼 자료도 부족하다고 판단했습니다.

결국 책임한정특약에 대한 설명의무 위반을 이유로 신탁사의 책임제한 항변을 배척했습니다.

[신탁사 고유재산에 대한 책임이 중요한 이유]

분양계약 해지 소송에서는 단순히 ‘계약을 해제할 수 있는가’만큼이나 ‘승소 후 실제로 분양대금을 회수할 수 있는가’가 중요합니다.

부동산 개발사업의 시행사는 해당 사업 외에 집행할 만한 재산을 충분히 보유하지 않은 경우가 적지 않습니다.

또 신탁재산인 사업부지나 미완성 건물 등을 환가하는 것은 절차가 복잡할 수 있고, 실제 가치에 상응하는 금액으로 매각하기도 쉽지 않습니다.

따라서 시행사만을 상대로 분양대금 반환 판결을 받아서는 승소하고도 실제 돈을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

반면 이번 사건에서는 신탁사의 책임제한 항변이 배척되고 가집행까지 선고됨으로써, 신탁재산에 국한되지 않고 신탁사 자체의 예금채권 등 고유재산에 대해서도 강제집행을 진행할 수 있는 길이 열렸습니다.

이 점이 이번 서초 하이엔드 오피스텔 분양계약 해지 승소사례에서 가장 중요한 부분입니다.

[분양계약 해지, 승소 이후의 회수까지 검토해야 합니다]

입주지연으로 인한 분양계약 해지·분양대금 반환 사건에서는 해제요건만 검토해서는 충분하지 않습니다.

시행사와 신탁사 중 누가 분양대금 반환책임을 부담하는지, 신탁계약 및 분양계약에 책임제한 조항이 있는지, 해당 조항이 실제 계약내용으로 편입되었는지까지 함께 살펴야 합니다.

분양계약 해제소송의 실질적인 목표는 판결문을 받는 데 그치는 것이 아니라, 실제 분양대금을 회수하는 데 있기 때문입니다.

법무법인 랜드로는 분양계약 해제 사유뿐만 아니라 신탁사의 책임 범위와 승소 이후의 강제집행 가능성까지 함께 검토하여 대응하고 있습니다.

※ 승소사례 블로그 참고 : [성공사례] 서초 하이엔드 오피스텔 분양계약 .. : 네이버블로그

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소