최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 오피스텔 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

최근 입주를 앞둔 오피스텔 분양계약과 관련하여 분양계약 해지나 취소 가능성을 문의하시는 분들이 늘고 있습니다.

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e편한세상 시티 천안아산역 역시 2026년 5월 입주예정으로 알려져 있는 오피스텔 현장입니다. 입주 시점이 가까워지면 잔금 납부, 전매, 임대수익, 실입주금, 대출한도 등 계약 당시에는 체감하지 못했던 문제들이 현실화될 수 있습니다.

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이때 중요한 것은 단순히 현재 손해가 발생했는지, 마피가 형성되었는지, 대출이 예상보다 적게 나오는지 여부가 아닙니다.

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분양계약 해지나 취소 가능성을 판단할 때 핵심은 분양계약 체결 당시 어떤 설명을 들었고, 그 설명이 실제와 달랐는지입니다.

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분양 당시 설명이 단순한 홍보나 장점 강조를 넘어 실제와 다른 중요한 내용이었다면 허위·과장광고가 문제될 수 있습니다. 나아가 계약자가 그 설명을 믿고 계약했다면 기망 또는 착오에 의한 취소도 검토될 수 있습니다.

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오피스텔 분양계약에서는 계약 체결 당시 여러 설명이 이루어집니다.

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“실입주금은 이 정도면 충분하다.”

“전매가 가능하다.”

“일정 비율의 임대수익을 기대할 수 있다.”

“잔금은 전세나 담보대출로 해결할 수 있다.”

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이러한 설명들에 다소 간의 과장이 있는 경우에도 모두 곧바로 위법한 것은 아닙니다.

분양 과정에서는 어느 정도 장점 홍보나 향후 전망이 제시될 수 있기 때문입니다.

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그러나 계약자가 중요하게 고려할 수밖에 없는 사항에 관하여 실제와 다른 설명이 있었고, 그 설명이 계약 체결에 영향을 미쳤다면 단순한 홍보를 넘어 법률상 문제가 될 수 있습니다.

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특히 예상 임대료, 예상 전세금, 대출 가능 금액, 실입주금, 전매 가능성, 수익률처럼 구체적인 수치나 조건이 확정적으로 제시되었다면 그 내용이 실제와 부합하는지 확인해야 합니다.

허위·과장광고가 있었다고 해서 언제나 분양계약 취소가 인정되는 것은 아닙니다.

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계약 취소까지 이어지기 위해서는 그 설명이 단순한 과장이나 추상적 전망을 넘어, 계약 체결 여부를 결정할 정도로 중요한 내용이었는지를 봐야 합니다. 그러한 내용이 실제와 달리 설명되었다면 기망, 착오가 문제될 수 있고 이는 분양계약 취소사유에 해당될 수 있습니.

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계약 당시 어떤 설명이 있었고, 계약자가 그 설명을 믿고 계약했으며, 그 설명이 실제와 어떻게 다른지를 구체적으로 정리해야 합니다.

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e편한세상 시티 천안아산역과 같은 오피스텔 분양계약에서는 허위·과장광고나 기망·착오 쟁점 외에도 입주지연, 건축물분양법, 신탁사 책임한정 특약 문제가 함께 검토될 수 있습니다.

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• 입주지연의 경우 실제 입주지정기간, 사용승인 여부, 입주안내 진행 상황, 계약서상 해제조항을 확인해야 합니다. 계약서에서 정한 입주지연 해제 요건(통상 입주예정일로부터 3개월 지연)이 충족되었다면 별도의 약정해제 주장이 가능할 수 있습니다.

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• 건축물분양법상으로는 분양광고의 하자, 사전 계약금 수령, 설계변경 등이 문제될 수 있습니다. 건분법 위반사항이 확인되고 실제 시정명령, 과태료, 벌금형 이상의 형사처벌로 이어진 경우 분양계약의 약정해제 주장이 가능합니다.

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• 또한 오피스텔 분양사업이 관리형 토지신탁 구조로 진행된 경우, 분양계약서에 신탁사의 책임을 신탁재산 범위로 제한하는 조항이 포함되어 있을 수 있습니다. 그러나 이러한 책임한정 특약이 언제나 그대로 유효한 것은 아니므로, 해당 조항이 충분히 설명되었는지, 약관규제법상 중요한 내용에 해당하는지 등을 살펴봐야 합니다.

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e편한세상 시티 천안아산역 오피스텔 분양계약과 관련하여, 현재 마피가 발생했거나 잔금 부담이 커졌다는 사정만으로 곧바로 분양계약 해지나 취소가 인정되는 것은 아닙니다.

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그러나 분양 당시 설명과 실제 상황이 다르다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

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계약 체결에 영향을 미친 중요 사항에 관한 설명이 실제와 달랐고, 계약자가 그 설명을 믿고 계약했다면 허위·과장광고, 기망, 착오에 의한 취소 가능성을 검토할 수 있습니다.

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또한 자료에 따라 입주지연, 건축물분양법 위반, 신탁사 책임한정 특약의 효력 문제도 함께 검토될 수 있습니다.

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따라서 계약자는 분양계약서, 옵션계약서, 공급안내문, 분양광고, 상담자료, 문자·카카오톡, 녹취자료, 대출안내문, 입주안내문 등을 정리해 두는 것이 좋습니다

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e편한세상 시티 천안아산역 분양계약 해지를 검토하고 계신다면 관련 자료를 정리하여 구체적인 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소