최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 오피스텔 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

분양광고는 아무 때나 할 수 있는 것이 아닙니다.

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건축물분양법, 이른바 건분법은 일정한 건축물의 분양절차에 관하여 분양사업자가 분양신고를 하고 그 신고가 수리된 이후 분양광고 또는 공개모집을 하도록 규율하고 있습니다.

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그런데 실제 분양현장에서는 정식 분양공고가 나오기 전부터 언론기사, 블로그, 카페, 온라인 홍보글, 모델하우스 안내자료 등을 통해 사실상 수분양자를 모집하는 경우가 적지 않습니다.

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문제는 이러한 자료가 단순한 정보 제공을 넘어, 분양 대상 건축물의 위치, 규모, 타입, 분양일정, 홍보관, 문의전화, 상품성 등을 구체적으로 안내하고 있다면 건축물분양법상 사전 분양광고로 문제될 수 있다는 점입니다.

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최근 법무법인 랜드로는 생활숙박시설 분양 과정에서 분양신고 수리 전 언론기사 및 온라인 홍보자료가 게시된 사안에 대해 건축물분양법 위반 형사 고발을 진행하였습니다.

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그 결과 수사기관은 시행사에 대하여 건축물분양법 위반 혐의가 인정된다고 판단하고, 사건을 검찰에 송치하였습니다.

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이 사례는 정식 분양공고 이전의 언론기사, 블로그, 온라인 홍보글도 내용과 경위에 따라 건축물분양법 위반 사전 분양광고로 문제될 수 있음을 보여주는 의미 있는 사례입니다.

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이번 사례에서 핵심은 단순히 “광고가 있었다”는 점이 아니었습니다.

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분양신고 수리일이 언제인지, 문제된 홍보자료가 언제 게시되었는지, 게시물에 분양 대상 건축물의 구체적 정보가 포함되어 있었는지, 시행사·분양대행사·홍보대행사 측 자료가 외부 홍보자료로 사용되었는지까지 종합적으로 분석해야 했습니다.

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건축물분양법은 일정한 건축물을 분양하려는 사업자가 법령상 요건을 갖춘 후 분양절차를 진행하도록 정하고 있습니다.

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그 이유는 명확합니다.

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수분양자는 분양광고, 홍보자료, 상담내용을 믿고 고액의 분양계약을 체결합니다. 그런데 분양신고가 수리되기 전부터 광고가 이루어진다면, 아직 법령상 절차가 완료되지 않은 상태에서 소비자가 계약 의사결정을 하게 될 위험이 있습니다.

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따라서 분양신고 수리 전 광고 금지는 단순한 행정절차가 아닙니다.

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이는 수분양자가 정확한 정보와 법적 절차가 갖추어진 상태에서 분양 여부를 판단할 수 있도록 하기 위한 소비자 보호 규정에 해당됩니다.

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분양사업자 측에서는 종종 이렇게 주장합니다.

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“정식 분양광고가 아니었다.”

“언론기사일 뿐이었다.”

“블로그 운영자가 작성한 글이다.”

“시행사가 직접 게시한 광고가 아니다.”

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그러나 형식이 언론기사나 블로그 글이라고 해서 곧바로 법적 책임에서 벗어나는 것은 아닙니다.

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중요한 것은 그 자료의 실질적인 내용입니다.

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예를 들어 게시물에 다음과 같은 내용이 포함되어 있다면 단순한 정보 제공이 아니라 분양광고로 평가될 수 있습니다.

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• 분양 대상 건축물의 위치

• 건축물의 규모와 세대수 또는 호실수

• 분양 타입과 면적

• 분양가 또는 가격대

• 청약 또는 계약 일정

• 홍보관, 모델하우스, 상담센터 안내

• 문의전화번호

• 입지 장점

• 수익성, 프리미엄, 희소성 강조

• 계약을 유도하는 표현

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즉, 게시 주체가 언론사나 블로그 운영자라고 하더라도, 그 내용이 수분양자를 모집하기 위한 구체적인 정보와 유인 문구를 포함하고 있다면 실질적인 분양광고로 문제될 수 있습니다.

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저희가 진행한 사건에서도 문제된 자료들은 단순한 일반 정보 제공이 아니었습니다.

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분양 대상 건축물의 주요 정보, 홍보관 안내, 문의처, 상품성, 입지, 분양 일정 등 계약을 유인할 수 있는 내용이 포함되어 있었고, 그 게시 시점이 분양신고 수리 전이라는 점이 핵심이었습니다.

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사전 분양광고 사건에서 중요한 쟁점 중 하나는 누가 직접 글을 게시했는가입니다.

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물론 시행사나 분양사업자가 직접 광고를 게시했다면 책임관계는 비교적 명확합니다.

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하지만 실제 분양현장에서는 광고가 훨씬 복잡한 방식으로 이루어집니다.

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시행사, 시행대행사, 분양대행사, 홍보대행사 등이 분양 관련 자료를 만들고, 그 자료를 바탕으로 언론기사, 블로그 게시글, 온라인 홍보글, 카페 게시글, 유튜브 영상 등이 작성되는 경우가 많습니다.

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이 경우 시행사 측에서는 “우리가 직접 올린 글이 아니다”라고 주장할 수 있습니다.

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그러나 직접 게시 여부만으로 법적 책임을 판단할 수는 없습니다.

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시행사 측 자료가 외부 홍보자료에 사용되었는지, 공식 홍보자료와 온라인 게시물 사이에 동일하거나 유사한 내용이 있는지, 문의전화나 상담 경로가 분양상담으로 연결되었는지, 게시 시점이 분양신고 수리 전인지 등을 종합적으로 보아야 합니다.

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저희는 이와 같은 구조를 바탕으로, 단순히 게시물의 존재만을 문제 삼은 것이 아니라 다음 요소들을 함께 분석했습니다.

• 분양신고 수리일

• 홍보자료 게시일

• 게시물의 구체적 내용

• 공식 홍보자료와 외부 게시물의 유사성

• 문의전화 및 상담 연결 구조

• 시행사·분양대행사·홍보대행사 사이의 관계

• 수분양자 모집을 위한 실질적 유인 여부

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그 결과 수사기관은 해당 사안에서 건축물분양법 위반 혐의가 인정된다고 보아 송치 결정을 하였습니다.

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사전 분양광고 쟁점은 시간이 지나면 자료 확보가 어려워집니다.

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홍보 블로그 글은 삭제될 수 있고, 홍보관 자료는 사라질 수 있으며, 언론기사도 수정되거나 비공개 처리될 수 있습니다.

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따라서 분양계약에 문제가 있다고 생각된다면 다음 자료를 가능한 한 빨리 확보해야 합니다.

• 브로슈어

• 블로그·카페·SNS 캡처

• 언론기사 캡처

• 모델하우스 방문 당시 받은 자료

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특히 사전광고 쟁점은 게시일과 분양신고 수리일의 선후관계가 중요하므로, 단순히 화면만 캡처하는 것보다 게시일, URL, 작성자, 문의전화, 첨부 이미지가 함께 보이도록 보존하는 것이 좋습니다.

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이번 송치 사례에서도 저희는 단순히 “광고가 있었다”는 주장을 한 것이 아닙니다.

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분양신고 수리일, 온라인 홍보자료 게시일, 광고 내용의 구체성, 공식 홍보자료와 외부 게시물의 연결성, 시행사 측 자료 제공 가능성, 수분양자 유인 구조를 종합적으로 분석하여 건축물분양법 위반 고발을 진행했습니다.

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그 결과 수사기관으로부터 건축물분양법 위반 혐의가 인정된다는 판단을 이끌어낼 수 있었습니다.

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분양계약 사건은 단순히 계약서 문구만으로 판단하기 어렵습니다.

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계약 전 광고, 상담 과정, 홍보자료, 법령상 절차 위반 여부까지 함께 보아야 합니다.

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분양신고 전 광고, 온라인 홍보글, 언론기사, 모델하우스 설명자료가 문제되는 경우에는 초기 단계에서 자료를 정리해 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소