최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

최근 포항 학산 한신더휴 엘리트파크와 관련하여, 이른바 계약금 안심보장제, 가격 하락 시 환불·해지 약속을 둘러싼 분쟁이 발생되고 있습니다.

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핵심은 초기 분양 당시 부동산 경기 침체로 분양률이 저조하자 계약률을 높이기 위한 차원에서 다수의 수분양자들에게 계약금 안심보장증서가 교부되었다는 것입니다.

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관련하여 해당 증서에 기재된 환불 조건의 충족과 시행사의 계약금 환불 및 분양계약 해지 절차의 이행이 문제되고 있습니다.

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포항 학산 한신더휴 엘리트파크의 계약금 안심보장증서의 핵심 내용은 다음과 같이 확인됩니다.

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• 입주지정개시일 기준 3개월 전부터 2개월 전까지,

• 안심보장 대상 세대의 실거래 평균가격이 분양가보다 낮을 경우,

• 수분양자가 계약해지를 신청하고 계약금 상당액, 즉 공급금액의 10%를 환불받을 수 있다는 내용입니다.

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이 제도는 초기 분양률이 저조한 상황에서 계약률을 높이기 위해 제시된 것으로 보입니다.

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따라서 수분양자 입장에서는 “입주 시점에 가격이 떨어지더라도 계약금을 돌려받고 빠져나올 수 있다”는 안전장치로 이해했을 가능성이 큽니다.

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그런데 입주를 앞두고 실제 거래가격이 분양가보다 낮게 형성되었다는 점이 제기되면서 여러 수분양자들이 안심보장제에 따른 계약금 환불과 계약해지를 요구하고 있습니다.

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반면 시행사 측은 안심보장 대상 세대의 거래 여부 확인, 개인정보 문제, 실거래 평균가격 산정, 해지 접수기간 지정 등을 이유로 절차상 검토가 필요하다는 입장으로 보입니다.

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결국 계약금 안심보장증서에 정한 조건이 충족되었는지, 그리고 조건이 충족되었다면 시행사가 그 증서에 따른 해지·환불 절차를 이행해야 하는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

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분양 현장에서 “안심할 수 있다”, “가격이 떨어져도 걱정 없다”는 식의 말만 오간 경우와, 포항 학산 한신더휴 분양 현장과 같이 별도의 계약금 안심보장증서가 실제로 교부된 경우는 법적으로 다르게 보아야 합니다.

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이미 증서가 교부된 이상, 핵심은 다음과 같습니다.

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첫째, “실거래 평균가격”을 어떻게 산정해야 하는지입니다.

둘째, 분양가보다 낮다는 조건이 실제로 충족되었는지입니다.

셋째, 조건이 충족되었음에도 시행사가 해지 접수와 계약금 환불을 거절하거나 지연할 수 있는지입니다.

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즉, 이 사건은 일반적인 시세하락 분쟁이 아니라 안심보장특약의 해석과 이행 문제로 보아야 합니다.

결국 핵심은 실거래 평균가격 확인과 해지 접수 절차입니다

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안심보장제 분쟁에서 가장 중요한 부분은 “실거래 평균가격”입니다.

단순히 일부 세대가 마이너스피로 거래되었다는 사정만으로 곧바로 환불, 해지 조건이 충족된다고 단정하기는 어렵습니다.

안심보장증서에서 정한 기준이 “안심보장 대상 세대의 실거래 평균가격”이라면, 실제로 어떤 거래를 평균 산정에 포함할 것인지가 중요합니다.

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예를 들어 다음과 같은 부분이 쟁점이 될 수 있습니다.

• 안심보장 대상 세대의 거래인지,

• 동일 면적 또는 동일 타입끼리 비교해야 하는지,

• 계약일 기준인지 실거래 신고일 기준인지,

• 일부 특수거래를 평균 산정에서 제외할 수 있는지 등이 문제될 수 있습니다.

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또 하나 중요한 것은 해지 접수기간입니다.

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계약금 안심보장증서에 “사업주체가 지정한 기간에 계약해지 접수를 해야 한다”는 취지의 문구가 있다면, 시행사가 접수기간을 정할 수 있는 권한이 있다고 볼 여지는 있습니다.

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그러나 그 권한은 수분양자의 해지권 행사를 지연하거나 봉쇄하기 위한 권한이 아닙니다. 조건이 충족되었다면, 사업주체는 수분양자가 해지권을 행사할 수 있도록 합리적인 기간과 절차를 안내해야 한다고 해석될 가능성이 큽니다.

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만약 시행사가 접수기간을 명확히 안내하지 않거나, 접수를 지연하거나, 기준자료 확인이 어렵다는 이유로 해지 절차를 사실상 진행하지 않는다면, 이는 별도의 법적 다툼이 될 수 있습니다.

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이와 관련하여 참고할 만한 유사 사례가 있습니다.

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과거 아파트 분양계약에서 이른바 분양가 원금보장제가 문제 된 사건이 있었습니다.

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당시 수분양자들은 분양계약과 함께 일정 시점의 아파트 시세가 분양가 이하로 형성될 경우 분양계약을 해제할 수 있다는 취지의 특별약정을 체결했습니다.

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그런데 이후 기준이 되는 시세자료가 등록되지 않자, 시행사 측은 “약정에서 정한 기준 시세가 존재하지 않으므로 해제 조건이 충족되지 않았다”고 주장했습니다.

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그러나 서울중앙지방법원과 서울고등법원은 단순히 기준 시세자료가 형식적으로 등록되지 않았다는 이유만으로 수분양자의 해제권을 부정할 수 없다고 보았습니다.

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특히 해당 가격보장 약정의 본질이 “시세가 분양가 이하로 형성될 경우 수분양자에게 분양계약 해제 기회를 부여하는 것”이라면, 기준자료가 형식적으로 등록되지 않았다는 사정만으로 그 권리를 무의미하게 만들 수 없다고 본 것입니다.

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이 판결은 포항 학산 한신더휴 엘리트파크 안심보장제 사안에도 중요한 시사점을 줍니다.

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물론 두 사건의 약정 문구와 가격 산정 방식은 다릅니다. 따라서 유사 판결이 있다는 이유만으로 포항 사안의 결론을 단정할 수는 없습니다.

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다만 적어도 다음과 같은 주장은 가능해 보입니다.

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계약금 안심보장증서의 본질이 가격 하락 위험을 보장하는 데 있다면, 시행사가 실거래자료 확인의 어려움, 개인정보 문제, 평균가격 산정의 복잡성, 내부 절차 등을 이유로 수분양자의 해지권 행사를 사실상 무력화해서는 안 된다는 것입니다.

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포항 학산 한신더휴 엘리트파크 안심보장제 분쟁의 핵심은 안심보장증서에서 정한 환불, 해지 조건이 충족되었는지, 시행사가 해지 접수기간을 적절하게 지정·안내했는지, 그리고 자료 확인 곤란이나 내부 절차를 이유로 수분양자의 계약해지 및 계약금 환불 요구를 지연하거나 거절할 수 있는지 여부에 있습니다

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과거 유사한 가격보장 약정 사건에서도 법원은 기준 시세자료가 형식적으로 등록되지 않았다는 이유만으로 수분양자의 해제권을 부정하지 않았습니다. 결국 중요한 것은 약정의 문언, 체결 경위, 가격보장 약정의 목적, 객관적인 가격자료입니다.

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따라서 위 계약금 안심보장증서에 기초해 환불, 해지 가능성을 검토하신다면 먼저 위 내용을 확인하실 필요가 있습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소