최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 오피스텔 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

최근 부동산 경기악화와 대출 절벽으로 인해 오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터 등 수익형 부동산을 분양받은 분들로부터 분양계약 해지, 계약금 반환, 중도금 대출 부담, 잔금 납부 문제에 관한 문의가 계속되고 있습니다.

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오늘은 그중 해운대 엘마르 스위첸 오피스텔 분양계약 해지를 검토할 때 어떤 부분을 확인해야 하는지 말씀드리겠습니다.

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해운대 엘마르 스위첸은 부산 해운대구 우동 일원에 공급되는 오피스텔로, 공식 분양자료상 오피스텔 180실, 지하 6층~지상 34층 규모의 현장입니다. 입주가 가까워질수록 수분양자 입장에서는 잔금 마련, 대출 조건, 금리 부담, 임대수익률 등에 대한 고민이 커질 수밖에 없습니다.

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다만 중요한 점은, 잔금이 부담된다거나 시세가 하락했다는 이유만으로 곧바로 분양계약을 해지할 수 있는 것은 아니라는 점입니다.

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분양계약 해지는 결국 계약서와 법률상 인정되는 해제 또는 취소 사유가 있는지의 문제입니다.

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해운대 엘마르 스위첸과 관련해서는 공개 보도상 분양 과정에서 시행사와 시공사 사이의 분쟁, 최초 분양신고 반려, 이후 설계변경을 거친 분양신고 수리 등의 내용이 언급된 바 있습니다.

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이러한 사정이 곧바로 개별 수분양자의 해지 사유가 된다고 단정할 수는 없습니다.

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다만 수분양자 입장에서는 다음 사항을 확인할 필요가 있습니다.

• 입주예정일이 언제인지

• 분양신고 수리 전 광고나 홍보가 있었는지,

• 계약금 또는 가계약금 명목의 금원이 언제 지급되었는지,

• 설계변경 전후로 공급조건이 달라졌는지,

• 그 변경 내용이 수분양자에게 제대로 설명되었는지,

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그리고 분양계약서상 입주지연, 건분법 위반 등 약정 해제 조항이 어떻게 되어 있는지 살펴봐야 합니다.

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오피스텔 분양은 기본적으로 건축물분양법의 적용을 받습니다.

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건축물분양법상 분양사업자는 분양신고 수리 이후 분양광고와 분양계약 절차를 진행해야 합니다. 따라서 분양신고 수리 전 광고, 분양신고 수리 전 분양대금 수령, 수분양자 동의 없는 중대한 설계변경 등이 문제될 수 있습니다.

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다만 건축물분양법 위반이 있었다는 사정만으로 언제나 자동으로 계약이 해제되는 것은 아닙니다.

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실무상으로는 위반행위가 있었는지, 그에 대해 시정명령·과태료·형사처벌 등 조치가 있었는지, 그리고 분양계약서가 이를 해제 사유로 정하고 있는지를 함께 봐야 합니다.

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따라서 해운대 엘마르 스위첸의 경우에도 건축물분양법 위반 여부만이 아니라, 그 위반이 계약상 해제 사유와 연결될 수 있는지가 핵심입니다.

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분양계약 해지 사건에서는 허위·과장광고에 따른 기망 취소 또는 착오 취소도 자주 문제됩니다.

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예를 들어 대출 가능 비율, 예상 임대수익률, 전매 가능성, 주변 개발호재, 입주 시기, 주차·조망·마감재 등 계약 체결의 동기가 된 주요 조건이 실제와 다르게 설명되었다면 법적 검토가 필요합니다.

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물론 모든 홍보 문구가 곧바로 불법 광고가 되는 것은 아닙니다.

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그러나 수분양자가 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 사실과 다른 설명이 있었고, 이를 믿고 계약했다면 취소 사유가 될 수 있습니다.

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이때 중요한 것은 자료입니다.

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문자, 카카오톡, 녹취, 홍보책자, 홈페이지 캡처, 모델하우스 안내자료 등이 남아 있는지 확인해야 합니다.

입주지연도 분양계약 해지에서 자주 문제되는 사유입니다.

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다만 막연히 공사가 늦어지는 것 같다는 정도로는 부족합니다.

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계약서상 입주예정일이 언제인지, 입주예정일로부터 몇 개월 이상 지연되어야 해제할 수 있는지, 사용승인이나 입주지정기간이 실제로 어떻게 진행되는지를 확인해야 합니다.

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현재 해운대 엘마르 스위첸의 입주지연 여부를 단정하기보다는, 본인의 분양계약서상 입주예정일과 실제 입주 일정이 어떻게 다른지를 먼저 확인하는 것이 필요합니다.

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통상 입주예정일로부터 3개월 이상 지연 시 분양계약 해제사유가 됩니다.

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해운대 엘마르 스위첸 오피스텔 분양계약 해지를 검토할 때 분양신고 수리 전후 절차에 문제가 있었는지, 광고와 실제 계약 내용 사이에 차이가 있었는지, 설계변경이나 공급조건 변경이 있었는지, 계약서상 해제 조항에 해당하는 사유가 있는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

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또한 분양해지, 취소가 인정되더라도 실제 납부한 돈을 회수할 수 있는지, 중도금 대출은 어떻게 정리되는지, 시행사·신탁사·시공사 중 누구를 상대로 어떤 청구를 해야 하는지도 함께 검토해야 합니다.

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해운대 엘마르 스위첸 오피스텔 분양계약 해지를 고민하고 계시다면, 먼저 본인의 계약서와 분양 당시 자료를 기준으로 현재 상황을 점검해 보시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소