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처음에는 “10년 거주”, “우선분양”, “확정분양가”, “저렴한 초기비용”이라는 설명을 듣고 가입했지만, 나중에 확인해 보니 토지확보, 인허가, 임대사업자 등록, 조합원 모집 신고 등 기본적인 절차가 제대로 진행되지 않은 경우도 있습니다.

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이때 많은 분들이 가장 먼저 확인하는 것은 안심보장증서, 환불확약서, 환불탈퇴 조항의 존재 여부입니다.

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물론 이러한 문서나 조항이 있다면 별도의 반환 청구 근거가 될 수 있습니다.

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그러나 민간임대 회원가입계약 사건에서 반드시 그것만 보아야 하는 것은 아닙니다.

이번 글에서는 위 판결의 핵심 의미와, 민간임대 회원가입계약 탈퇴·환불을 검토할 때 반드시 확인해야 할 사항을 설명드리겠습니다.

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최근 전국적으로 이른바 민간임대 회원가입형 사업에 가입했다가 피해를 호소하는 사례가 늘고 있습니다.

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가입 당시에는 정상적인 민간임대주택 사업이라고 설명받는 경우가 많습니다. 홍보자료에는 “10년 거주”, “우선분양”, “확정분양가”, “시세보다 저렴한 초기비용”, “안정적인 주거”, “향후 분양전환”과 같은 표현이 등장하기도 합니다.

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이러한 설명을 들으면 일반 가입자 입장에서는 당연히 법령상 보호를 받는 정상적인 민간임대주택 사업이라고 생각하기 쉽습니다.

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그러나 실제로 확인해 보면, 사업계획승인이나 건축허가가 없고, 임대사업자 등록도 되어 있지 않으며, 협동조합 방식의 조합원 모집 신고도 이루어지지 않은 상태에서 임의단체가 회원 또는 예비임차인을 모집하고 납입금을 받은 사례가 있습니다.

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문제는 바로 여기에 있습니다.

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외형상으로는 민간임대주택 사업처럼 보이지만, 실제로는 민간임대주택법이 예정한 정상적인 공급 구조와 전혀 다른 방식일 수 있다는 것입니다.

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민간임대주택을 건설하여 공급하는 법령상 방식은 크게 두 가지입니다.

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첫째, 임대사업자가 주체가 되는 방식입니다.

이 경우 사업자는 사업계획승인 또는 건축허가 등 관련 인허가 절차를 거치고, 임대사업자 등록, 임차인 모집, 임대보증금 보증 등 민간임대주택법상 정해진 절차와 요건을 갖추어야 합니다.

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둘째, 협동조합이 주체가 되는 방식입니다.

이 경우에도 단순히 임의단체가 사람을 모을 수 있는 것이 아닙니다. 민간건설임대주택 공급을 목적으로 하는 협동조합으로서 법령상 요건을 갖추어야 하고, 토지 사용권원 확보, 관할 관청 신고, 공개모집 등 정해진 절차를 거쳐야 합니다.

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그런데 최근 문제되는 일부 민간임대 회원가입형 사업은 위 두 가지 방식 중 어느 하나에도 해당하지 않는 경우가 있습니다.

임대사업자로서 법령상 절차를 갖춘 것도 아니고, 협동조합으로서 조합원을 모집한 것도 아닌 상태에서, 임의단체가 “회원”, “예비임차인”, “출자자”를 모집하고 가입비·출자금·납입금을 받는 구조입니다.

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이번 판결의 핵심은 바로 이 지점에 있습니다.

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법원은 이 사건 사업이 민간임대주택법상 예정된 공급 방식, 즉 임대사업자 방식과 협동조합 방식 중 어느 것에도 해당하지 않는다는 점을 중요하게 보았습니다.

이번 사건에서 원고들은 장기일반민간임대주택의 예비임차인으로 가입하면서 납입금을 지급했습니다.

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가입 당시 원고들은 향후 특정 주택을 우선적으로 임차하고, 일정 기간 임차 후 분양받을 수 있는 것으로 이해했습니다. 피고 측은 민간임대주택 사업을 추진한다고 설명했습니다.

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그러나 법원은 사업의 실제 구조를 달리 보았습니다.

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법원이 주목한 핵심 사정은 다음과 같습니다.

첫째, 피고 모집주체는 민간임대주택법상 협동조합 형태를 취하지 않았습니다.

둘째, 관할 관청에 조합원 모집 신고를 하지 않았습니다.

셋째, 피고 시행주체 역시 가입계약 체결 당시 사업계획승인을 받거나 임대사업자로 등록한 상태가 아니었습니다.

넷째, 그럼에도 가입자들에게는 민간임대주택법에 따른 장기일반민간임대주택 사업처럼 설명되었습니다.

결국 법원은 원고들이 이 사건 사업을 법령상 정상적으로 진행되는 민간임대주택 사업으로 오인할 수 있었다고 보았습니다.

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그리고 이러한 사업 구조와 법적 위험성이 충분히 고지되지 않았다는 점을 근거로, 원고들이 기망 또는 착오를 이유로 가입계약을 취소할 수 있다고 판단했습니다. 그 결과 법원은 피고들에게 원고들이 납부한 납입금 전액과 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.

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민간임대 회원가입 사건에서는 안심보장증서, 안심확약서, 환불확약서, 탈퇴환불 조항의 존재 여부가 자주 문제 됩니다.

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실제로 일정한 경우 납입금 전액 반환을 약속하는 문서가 교부되는 사례도 있습니다. 이러한 문서가 있다면, 그 문서의 효력과 해석이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

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그러나 이번 판결의 의미는 거기에 머무르지 않습니다.

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이번 판결에서 법원이 본 핵심은 개별적인 환불약정의 효력 자체가 아니었습니다.

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법원은 이 사건 사업이 민간임대주택을 건설하여 공급하는 법령상 2가지 방식, 즉 임대사업자 방식과 협동조합 방식 중 어느 것에도 해당하지 않았다는 구조적 문제에 주목했습니다.

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즉, 문제의 본질은 애초에 가입자들이 믿고 가입한 사업이 법령상 보호를 받을 수 있는 정상적인 민간임대주택 사업이었는지 여부였습니다.

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따라서 민간임대 회원가입계약 탈퇴·환불을 검토할 때는 단순히 안심보장증서가 있는지만 확인해서는 부족합니다.

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사업 구조 자체가 민간임대주택법상 공급 방식에 부합하는지부터 확인해야 합니다.

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이번 판결에서 설시된 법리는 동일, 유사한 구조의 다른 임의단체 회원가입형 민간임대사업에도 적용될 수 있기 때문에 그 의미가 크다고 할 수 있습니다.

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특히 다음과 같은 구조라면 신중한 법률 검토가 필요합니다.

• 임대사업자 방식도, 협동조합 방식도 아닌 경우

• 사업계획승인이나 건축허가가 없는 상태에서 회원을 모집한 경우

• 조합원 모집 신고 없이 임의단체가 회원을 모집한 경우

• 가입자에게는 정상적인 민간임대주택 사업처럼 설명한 경우

• 출자금, 가입비, 납입금 명목으로 돈을 받은 경우

• 토지확보나 인허가 진행 상황이 불명확한 경우

• 사업 지연 후 탈퇴와 환불을 거부하는 경우

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이러한 경우에는 단순히 “환불 조항이 있는지”만 볼 것이 아니라, 사업 구조 자체가 민간임대주택법상 공급 방식에 부합하는지를 먼저 확인해야 합니다.

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이번 판결은 바로 그 지점을 짚었다는 점에서 의미가 있습니다.

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민간임대 회원가입형 사업은 일반 가입자 입장에서 구조를 정확히 파악하기 어렵습니다.

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“민간임대”, “10년 거주”, “우선분양”, “확정분양가”라는 표현만 보면 안전한 주거상품처럼 보이지만, 실제로는 임대사업자 방식도 아니고 협동조합 방식도 아닌 임의단체 회원가입 구조일 수 있습니다.

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이번 판결의 핵심은 바로 여기에 있습니다.

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법원은 개별적인 환불약정의 문제를 넘어, 민간임대주택법상 예정된 2가지 공급 방식 중 어느 것에도 해당하지 않는 사업 구조 자체를 문제 삼았고 그 위험성이 가입자들에게 충분히 고지되지 않았다고 보아, 가입계약 취소와 납입금 반환을 인정했습니다.

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따라서 민간임대 회원가입 탈퇴·환불을 고민하고 있다면, 계약서상 환불 조항만 보지 마시고, 사업 구조와 가입 당시 설명자료, 인허가 진행 상황, 토지확보 상황, 모집 방식까지 함께 확인해보시기 바랍니다.