투기과열지구 내 재건축·재개발 정비사업 물건을 여러 개 보유하고 있는 경우, 2017. 10. 24. 이전부터 보유한 부동산이라고 해서 언제나 5년 재당첨 금지에서 자유로운 것은 아닙니다.

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실무에서 상담을 해보면 많은 분들이 이렇게 생각하십니다.

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“나는 개정법 시행 전부터 보유하던 부동산이 있으니, 부칙 경과규정에 따라 재당첨 금지는 적용되지 않습니다”

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그러나 반드시 그렇지는 않습니다.

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특히 2017. 10. 24. 이전 취득 부동산과 그 이후 취득 부동산을 함께 보유한 경우에는, 어느 쪽을 먼저 분양신청하더라도 나머지 부동산에 대해 5년 재당첨 금지가 적용됩니다.

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도시정비법은 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양대상자로 선정된 자와 그 세대에 속한 자에 대하여, 5년간 투기과열지구 내 다른 정비사업의 분양신청을 제한하고 있습니다.

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쉽게 말하면, 투기과열지구 내 재건축·재개발 사업에서 한 번 조합원 분양대상자가 된 경우, 그때부터 5년 이내에는 다른 투기과열지구 정비사업에서 다시 분양신청을 할 수 없고 현금청산된다는 뜻입니다.

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따라서 투기과열지구 내 정비사업 부동산을 2개 이상 보유하고 있다면, 분양신청을 함에 있어 재당첨 금지 여부를 반드시 함께 검토해야

합니다.

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투기과열지구 재당첨 금지와 관련하여 중요한 기준일이 바로 "2017. 10. 24."입니다.

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해당 규정은 2017. 10. 24.부터 시행되었고, 부칙 조항에 의해 법 시행 전 투기과열지구의 토지등소유자에 대하여는 종전의 규정이 적용되기 때문입니다.

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그래서 조합원 입장에서는 “개정 전부터 가지고 있던 부동산은 항상 보호되는 것 아닌가?”라고 생각하기 쉽습니다.

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하지만 문제는, 개정법 시행 전 부동산만 보유한 경우가 아니라, 개정법 시행 후 취득한 다른 투기과열지구 정비사업 물건도 함께 보유하고 있는 경우입니다.

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이 경우에는 단순히 “2017. 10. 24. 이전 취득 부동산이니까 괜찮다”고 볼 수 없습니다.

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예를 들어보겠습니다.

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조합원이 투기과열지구 내 정비사업구역에 있는 A 부동산을 2017. 10. 24. 이전부터 보유하고 있었습니다.

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그런데 이후 다른 투기과열지구 정비사업구역에 있는 B 부동산을 추가로 취득했습니다.

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정리하면 다음과 같습니다.

이 경우 핵심은 다음과 같습니다.

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현행 법령상 A를 먼저 분양신청해도, B를 먼저 분양신청해도 5년 재당첨 금지가 적용됩니다.

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먼저 2017. 10. 24. 이후 취득한 B 부동산으로 조합원 분양대상자가 되는 경우를 보겠습니다.

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B 부동산은 개정법 시행 후 취득한 투기과열지구 내 정비사업 물건입니다.

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따라서 B 부동산으로 먼저 분양대상자가 되면, 부칙 '단서' 규정에 의해 개정법 규정의 적용을 받아 향후 5년 내 A 부동산에 대한 분양신청 시 재당첨 금지가 적용됩니다.

반대로 2017. 10. 24. 이전부터 보유한 A 부동산을 먼저 분양신청하면 안전할까요?

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A 부동산이 개정법 시행 전부터 보유한 부동산이라고 하더라도, A 부동산으로 조합원 분양대상자가 되면 그 선정 사실 자체는 존재합니다.

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그 상태에서 5년 이내에 2017. 10. 24. 이후 취득한 B 부동산에 대해 다시 분양신청을 하려고 하면, 개정 도시정비법에 따라 B 부동산에 대한 분양신청이 제한됩니다.

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결국 핵심은 간단합니다.

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2017. 10. 24. 이전 취득 부동산과 그 이후 취득 부동산을 함께 보유하고 있다면, 현행 법령상 어느 쪽을 먼저 분양신청하더라도 5년 이내 두 번째 분양신청은 제한될 수 있습니다.

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따라서 투기과열지구 내 정비사업 물건을 여러 개 보유하고 있다면, 분양신청 전에 위 내용을 반드시 검토하셔야 합니다.

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두 번째 분양신청이 제한될 가능성이 높다면 해당 부동산을 매도하거나 증여하는 등의 전략을 수립할 필요가 있습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

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