공유지분 일부 청산? 조합원 지위양도 제한 국토부 최신 해석
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최근 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한과 관련하여 국토교통부의 중요한 해석이 나왔습니다.
특히 재건축·재개발 구역 내 부동산이 공유지분 형태로 되어 있는 경우, 앞으로는 단순히 “조합원 지위가 승계되는지”만 볼 것이 아니라, 각 공유지분별로 조합원 지위양도 제한 예외요건을 충족하는지를 따져볼 필요가 있습니다.
경우에 따라서는 하나의 부동산 안에서도 일부 지분은 조합원 지위가 인정되고, 일부 지분은 손실보상 또는 현금청산 대상이 될 수 있기 때문입니다.
이번 글에서는 최근 국토교통부 해석을 중심으로, 재건축·재개발 공유지분 거래 시 주의해야 할 내용을 정리해보겠습니다.
최정환 변호사
대법원 판결 이후, 조합원 지위양도 제한은 ‘지분별 판단’이 중요해졌습니다
먼저 배경부터 간단히 살펴보겠습니다.
대법원은 2025년 8월, 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 제한과 관련하여 중요한 판결을 선고했습니다.
핵심은 다음과 같습니다.
공유자가 여러 명인 부동산의 경우, 대표조합원 한 사람만 기준으로 조합원 지위양도 제한 예외요건을 판단할 수 없고, 각 공유자별·지분별로 예외요건 충족 여부를 따져봐야 한다는 것입니다.
과거 실무 해석례는 공유 부동산의 경우 대표조합원이 예외 요건을 충족하면 전체 지분에 대해 조합원 지위양도가 가능하다고 보았습니다.
그러나 대법원 판결 이후 국토교통부도 기존 법령해석을 변경하여, 공유자별·지분별 판단을 기준으로 보게 되었습니다.
즉, 재건축·재개발 구역 내 공유지분을 취득할 때에는 “전체 부동산”만 볼 것이 아니라, 그 지분이 누구의 지분인지, 공유자가 예외요건을 충족하는지를 개별적으로 확인해야 합니다.
최정환 변호사 : 정비사업전문관리사, 재개발 재건축 전문 변호사
국토부 최신 해석의 핵심은 세 가지입니다
대법원 판결과 국토부 법령해석 변경으로 “지분별로 판단해야 한다”는 원칙은 정리되었습니다.
하지만 실제 정비사업 현장에서는 곧바로 후속 문제가 생겼습니다.
기존 공유자들끼리 지분만 조정하는 경우에도 같은 제한이 적용되는지, 조합원 지위양도가 제한되는 일부 지분은 손실보상 대상인지, 일부 지분만 조합원 지위가 인정되는 경우 의결권과 주택공급 기준은 어떻게 정해야 하는지가 문제된 것입니다.
이에 대해 서울시가 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부는 최근 다음과 같은 취지의 해석을 제시했습니다.
핵심은 세 가지입니다.
기존 공유자들끼리 지분을 조정해도 조합원 지위양도 제한이 적용된다
조합원 지위양도가 제한되는 일부 지분은 현금청산 대상이다.
남은 지분의 의결권과 주택공급 기준은 조합 정관으로 정할 수 있다.
각 내용을 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
기존 공유자들끼리 지분을 조정하는 것도 제한 대상이 됩니다
첫 번째 핵심은 기존 공유자들 사이의 지분 변경도 조합원 지위양도 제한 대상이 된다는 것입니다.
예를 들어 보겠습니다.
재건축 구역 안에 있는 주택을 A, B, C가 함께 공유하고 있다고 하겠습니다.
A는 50%, B는 30%, C는 20%의 지분을 가지고 있습니다.
그런데 B가 자신의 지분 중 10%를 A에게 넘긴다고 해보겠습니다.
이 경우 새로운 제3자가 들어오는 것은 아닙니다. 이미 같은 부동산을 공유하고 있던 사람들 사이에서 지분만 조정되는 것입니다.
그렇다면 이런 경우에도 조합원 지위양도 제한이 적용될까요?
국토교통부는 적용된다고 보았습니다.
해당 지분의 양도인이 조합원 지위양도 제한 예외요건을 충족하지 못한다면, 기존 공유자 사이의 지분 변경이라도 그 지분에 대해서는 조합원 지위양도가 제한된다는 의미입니다.
쉽게 말하면, 이제는 “누구에게 넘기느냐”보다 “넘어가는 지분 자체가 예외요건을 충족하는 지분인지”가 중요해진 것입니다.
따라서 가족 간 지분정리, 공동상속 후 지분정리, 기존 공유자 사이의 지분 매매라고 해서 무조건 안전하다고 볼 수는 없습니다.
투기과열지구 내 재건축·재개발 구역이라면, 반드시 지분별로 조합원 지위양도 제한 여부를 확인해야 합니다.
최정환 변호사 : 리모델링사업관리사, 건설 전문 변호사
양도가 제한되는 지분은 손실보상 또는 현금청산 대상이 됩니다.
두 번째 핵심은 조합원 지위양도가 제한되는 공유 지분은 손실보상, 현금청산 대상이 된다는 점입니다.
실무상으로는 이 부분이 가장 중요합니다.
공유지분 중 일부가 조합원 지위양도 제한에 걸린다면, 그 지분은 어떻게 처리될까요?
그냥 조합원 권리만 행사하지 못하는 상태로 남는 것인지, 아니면 돈으로 정산되는 것인지가 문제됩니다.
국토교통부는 조합원 지위양도가 제한되는 일부 지분은 손실보상 대상이라고 보았습니다.
여기서 손실보상 대상이라는 말은 그 지분이 새 아파트를 받을 권리로 이어지는 것이 아니라, 돈으로 청산된다는 의미입니다.
예를 들어 A의 지분은 예외요건을 충족하지만, B의 지분은 예외요건을 충족하지 못하는 상황에서 D가 전체 지분을 취득했다고 하겠습니다.
이 경우 전체 부동산에 대해 조합원 지위가 그대로 승계되는 것이 아니라, 일부 지분은 조합원 지위가 인정되고, 일부 지분은 손실보상 또는 현금청산 대상이 됩니다.
남은 지분의 조합원 의결권과 주택공급 기준은 조합 정관으로 정할 수 있습니다
세 번째 핵심은 남은 지분의 조합원 권리입니다.
일부 지분이 손실보상 대상이 된다고 해서, 나머지 지분에 기초한 조합원 지위까지 당연히 사라지는 것은 아닙니다.
국토교통부는 일부 지분이 조합원 지위양도 제한에 걸리더라도, 나머지 지분에 기초한 조합원 지위는 남을 수 있다고 보았습니다.
다만 여기서 또 다른 문제가 생깁니다.
일부 지분만 조합원 지위가 인정되는 경우, 그 조합원이 의결권을 어떻게 행사할 수 있는지, 주택공급은 어떤 기준으로 받을 수 있는지가 문제됩니다.
이에 대해 국토교통부는 의결권 산정 및 주택공급 기준은 조합 정관으로 정할 수 있다고 해석했습니다.
조합 정관은 쉽게 말해 조합의 내부 규칙입니다.
결국 일부 지분만 조합원 지위가 남는 경우에는, 그 조합원의 의결권과 주택공급 기준이 조합 정관상 어떻게 정리되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다.
이 부분은 향후 조합 내부 분쟁이나 관리처분계획 인가 과정에서도 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
마무리: 공유지분 거래는 ‘전체’가 아니라 ‘지분별’로 봐야 합니다
정리하면, 이번 국토교통부 최신 해석의 핵심은 다음 세 가지입니다.
첫째, 기존 공유자들끼리 지분만 조정하는 경우에도 예외요건을 충족하지 못한 지분은 조합원 지위양도가 제한될 수 있습니다.
둘째, 그렇게 제한되는 지분은 손실보상 또는 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
셋째, 남은 지분의 조합원 의결권과 주택공급 기준은 조합 정관으로 정할 수 있습니다.
결국 재건축·재개발 공유지분 거래에서는 전체 부동산만 볼 것이 아니라, 각 지분별로 따져보는 것이 중요합니다.
투기과열지구 내 재건축·재개발 구역에서 조합원 공유지분을 매수하는 경우에는 반드시 지분별 예외요건과 현금청산 가능성, 조합 정관상 권리 기준을 함께 확인해야 합니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
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