일산 오피스텔 입주지연, 6개월 자동연장 조항도 무효될 수 있습니다
본문
최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 오피스텔 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.
최근 일산 오피스텔 분양계약과 관련하여, 입주지연을 이유로 수분양자의 분양계약 해제를 인정한 항소심 판결이 선고되었습니다.
이 판결에서 특히 주목할 부분은 “책임준공 시 입주예정일이 6개월 자동연장된다”는 조항에 관한 판단입니다.
분양계약서에는 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못하고 신탁사가 책임준공의무를 대신 이행하는 경우, 준공예정일 및 입주예정일이 최대 6개월 자동연장된다는 조항이 있었습니다.
그동안 동일 쟁점의 선행 사건에서는 이러한 조항에 대해 “신탁사가 책임지고 준공을 완료하도록 하는 것이므로 수분양자에게 반드시 불리한 것만은 아니다”라는 이유로 효력이 인정되는 경우도 있었습니다.
그러나 이번 항소심 판결은 달랐습니다.
법원은 위 자동연장 조항이 수분양자의 입주 시기, 잔금 마련, 계약해제권 행사 여부에 직접 영향을 미치는 중요한 조항이라고 보았습니다.
입주예정일 자동연장 조항이 왜 중요할까요?
분양계약에서 입주예정일은 단순한 참고 일정이 아닙니다.
수분양자는 입주예정일을 기준으로 기존 주거지 정리, 자금계획, 잔금 마련, 대출 실행, 실제 입주 일정을 준비합니다.
또한 많은 분양계약서에는 “분양사업자의 귀책사유로 입주가 당초 입주예정일부터 3개월을 초과하여 지연되는 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다”는 조항이 있습니다.
따라서 입주예정일이 6개월 자동연장되면, 수분양자의 입주지연 해제권 행사 가능성도 그만큼 제한될 수 있습니다.
즉, 이 조항은 단순한 일정 변경 조항이 아니라, 수분양자의 계약해제권에 직접 영향을 주는 조항입니다.
최정환 변호사 : 수분양자 설명회
법원은 왜 자동연장 조항을 인정하지 않았을까요?
법원은 이 조항이 약관규제법상 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용이라고 판단했습니다.
특히 시공사의 책임준공의무 불이행은 사업주체 측 사정에 가까운데, 그로 인한 입주지연 위험을 수분양자가 부담하게 되는 구조라는 점을 중요하게 보았습니다.
또한 일반 수분양자가 관리형 토지신탁, 책임준공의무, 신탁사 책임준공 구조의 의미를 별도 설명 없이 충분히 이해하기는 어렵다고 보았습니다.
결국 사업자는 단순히 계약서에 자동연장 조항을 넣어두는 것만으로는 부족하고, 그 조항의 의미와 법적 효과를 구체적으로 설명했어야 한다는 것입니다.
이 사건에서 법원은 피고들이 수분양자들에게 자동연장 조항의 존재, 내용, 법적 효과를 명시적이고 적극적으로 설명했다는 증거가 부족하다고 보았습니다.
계약서 말미에 “주요 내용을 설명 듣고 숙지하였다”는 일반적인 확인 문구가 있었지만, 법원은 그것만으로 개별 약관 조항에 대한 구체적 설명이 있었다고 보기는 어렵다고 판단했습니다.
최정환 변호사 : 대한변협 건설 전문 등록, 집합건물관리사 자격
그 결과 분양계약 해제가 인정되었습니다
이 사건 분양계약상 입주예정일은 2024년 2월경이었습니다.
법원은 “2024년 2월경”처럼 날짜가 구체적으로 특정되지 않은 경우, 그 달의 말일인 2024년 2월 29일을 입주예정기한으로 보았습니다.
그런데 실제 사용승인은 2024년 6월 13일에 이루어졌습니다.
결국 당초 입주예정일부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 것으로 보아, 법원은 수분양자들의 분양계약 해제가 적법하다고 판단했습니다.
즉, 입주기한의 자동연장을 인정하지 않은 것입니다.
그 결과 분양사업자인 신탁사에 대해 납부한 분양대금 반환, 약정이자, 지연손해금, 분양대금 총액 10% 상당의 위약금 지급이 인정되었습니다.
유사한 오피스텔·생활숙박시설 현장도 확인이 필요합니다
오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터 등에서 입주가 지연되었고, 계약서에 다음과 같은 문구가 있다면 별도 검토가 필요합니다.
신탁사 책임준공 시 준공예정일 및 입주예정일 6개월 자동연장
입주지연 사건에서는 계약서 문구뿐만 아니라, 실제 입주예정일, 사용승인일, 입주지정기간 통보일, 해제 통지 시점, 사업자가 해당 조항을 구체적으로 설명했는지 여부를 함께 검토해야 합니다.
이번 일산 오피스텔 항소심 판결의 의미는 분명합니다.
분양계약서에 “입주예정일 6개월 자동연장” 조항이 있다는 이유만으로, 수분양자의 입주지연 해제권이 곧바로 제한되는 것은 아닙니다.
그 조항이 수분양자의 입주 시기와 계약해제권 행사 여부에 중대한 영향을 미친다면, 사업자는 그 의미와 효과를 구체적으로 설명했어야 합니다.
따라서 입주가 지연된 현장에서 계약서에 책임준공, 신탁사 책임준공, 입주예정일 자동연장 조항이 포함되어 있다고 하더라도 계약서 문구만 보고 해제가 불가능하다고 단정할 필요는 없습니다.
다만 구체적인 결론은 계약서 문구, 설명 여부, 입주지연 기간, 사용승인일, 해제 의사표시 시점 등에 따라 달라질 수 있으므로, 관련 자료를 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
