최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

지식산업센터를 분양받았다가 "내가 알던 그 상품이 맞나" 하는 의문을 품게 되신 분들이 많습니다.

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분양 당시에는 "사업자등록만 하면 누구나 자유롭게 임대할 수 있다", "전매도 자유롭다", "90% 수준의 대출이 나온다"는 설명을 듣고 투자 목적, 임대 수익 목적으로 계약했는데, 막상 잔금 단계에 이르러서야 임대와 입주에 제한이 있다는 사실을 알게 되는 경우입니다.

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최근 법원은 이런 사안에서 수분양자의 분양계약 착오취소를 인정하고 분양대금 전액 반환을 명한 판결을 내렸고, 이 판결은 상급심에서 그대로 확정되었습니다.

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그 판결 내용과 승소를 가른 결정적 단서, 그리고 분양계약 취소·해지를 검토할 때 준비해야 할 사항을 정리해 드리겠습니다.

지식산업센터는 산업직접법의 적용을 받기 때문에 제조업·지식산업·정보통신업 등 적격 업종을 중심으로 운영되고, 입주대상시설이 아닌 용도로 활용하려는 자에게 양도·임대하는 행위가 제한됩니다.

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핵심 쟁점은 분양계약을 체결할 당시, 시행사와 분양대행사가 이러한 제한사항을 제대로 설명했는가 하는 점입니다.

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제한이 존재한다는 사실과, 그 제한을 계약 단계에서 매수인에게 명확히 고지했는지는 전혀 다른 문제이기 때문입니다.

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지식산업센터 분양계약 취소를 둘러싼 분쟁은 거의 예외 없이 이 지점에서 갈립니다.

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최근 법원은 바로 이 쟁점에서 수분양자의 손을 들어주었습니다.

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분양계약을 착오에 의한 의사표시로 보아 취소를 인정하고, 수분양자가 이미 납부한 분양대금 전액을 돌려받을 수 있다고 판단했습니다.

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이 판결은 상급심에서도 유지되어 확정되었습니다.

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사안은 이렇습니다.

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수분양자는 본래 다른 직업을 가지고 있었고, 해당 호실을 직접 사용해 특정 업종을 영위할 의사가 있었던 것이 아니라 임대 또는 전매를 목적으로 분양을 받았습니다.

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분양 과정에서 분양대행사 직원은 "사업자등록만 하면 이 호실을 임대할 수 있다"는 취지로 설명했고, 수분양자는 이를 믿고 "제한 없이 임대할 수 있다"고 이해한 채 계약을 체결했습니다.

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그러나 실제 규정은 그렇지 않았습니다.

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법원은 이러한 착오가 단순한 동기의 착오에 그치지 않는다고 보았습니다.

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그 착오가 분양대행사 측의 적극적인 설명에 의해 유발되었고, 임대·전매 가능 여부는 매수인이 계약 여부를 결정하는 데 있어 법률행위 내용의 중요한 부분에 해당한다고 판단한 것입니다.

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쉽게 말해, 산업집적법상 입주·임대 제한을 알았더라면 애초에 계약하지 않았을 것이라는 점을 인정한 것입니다.

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동기의 착오는 원칙적으로 취소가 어렵지만, 그 동기가 상대방에 의해 유발되었고 법률행위의 중요부분에 해당하면 취소할 수 있다는 것이 확립된 법리입니다. 이 판결은 그 법리를 지식산업센터 분양 사안에 적용한 사례입니다.

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이 사건에서 시행사 측은 흔히 등장하는 항변을 했습니다.

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"입주자모집공고와 분양계약서에 입주자격과 입주대상 업종이 이미 명시되어 있고, 입주·임대 제한은 산업집적법에 규정되어 있으므로 우리가 수분양자를 기망하거나 착오를 유발한 것이 아니다"라는 취지입니다.

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실제로 이 사건 분양계약서에도 이용 제한 조항이 들어 있었습니다. 입주 부적격으로 인한 불이익은 매수인이 부담하고, 매수인이 목적물을 양도·임대하는 경우에도 마찬가지이며, 이에 대해 일체의 이의를 제기하지 않는다는 내용의 면책성 조항이었습니다.

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그러나 법원은 시행사의 항변을 받아들이지 않았습니다. 이유는 다음과 같습니다.

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분양대행사 직원이 "제한 없이 임대할 수 있다"고 적극적으로 설명한 이상, 그로 인해 유발된 착오는 계약서에 제한 조항이 적혀 있다거나 산업집적법에 규정이 존재한다는 사정만으로는 해소되지 않는다고 보았습니다.

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산업집적법 규정과 계약서 내용이 법률 전문가가 아닌 일반인 수분양자에게 명시적이고 구체적으로 설명되었다고 볼 수 없었기 때문입니다.

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특히 주목할 부분이 있습니다. 분양대행사 직원조차 산업집적법상 입주·임대 제한을 제대로 알지 못한 채 분양 업무를 수행했다는 점이 드러났습니다. 설명하는 사람조차 정확히 모르는 제한을, 계약서 한 줄에 적어두었다는 이유만으로 매수인이 충분히 이해했다고 볼 수는 없다는 것이 법원의 시각이었습니다.

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이 판결에서 수분양자가 승소할 수 있었던 핵심 요인은 세 가지로 정리됩니다.

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첫째, 계약의 목적이 임대·전매였다는 점. 수분양자가 직접 적격 업종을 영위할 의사 없이 임대 또는 전매를 목적으로 분양받았다는 사실이 인정되었습니다. 이는 "제한 없이 임대 가능"하다는 설명이 계약의 중요부분에 해당한다는 판단으로 이어졌습니다.

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둘째, 분양대행사의 적극적 설명 정황. 직원이 "사업자등록만 하면 매도·임대가 가능하다"고 설명한 사실, 분양대행사 본부장 역시 같은 취지로 안내한 사실이 인정되었습니다. 착오가 매수인의 일방적 오해가 아니라 분양 측에 의해 유발되었음을 뒷받침하는 정황입니다.

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셋째, 분양대행사조차 제한사항을 정확히 알지 못했다는 점. 이는 계약서 문언이나 법령의 존재만으로 설명의무가 이행되었다고 볼 수 없다는 판단의 근거가 되었습니다.

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결국 이 판결의 의미는 분명합니다.

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계약서에 제한 조항이 들어 있고 법에 규정이 존재한다는 사실만으로 시행사·분양대행사의 설명의무가 면제되는 것은 아니라는 것입니다.

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분양 단계에서 어떤 설명이 오갔는지가 결론을 가르는 핵심입니다.

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지식산업센터 분양계약의 취소나 해지를 검토하고 계신다면, 무엇보다 분양 당시의 정황을 입증할 수 있는 자료를 확보해두시는 것이 중요합니다.

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위 판결에서 보듯 결론을 가르는 것은 입주자모집공고, 계약서, 법률 규정이 아니라 "분양 당시 어떤 설명을 들었는가"이고, 이는 결국 입증의 문제로 귀결되기 때문입니다.

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검토 단계에서 정리해두면 도움이 되는 사항을 안내드립니다.

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1. 분양 당시 설명을 입증할 수 있는 자료 : 상담 과정의 녹취, 분양대행사·상담사와 주고받은 문자나 카카오톡 메시지, 홍보관에서 받은 안내자료나 광고 자료, 투자 권유 정황을 보여주는 메시지 등입니다. "임대가 보장된다", "전매가 가능하다", "사업자등록만 하면 된다"는 식의 설명이 담긴 자료일수록 의미가 큽니다.

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2. 분양계약서 원본과 첨부 서류 : 입주자격·이용 제한 조항이 어떻게 기재되어 있는지, 입주자 모집공고문의 내용은 어떠한지 등을 확인할 필요가 있습니다.

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3. 분양받은 목적과 경위 : 본인이 적격 업종을 직접 영위할 의사가 있었는지, 아니면 임대나 전매를 목적으로 했는지, 어떤 경로로 분양 상담을 받게 되었는지 등 계약에 이르게 된 전반적 경위를 정리해두시면 좋습니다.

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4. 대금 납부 내역과 진행 단계 : 현재까지 납부한 금액, 잔금 단계 여부, 대출 진행 과정에서 겪은 문제 등도 사건 검토에 중요한 정보입니다.

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다만 한 가지 유의하실 점이 있습니다.

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위 판결이 수분양자에게 유리한 선례인 것은 분명하지만, 이러한 결론이 모든 사건에 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.

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분양 당시의 설명 정황과 계약 경위는 사건마다 다르고, 같은 쟁점이라도 어떤 자료가 확보되어 있느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

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따라서 본인의 사안이 취소·해지가 가능한 경우에 해당하는지는 구체적인 사실관계와 보유 자료를 바탕으로 개별적으로 검토되어야 합니다.

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지식산업센터 분양 과정에서 들은 설명과 실제가 다르다고 느끼신다면, 보유하고 계신 분양계약서와 상담 당시의 자료를 정리해 한 번 검토를 받아보시기를 권해 드립니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소