최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 오피스텔 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

요즘 부동산 경기 침체와 대출 절벽이 겹치면서, 오피스텔·생활숙박시설·지식산업센터 등 수익형 부동산을 분양받으신 분들로부터 분양계약 해지, 계약금 반환, 중도금 대출 부담, 잔금 문제에 관한 문의가 이어지고 있습니다.

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특히 입주가 임박한 현장일수록 고민이 깊어집니다. 잔금을 치르려면 대출을 받아야 하는데, 경기가 나빠 경제적 여력은 줄고 대출 문턱은 높아졌기 때문입니다.

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청주 해링턴플레이스테크노폴리스 오피스텔도 입주예정일이 다가오고 있어, 비슷한 고민을 안고 계신 수분양자분들이 적지 않을 것으로 보입니다.

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다만 잔금이 부담된다거나 시세가 떨어졌다는 사정만으로는 분양계약을 해지할 수 없습니다.

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분양계약을 다툴 수 있는지는 결국 계약서와 법률상 인정되는 해제 또는 취소 사유가 있는지의 문제이고, 그 출발점은 본인의 분양계약서와 분양 당시 받았던 자료입니다.

법적으로 분양계약의 효력을 다투는 길은 취소와 해제로 나뉩니다. 검색하실 때는 "해지"라는 표현을 흔히 쓰시지만, 정확한 법률 용어는 상황에 따라 취소 또는 해제입니다.

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하나씩 나눠 보겠습니다.

취소는 기망(속았다) 또는 착오(잘못 알았다)를 이유로 계약을 무르는 경우입니다.

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핵심 질문은 하나입니다. 계약 체결 여부를 좌우할 만한 중요한 사항에 대해, 실제와 다른 설명이 있었는가.

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분양 광고에 다소간의 과장이 섞이는 것은 흔한 일이고, 그것만으로 곧바로 위법이 되지는 않습니다.

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그러나 그 과장이 지나쳐서 계약의 동기가 된 중요 사항을 사실과 다르게 믿게 만들었다면, 기망 또는 착오에 의한 취소 사유가 됩니다.

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특히 오피스텔과 같은 수익형 부동산에서는 대출 가능 비율이나 임대수익률을 확정적으로 보장한 경우가 자주 문제됩니다.

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"이 정도 수익은 확실히 나온다", "대출은 얼마까지 무조건 된다"는 식의 설명이 있었다면 검토 대상입니다.

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여기서 결정적인 것은 현장 전체에 뿌려진 홍보 문구 뿐 아니라 본인이 계약 당시 상담 창구에서 구체적으로 어떤 설명을 들었는지입니다. 같은 현장이라도 사람마다 들은 말이 다를 수 있고, 그 차이가 결과를 가를 수 있습니다.

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오피스텔이라면 주변 환경, 정주 여건, 기반시설에 관한 당초 설명이 실제와 크게 달랐는지도 같은 맥락에서 쟁점이 됩니다.

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실제로 저희 법무법인 랜드로는 생활숙박시설을 두고 "실거주가 가능하다"는 취지로 잘못 믿게 만든 사안에서, 착오를 이유로 한 분양계약 취소를 인정받은 승소사례가 있고, 이 판결은 여러 언론을 통해 보도되기도 했습니다.

해제는 법정해제와 약정해제로 나뉘는데, 실무에서 주로 문제되는 것은 약정해제입니다. 분양계약서에 미리 정해 둔 사유가 발생하면 계약을 풀 수 있는 것이지요. 약정해제가 인정되면 위약금까지 청구할 수 있어 실익이 큽니다.

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대표적인 두 가지가 입주지연과 건축물분양법(건분법) 위반입니다.

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먼저 입주지연입니다.

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시행사 귀책으로 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되면 해제가 가능합니다. 여기서 기준이 되는 입주예정일은 광고나 안내문이 아니라 본인의 분양계약서에 적힌 날짜입니다. 그러니 계약서를 직접 확인하셔야 합니다.

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주의할 점이 하나 있습니다. 3개월 이상 지연되더라도, 해제권을 행사하기 전에 준공이 되어 버리면 해제권이 소멸합니다. 시점 관리가 중요한 이유입니다. 한편 시행사의 귀책은 폭넓게 인정되어, 웬만해서는 면책되기 어렵습니다.

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다음은 건분법 위반입니다.

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오피스텔 분양은 건축물분양법의 적용을 받으므로, 분양 절차 자체에 위법이 있었는지가 또 하나의 해제 단서가 됩니다. 분양신고 수리 전 광고, 수리 전 분양대금 수령, 수분양자 동의 없는 중대한 설계변경 등이 문제될 수 있습니다.

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다만 위반이 있었다는 사정만으로 자동으로 계약이 풀리는 것은 아닙니다. 실무상으로는 위반행위가 있었는지, 그에 대해 시정명령·과태료·형사처벌 등 조치가 있었는지, 그리고 분양계약서가 이를 해제 사유로 정하고 있는지를 함께 봐야 합니다.

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최근 대법원은 비교적 경미한 위반이라도 시정명령이나 벌금형 이상의 형사처벌이 내려지면 수분양자가 약정해제를 할 수 있다고 판단했습니다.

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저희 법무법인 랜드로도 건분법 위반 사항을 확인한 뒤 시정명령 민원·형사고발 등을 진행해 시정명령과 송치 결정을 이끌어냈고, 나아가 시정명령을 이유로 한 분양계약 해제 판결을 받은 사례가 있습니다.

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어렵게 해제나 취소에 성공해도, 정작 낸 돈을 돌려받지 못하면 의미가 반감됩니다.

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분양계약서를 보면 보통 신탁사와 위탁사가 함께 표시되어 있고, "신탁사는 책임을 지지 않는다" 또는 "신탁재산 범위 내에서만 책임진다"는 취지의 특약이 들어 있는 경우가 많습니다. 이를 책임한정특약이라고 합니다.

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대법원은 이 특약의 효력 자체는 인정합니다. 다만 수분양자에게 이를 제대로 설명하지 않았다면 약관규제법 위반으로 계약 내용에서 배제하고 있습니다. 이 경우 신탁사는 신탁재산뿐 아니라 자기 고유재산으로도 분양대금을 반환해야 합니다.

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결국 누구를 상대로 어떤 청구를 할 것인지까지 함께 설계해야 실질적인 회수가 가능해집니다.

청주 해링턴플레이스테크노폴리스 오피스텔 분양계약 해지를 검토하신다면, 다음을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

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분양계약서에 적힌 입주예정일과 현재 공정 상황, 분양 당시 들었던 설명과 실제 내용의 차이, 광고·문자·녹취 등 당시 자료, 그리고 계약서상 해제 조항에 해당하는 사유가 있는지입니다.

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지금 가장 중요한 것은, 시간이 흐르기 전에 계약 당시의 자료부터 확보해 두시는 일입니다.

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[핵심 정리]

✅ 잔금 부담·시세 하락만으로는 해지 불가 — 계약서·법률상 사유가 있어야 함

✅ 취소: 대출·수익률 확정 보장, 주변환경 등 중요 사항에 허위·과장 설명이 있었는지 (랜드로, 생숙 실거주 착오취소 승소·언론 보도) ✅ 해제(입주지연): 계약서상 입주예정일 + 시행사 귀책 + 3개월 이상 지연 (단, 준공되면 해제권 소멸)

✅ 해제(건분법): 위반 + 시정명령·형사처벌 + 계약서상 해제 조항 (랜드로, 시정명령·송치 이끌어내고 해제 판결 받은 사례 보유)

✅ 책임한정특약, 설명 누락 시 → 신탁사 고유재산으로도 분양대금 반환 가능

✅ 가장 중요한 것은 계약 당시 자료 확보

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

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