라군인테라스 2차 생숙 오피스텔 용도변경 80% 동의, 비동의 수분양자의 권리는?
본문
최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 오피스텔 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.
최근 안산 시화MTV 반달섬 힐스테이트 라군인테라스 2차와 관련하여, 생활숙박시설에서 오피스텔로의 용도변경을 둘러싼 생숙 수분양자 반발이 보도되고 있습니다.
보도에 따르면 해당 현장은 사용승인 및 입주를 앞둔 상황에서 생숙을 오피스텔로 전환하는 절차가 진행되고 있고, 일부 수분양자들은 80% 이상 동의만을 근거로 비동의자의 권리 보호 없이 용도변경과 사용승인이 추진되고 있다며 문제를 제기하고 있습니다.
향후 생숙의 오피스텔 전환 사례가 늘어남에 따라 이러한 사례도 증가할 것으로 전망됩니다.
최정환 변호사 : 수분양자 설명회
문제의 핵심 : 개정 건축물분양법의 시행(2026. 4.)
2026년 4월부터 시행된 개정 건축물분양법은 시행사가 사용승인 전 용도변경을 할 때 종전의 "수분양자 전원 동의" 요건을 "수분양자 80% 동의"로 완화했습니다.
개정 건분법은 사용승인 전 분양건축물에 관하여 면적·층수의 증감 또는 용도의 변경 등 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경을 하려는 경우, 일정 요건 아래 전원 동의가 아니더라도 설계변경이 가능하도록 하였습니다.
구체적으로는 다음 두 가지 요건이 필요합니다.
첫째, 분양받은 자의 5분의 4 이상 동의가 있어야 합니다.
둘째, 동의한 자가 분양받은 전용면적 합계가 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 합니다.
즉, 생숙에서 오피스텔로의 용도변경도 일정 요건을 충족하면 전원 동의 없이 진행될 수 있게 된 것입니다.
용도변경 미동의자의 계약해제권 신설
건축물분양법 제7조의2
개정 건축물분양법은 80% 이상 동의로 중대한 설계변경을 가능하게 하면서, 동시에 미동의 수분양자를 보호하기 위한 조항도 두고 있습니다.
바로 건축물분양법 제7조의2입니다.
제7조의2는 제7조 제1항에 따른 설계변경에 동의하지 않은 수분양자가, 그 설계변경으로 인해 다른 법령상 인가·허가·면허·등록·신고를 할 수 없게 되어, 건축물을 분양광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 된 경우 분양계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.
쉽게 말하면 이렇습니다.
생숙에서 오피스텔로의 용도변경에 80% 이상 동의가 있었다고 하더라도, 그 변경에 동의하지 않은 수분양자가 있을 수 있습니다.
그런데 그 수분양자가 변경 이후 더 이상 자신이 분양받은 건축물을 분양광고상 용도대로 사용할 수 없다면(생숙 숙박업 영위가 불가능하다면), 개정 건분법상 계약해제권이 인정될 수 있습니다.
따라서 수분양자 80% 이상의 동의로 생숙이 오피스텔로 용도변경되는 경우 비동의 생숙 수분양자가 개정 건분법상 해제권을 행사하기 위해서는 먼저 아래 사항이 검토될 필요가 있습니다.
비동의 생숙 수분양자가 관련 법령에 따라 숙박업 영업을 영위할 수 있는가
분양광고상 예정된 용도와 실제 사용 가능성이 유지되는가
현실적으로 오피스텔 사이에서 소수의 생숙 영업이 가능한가
최정환 변호사
최정환 변호사 : 집합건물관리사 자격
용도변경과 설계변경 문제, 그리고 해제권 문제
생숙을 오피스텔로 전환하는 과정에서는 용도변경뿐 아니라 주차장, 공용부분, 관리체계, 피난·방화, 운영시설 등 설계변경 문제가 함께 발생할 수 있습니다.
이때 용도변경에 80% 이상 동의를 받았다면, 그에 수반되는 설계변경까지 별도 동의 없이 진행할 수 있는지도 쟁점이 될 수 있습니다.
과연 용도 변경과 그에 따른 설계 변경이 별개로 다뤄질 수 있는지에 대한 문제입니다.
다만 이 문제와 상관없이, 비동의 수분양자에 대한 개정 건분법상 해제권은 여전히 검토 대상입니다.
설령 수분양자 80% 이상 동의로 용도변경이 결정된 경우 별도 동의, 통지 절차 없이 그에 수반되는 설계변경이 가능하다고 볼 경우에도 그 변경으로 인해 비동의 수분양자가 개정 건분법상의 해제권을 행사할 수 있는지는 별도로 검토되어야 합니다.
따라서 그 변경으로 인해 비동의 수분양자가 분양광고상 용도대로 사용할 수 없게 되었는지, 특히 생활숙박시설의 경우 숙박업 신고와 생숙 운영이 가능한지는 추가로 살펴보아야 합니다.
라군인테라스 2차 논란이 중요한 이유
힐스테이트 라군인테라스 2차 논란도 바로 이 지점과 연결됩니다.
보도상 안산시 측은 80% 이상 동의가 확보되었다는 입장인 것으로 보입니다.
그러나 비동의 생숙 수분양자 입장에서는 단순히 동의율만 볼 문제가 아닙니다.
80% 동의로 생숙에서 오피스텔로 전환이 추진된다면, 그 변경 이후에도 남은 생숙 수분양자가 실제로 생활숙박시설로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
특히 생활숙박시설은 숙박업 신고, 위탁운영, 공용부분 사용, 관리체계 등이 함께 문제되는 경우가 많습니다.
대다수 호실이 오피스텔로 전환된 뒤에도 남은 생숙 호실이 숙박업 신고를 하고 생활숙박시설로 정상 운영될 수 있는지, 형식 뿐 아니라 실질적 운영 가능성이 핵심 쟁점이 될 수 있습니다.
법무법인 랜드로 : 수분양자 설명회
건분법상 해제권 외에도 검토할 수 있는 주장
비동의 수분양자의 대응은 건축물분양법 제7조의2만으로 한정되지 않습니다.
사안에 따라서는 분양계약상 채무불이행, 불완전이행, 사정변경에 따른 계약 해제 등도 함께 검토할 수 있습니다.
수분양자가 분양받은 것은 단순한 객실 1실이 아니라, 생활숙박시설 단지 내 객실입니다.
분양 당시 대규모 위탁운영, 공용시설, 단지형 운영체계 등이 강조되었다면, 이는 계약의 중요한 내용 또는 계약 체결의 기초가 될 수 있습니다.
그런데 대다수 호실의 오피스텔 전환으로 인해 남은 생숙 호실이 당초 예정된 생활숙박시설 단지의 일부로 기능하기 어렵게 되었다면, 이는 단순한 가치 하락 문제가 아니라 계약상 권리 문제로 이어질 수 있습니다.
마무리
힐스테이트 라군인테라스 2차 생숙 오피스텔 전환 논란의 핵심은 단순히 “80% 이상 동의가 있었는지”가 아닙니다.
80% 동의는 중대한 설계변경을 가능하게 하는 요건일 수는 있지만, 비동의 수분양자의 권리 문제까지 모두 해결하는 것은 아닙니다.
개정 건축물분양법은 그 설계변경에 동의하지 않은 수분양자가 분양광고상 용도대로 사용할 수 없게 되는 경우 계약 해제권을 부여하였습니다.
따라서 생숙에서 오피스텔로 전환되는 현장에서는, 비동의 수분양자가 여전히 숙박업 신고를 하고 생활숙박시설로 사용할 수 있는지 반드시 검토해야 합니다.
생숙 오피스텔 전환에 동의하지 않았거나, 용도변경 이후에도 생숙으로 정상 사용이 가능한지 의문이 있는 수분양자라면, 분양광고·계약서·용도변경 안내문·변경 전후 자료·숙박업 신고 가능성을 종합적으로 검토해보는 것이 필요합니다.
※ 이 글은 언론 보도와 공개된 법령을 바탕으로 생활숙박시설 수분양자의 권리 보호를 위해 작성된 일반적인 법률 해설입니다. 특정 사업주체나 관계자를 비방하거나 명예를 훼손할 의도는 없으며, 실제 계약해제 가능성은 개별 계약서, 분양광고, 용도변경 자료, 설계변경 내역, 숙박업 신고 가능성 등에 따라 달라질 수 있습니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
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