최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

상가를 분양받을 때 “바로 옆 병원과 연결된다”는 설명을 들었다면 어떨까요.

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상가 투자자 입장에서는 매우 중요한 내용입니다. 병원 직원, 환자, 보호자들이 자연스럽게 유입될 수 있고, 약국·카페·편의점·식음료 매장 등 필수 업종의 임대수요도 기대할 수 있기 때문입니다.

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그런데 분양 당시에는 병원과 연결되는 상가처럼 홍보되었지만, 실제로는 1층 연결통로가 없었다면 분양계약 취소가 가능할까요.

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최근 법원은 이러한 사안에서 수분양자의 분양계약 취소를 인정했습니다.

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핵심은 민법 제110조의 사기에 의한 의사표시, 즉 기망취소입니다.

이 사건은 인천 소재 건물의 1층 상가 분양계약에 관한 사건입니다.

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수분양자는 1층 상가를 분양받으면서 계약금과 중도금으로 약 3억 5,000만 원 이상을 지급했습니다.

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분양 과정에서 강조된 내용은 병원과의 연결이었습니다.

“이 상가는 바로 옆 병원과 연결됩니다.”

“병원 직원, 환자, 보호자들이 자연스럽게 유입됩니다.”

“병원과 연결되는 상가라 임대수요가 안정적입니다.”

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상가 분양에서 이런 설명은 단순한 홍보문구로 보기 어렵습니다. 상가는 사람이 어디에서 들어오고, 어떤 동선으로 움직이는지에 따라 가치와 임대수익이 크게 달라지기 때문입니다.

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특히 이 사건에서 문제 된 것은 병원과의 1층 연결이었습니다.

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1층에서 병원과 바로 연결된다면 병원 방문객들이 상가로 자연스럽게 이동할 수 있습니다. 반대로 1층 연결통로가 없다면 유동인구 흐름은 전혀 달라질 수 있습니다.

문제는 실제 상황이 분양 당시 설명과 달랐다는 점입니다.

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수분양자는 분명 병원과 상가가 1층에서 바로 연결되는 구조를 기대하고 분양계약을 체결했습니다.

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그러나 실제로는 병원과 상가 사이에 1층 직접 연결통로가 설치되지 않았습니다.

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건물 1층 출입구와 병원 사이에는 화단·조경 등으로 인한 공간적 단절이 있었고, 직접 연결통로는 처음부터 설계되지 않았습니다.

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이 차이는 단순히 조감도나 이미지가 조금 달라진 문제가 아닙니다.

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상가의 유동인구, 임대수익, 공실 위험, 매매가치에 직접 영향을 줄 수 있는 차이입니다.

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따라서 병원과의 1층 연결 여부는 당연히 이 사건 분양계약에서 중요한 판단 요소가 되었습니다.

이 사건의 핵심 법리는 민법 제110조입니다.

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민법 제110조는 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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여기서 사기, 즉 기망행위는 적극적으로 거짓말을 한 경우만 의미하지 않습니다. 거래상 중요한 사실을 제대로 알리지 않아 상대방이 잘못된 판단을 하게 만든 경우에도 문제될 수 있습니다.

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법원은 이 사건에서 병원 연결 여부가 상가 분양계약의 중요한 거래조건이라고 보았습니다.

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분양회사가 단순히 “좋은 입지입니다”, “배후수요가 풍부합니다”라고 추상적으로 설명한 정도라면 일반적인 과장광고로 볼 여지도 있습니다.

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그러나 “병원과 연결된다”는 설명은 다릅니다.

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이는 상가의 물리적 구조, 고객 동선, 유동인구, 임대수요와 직접 관련된 구체적인 사실입니다.

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수분양자 입장에서는 이 설명을 믿고 “병원 방문객들이 상가로 들어오겠구나”, “임대수익이 안정적일 수 있겠구나”, “공실 위험이 낮겠구나”라고 판단할 수 있습니다.

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따라서 사업자는 병원과의 연결이 실제로 설계되었는지, 확정된 것인지, 불확실한 사정이 있는지를 정확히 설명해야 합니다.

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법원은 이 사건에서 수분양자가 병원 연결에 관한 설명을 신뢰하고 분양계약을 체결한 것으로 보았고, 그 설명이 중요한 거래조건에 관한 기망에 해당한다고 판단했습니다.

분양계약 취소 사건에서 분양회사 측은 보통 이렇게 주장합니다.

“계약서에 병원 연결 보장이라는 내용은 없다.”

“홍보물은 참고자료일 뿐이다.”

“계약은 분양계약서 기준으로 봐야 한다.”

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물론 분양계약서는 중요합니다.

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그러나 계약서에 명시되어 있지 않다는 이유만으로 분양 과정에서 이루어진 중요한 설명이 모두 의미를 잃는 것은 아닙니다.

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특히 그 설명이 계약 체결 여부를 좌우할 정도의 핵심 내용이라면 다릅니다.

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상가 분양에서 병원과의 1층 직접 연결 여부는 단순한 부가 설명이 아닙니다. 유동인구, 임대수익, 상가 가치와 직결되는 핵심 조건입니다.

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따라서 계약서에 “병원 연결 보장”이라는 문구가 없더라도, 분양 당시 병원 연결을 핵심 장점으로 설명했고 실제로는 1층 연결통로가 존재하지 않았다면 민법상 기망취소가 문제될 수 있습니다.

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분양계약서나 입주자모집공고에는 보통 이런 문구가 들어갑니다.

“홍보물은 소비자의 이해를 돕기 위한 것입니다.”

“이미지, 조감도, 모형은 실제와 다를 수 있습니다.”

“주변 시설 및 개발계획은 변경될 수 있습니다.”

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그러나 이러한 일반적인 유의문구만으로 모든 책임이 면제되는 것은 아닙니다.

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조감도의 색상, 가구 배치, 인테리어 이미지처럼 부수적인 사항이라면 “실제와 다를 수 있다”는 문구가 의미를 가질 수 있습니다.

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하지만 병원과의 1층 연결 여부처럼 상가의 가치와 임대수익 판단에 직접적인 영향을 미치는 핵심 사항이라면 다릅니다.

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병원 연결이 확정되지 않았다면 적어도 다음과 같은 설명이 필요합니다.

“현재 병원 측과 협의 중입니다.”

“병원 측 동의가 필요합니다.”

“1층 연결통로 설치는 확정된 사항이 아닙니다.”

“실제 준공 시 직접 연결이 되지 않을 수 있습니다.”

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이처럼 수분양자가 정확히 판단할 수 있을 정도로 구체적으로 고지해야 합니다. 단순히 계약서에 일반적인 면책 문구를 넣었다고 해서 핵심 거래조건에 관한 허위·부실 설명까지 모두 정당화되는 것은 아닙니다.

이 판결은 상가 분양계약 취소 사건에서 중요한 의미를 가집니다.

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첫째, 분양계약서에 직접 기재되지 않은 홍보내용도 계약 취소의 근거가 될 수 있습니다.

둘째,​​ 상가 분양에서 유동인구·배후수요·임대수익과 관련된 설명은 단순한 광고문구가 아니라 핵심 거래조건이 될 수 있습니다.

셋째, “홍보물과 실제가 다를 수 있다”는 일반 문구만으로는 기망책임을 피하기 어려울 수 있습니다.

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상가, 오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터 분양에서는 다음과 같은 표현들이 자주 등장합니다.

“지하철역과 직접 연결 예정”

“대형병원 수요 확보”

“대기업 입주 예정”

“대형마트 입점 예정”

“안정적인 임대수익”

“확정 임대수요”

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이러한 표현이 단순한 기대인지, 실제로 확정된 사실인지, 제3자의 동의가 필요한 사항인지, 인허가가 필요한 사항인지에 따라 법적 평가는 달라집니다.

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특히 수분양자가 그 설명을 믿고 계약을 체결했다면, 분양계약 취소 가능성을 검토해볼 필요가 있습니다.

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상가 분양계약에서 병원과의 1층 연결 여부는 단순한 홍보문구가 아닙니다.

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상가의 유동인구, 임대수익, 공실 위험, 매매가치에 직접 영향을 미치는 핵심 거래조건이 될 수 있습니다.

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따라서 분양 당시 “병원과 바로 연결된다”고 설명되었지만 실제로는 1층 연결통로가 존재하지 않았다면, 수분양자는 분양계약 취소 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

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중요한 것은 계약서에 그 내용이 명시되어 있는지 여부만이 아닙니다.

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분양 당시 어떤 설명이 있었는지, 그 설명이 계약 체결에 얼마나 중요한 영향을 미쳤는지, 분양회사가 실제 사정을 알고 있었거나 알 수 있었는지, 수분양자에게 정확히 고지했는지를 종합적으로 따져야 합니다.

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상가, 오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터 분양계약에서 홍보내용과 실제가 달라 손해를 입었다면, 계약을 포기하거나 잔금을 납부하기 전에 먼저 관련 자료를 정리해 법률 검토를 받아보는 것이 필요합니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소