최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 오피스텔 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

분양받을 때의 시장과 지금의 시장이 너무 달라졌습니다. 금리는 오르고 대출 한도는 막혔는데, 입주 시점은 점점 다가옵니다. 그래서 수익형 부동산 수분양자분들로부터 "입주 때 잔금을 못 치르면 어떻게 되느냐", "지금이라도 빠질 수 있느냐"는 문의가 끊이지 않습니다.

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전주 에코시티 한양수자인 디에스틴 오피스텔도 입주예정 시기가 다가오는 현장입니다. 핵심은 통지를 받고 나서 움직이면 이미 늦을 수 있다는 점입니다. 그래서 오늘은 입주가 전에 미리 점검해야 할 사항을 짚어 드리겠습니다.

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미리 결론을 말씀드리면, 잔금이 부담스럽다는 사정만으로는 빠져나올 수 없습니다. 빠져나올 길이 있다면, 그 단서는 계약서와 분양 당시의 자료 안에 있습니다.

전주 에코시티 한양수자인 디에스틴은 전주시 에코시티 주상3블록의 주거형 오피스텔로, 전용 84㎡ 126실 규모입니다. 2024년 9월 정당계약을 마쳤고, 공개 자료상 입주예정 시기는 2026년 12월로 확인됩니다.

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입주가 다가오면 입주지정기간 통지, 잔금 납부, 대출 실행이 한꺼번에 문제됩니다. 그 시점이 오기 전, 내 계약이 법적으로 어떤 상태인지 미리 점검해 두는 것이 유리합니다.

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점검의 핵심은 크게 세 갈래, 입주지연·허위설명·분양절차 위반입니다. 그리고 마지막으로 하나 더, 해지에 성공한 뒤 돈을 실제로 돌려받을 수 있는지까지 함께 봐야 합니다.

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입주가 늦어진다고 해서 곧바로 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 단순히 늦어 보인다는 느낌만으로는 부족합니다.

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기준은 분명합니다. 시행사 귀책으로 계약서상 입주예정일로부터 3개월 이상 지연되어야 약정해제가 가능합니다. 그래서 가장 먼저 봐야 할 것은 내 계약서에 적힌 입주예정일입니다.

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다만, 여기에는 함정이 하나 있습니다. 3개월이 지났더라도, 해제권을 행사하기 전에 준공(사용승인)이 나버리면 해제권이 사라질 수 있다는 점입니다.

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지연을 이유로 빠지려면 시기를 놓쳐선 안 됩니다. 다만 시행사의 귀책 사유 자체는 실무상 상당히 폭넓게 인정되어, 웬만해서는 시행사가 면책되기 어렵습니다.

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이 경우는 해제가 아니라 취소의 영역입니다. 기망이나 착오를 이유로 계약 자체를 되돌리는 것이지요.

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판단 기준은 계약을 결정하게 만든 중요한 사항에 거짓이나 과장이 있었는가입니다. 수익형 부동산에서는 특히 대출 가능 비율이나 임대수익률을 확정적으로 보장한 듯한 설명이 자주 문제되고, 오피스텔이라면 주변 환경·기반시설에 관한 당초 설명이 사실과 달랐는지가 쟁점이 됩니다.

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여기서 결정적인 것은 개별 수분양자가 무엇을 들었느냐입니다. 모두에게 뿌려진 홍보 문구보다, 상담 창구에서 내게 직접 한 말이 더 중요할 수 있습니다.

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실제로 저희 법무법인 랜드로는 생활숙박시설의 실거주 가능성 홍보 등 허위·과장광고를 이유로 한 분양계약 취소 소송에서 승소한 바 있고, 이 사건은 여러 언론을 통해 보도되었습니다.

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그래서 지금 해야 할 일은 분명합니다. 문자, 카카오톡, 녹취, 홍보책자, 홈페이지 캡처, 모델하우스 안내자료를 찾아 두십시오. 시간이 지나면 사라지는 자료들입니다.

오피스텔 분양은 건축물분양법(건분법)의 적용을 받습니다. 그래서 분양 절차 자체에 위법이 있었는지가 또 하나의 해제 단서가 됩니다.

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최근 대법원은 비교적 경미한 위반이라도 시정명령이나 벌금형 이상의 형사처벌이 내려지면 수분양자가 약정해제를 할 수 있다고 판단했습니다. 약정해제가 인정되면 위약금까지 청구할 수 있어 실익이 큽니다.

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저희 법무법인 랜드로도 건분법 위반 사항을 확인한 뒤 시정명령 민원·형사고발 등을 진행해 시정명령과 송치 결정을 이끌어냈고, 나아가 시정명령을 이유로 한 분양계약 해제 판결을 받은 사례가 있습니다.

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어렵게 해지나 취소에 성공해도, 분양대금을 돌려받지 못하면 의미가 반감됩니다.

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그래서 마지막으로 짚어야 할 것이 돈을 돌려받을 수 있는 구조입니다.

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분양계약이 취소·해제되면 시행사가 분양대금을 반환할 책임을 집니다.

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그런데 계약서에는 보통 신탁사가 함께 표시되어 있고, "신탁사는 책임을 지지 않는다" 또는 "신탁재산 범위 내에서만 책임진다"는 책임한정특약이 들어 있습니다.

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대법원은 이 특약의 효력 자체는 인정하지만, 수분양자에게 제대로 설명하지 않았다면 약관규제법 위반으로 계약에서 제외시킵니다. 그렇게 되면 신탁사는 신탁재산은 물론 자기 고유재산으로도 분양대금을 반환해야 합니다.

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결국 이 쟁점은 회수 가능성을 좌우하는 핵심 고리입니다.

입주에 임박하여 압박감에 떠밀린 상태에서 결정하면 선택지가 줄어듭니다. 잔금 납부도, 계약 이탈도 한 번 정하면 되돌리기 어렵습니다.

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지금 해야 할 일은 단 하나, 내 분양계약서를 펼쳐 보는 것입니다. 거기 적힌 입주예정일, 해제 조항, 신탁 관련 특약이 모든 검토의 출발점입니다. 같은 현장이라도 계약 시기와 들은 설명에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

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해지·취소가 가능한지, 가능하다면 분양대금을 어떻게 돌려받을지는 사안별 사실관계와 계약서 조항에 달려 있으므로, 자료를 기준으로 한 검토가 필요합니다.

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[핵심 정리]

✅ 입주지연 해제는 "계약서상 입주예정일+3개월" 기준, 준공 전에 행사해야 함

✅ 대출·수익률 확정 보장, 주변환경 등 거짓 설명이 있었다면 취소 검토

✅ 오피스텔은 건분법 적용 — 시정명령·형사처벌만으로 약정해제 가능

✅ 신탁사 책임한정특약, 설명 없었다면 약관규제법으로 배제

✅ 문자·녹취·홍보자료는 지금 바로 확보할 것

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소