최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 오피스텔 현장에서 분양계약 해제 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

"실거주도 되고 임대도 된다고 해서 계약했는데, 알고 보니 전입신고조차 안 되더라"는 상담이 꾸준히 들어옵니다.

이럴 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 하나입니다. 이미 한 계약, 허위광고를 이유로 취소할 수 있을까.

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결론부터 말씀드리면, 일정한 사정이 갖춰지면 사기 또는 착오를 이유로 분양계약을 취소하고 낸 돈을 돌려받을 수 있습니다.

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다만 "주거 된다고 들었다"는 진술만으로는 부족합니다. 그 말을 뒷받침할 홍보물·안내자료가 남아 있는지, 행정청의 시정명령처럼 기망을 객관적으로 드러내는 증거가 있는지가 결과를 가릅니다.

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최근 이를 정면으로 인정한 판결을 중심으로 짚어보겠습니다.

이 부분부터 정확히 해야 합니다.

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'오피스'라는 이름이 붙어 있지만, 라이브오피스의 법적 정체는 지식산업센터인 경우가 많습니다.

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지식산업센터는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산집법)의 적용을 받는데 산집법은 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설을 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등으로 한정하고 있습니다.

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즉 원칙적으로 주거용으로는 쓸 수 없습니다.

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'라이브오피스'라는 명칭이 붙든, 복층에 욕실이 딸려 있든 이 제한은 달라지지 않습니다.

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분양 광고에는 어느 정도의 과장이 포함되기 마련입니다.

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그러나 법령상 주거가 불가능한 시설에 대하여 분양 홍보를 하면서 수분양자로 하여금 '주거 가능'으로 믿게 만들었다면 이는 과장이 아닌, 거래의 가장 중요한 사실을 사실과 다르게 알린 기망으로 평가될 가능성이 높습니다.

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물론 시행사가 대놓고 "주거 가능합니다"라고 말하는 경우는 많지 않습니다.

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대신 침대·주방을 갖춘 모델하우스, "주거와 업무를 동시에", "세컨하우스" 같은 표현으로 그런 인식을 심어 둡니다.

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그래서 다툼은 바로 이 지점에서 생깁니다.

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시행사의 위와 같은 행위가 기망이나 착오유발,즉 분양계약의 취소사유를 구성하는지 여부가 핵심 쟁점이 되는 것입니다.

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최근 대구지방법원이 바로 이런 사건에서 수분양자의 손을 들어줬습니다.

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분양 과정에서 "라이브 오피스", "복층·욕실 설치 가능", "주거와 업무를 동시에", "산업·업무·주거·상업 기능 복합" 같은 광고가 있었습니다. 하지만 그 시설은 산집법상 주거가 불가능한 지식산업센터였습니다.

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법원이 위 분양광고 외에도 아래와 같은 근거를 들어 시행사의 허위 과장광고가 기망에 해당된다고 판단했습니다.

• 첫째, 주거 가능 여부는 그 부동산의 가치를 좌우하는 중요한 사항이라는 점

• 둘째, 관할 군청이 분양 홍보 민원을 받고 분양사무소를 조사한 뒤, 시행사에 "지식산업센터는 오피스텔과 같은 주거용도가 아님을 안내하라"는 시정조치명령을 내렸다는 점

• 셋째, 같은 군청이 시행사 대표를 산집법 위반(거짓·과장된 사실로 입주자를 모집하는 행위 금지, 제28조의4 제4항)으로 고발했다는 점.

이런 정황이 쌓이면서, 법원은 시행사가 주거 불가를 알면서도 가능하다고 속였다고 판단했습니다.

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그 결과 분양계약의 취소와 분양대금 반환이 인정되었습니다.

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가장 많이 받는 질문입니다.

계약할 때 "허위·과장 설명을 듣지 않았다", "공식 채널 외 광고는 계약과 무관하다"는 확인서에 자필 서명을 했기 때문입니다.

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그럼에도 위 대구지법 판결은 분양계약의 취소를 인정했습니다.

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법원은 그 확인서를 "시행사와 무관한 제3자 광고에 대해 책임지지 않는다"는 취지로 해석했습니다. 즉, 시행사가 직접 한 거짓말까지 면제하는 효력은 아니라는 것입니다.

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따라서 관건은 서명 자체가 아니고, 확인서에 무슨 내용이 기재되어 있는지, 주거 불가라는 점이 눈에 띄게 제시되고 실제로 수분양자들에게 설명되었는지입니다.

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위 사건처럼 형식적으로 끼워 넣은 확인서라면 취소를 막지 못합니다.

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이 사건에서 시행사는 계약이 끝난 뒤에야 "주거용도가 아니다"라는 안내문을 보냈습니다.

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법원은 이를 계약 이후의 사정으로 보아, 기망 행위가 성립하는 데는 영향이 없다고 봤습니다.

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즉, 기망 여부는 어디까지나 계약을 체결한 시점을 기준으로 판단합니다.

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따라서 분양계약 당시의 홍보, 상담내용, 관련자료가 중요한 입증자료가 됩니다.

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따라서 위 사건과 유사한 상황에 놓여 계시다면 아래 체크리스트를 참조하여 현재 상황을 점검해보시는 게 좋고 필요할 경우 법률 전문가의 조력을 받아보시는 것이 좋습니다.

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□ 자가진단 체크리스트

✅ 분양받을 때 "주거 가능", "실거주 가능", "전입신고 된다"는 설명을 들었다

✅ "라이브오피스", "복층·욕실", "주거+업무 복합" 같은 광고물을 받았다

✅ 그 시설이 법적으로 주거가 제한되는 지식산업센터(또는 유사 상품)다

✅ 군청·구청의 시정명령, 과태료, 고발 또는 관련 민원이 있었다

✅ 계약 당시 받은 광고물, 안내문, 문자, 카탈로그를 보관하고 있다

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소