최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

최근 전국적으로 민간임대주택 모집 광고를 보고 가입했다가 탈퇴와 환불 과정에서 분쟁이 생기는 사례가 늘고 있습니다.

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경주시도 2026년 5월 민간임대주택 회원 모집 관련 허위광고에 대해 시민들에게 공식 주의를 당부했습니다.

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임대차계약인 줄 알고 계약금을 입금했는데, 환불을 요청하니 "그 돈은 출자금이라 돌려드릴 수 없다"는 답이 돌아왔다면, 본인의 계약 구조부터 다시 확인해보실 필요가 있습니다.

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경주시는 2026년 5월 민간임대주택 회원 모집 관련 허위광고에 대해 공식 주의 안내를 게재했습니다.

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경주시 안내의 핵심은 두 가지입니다.

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• 첫째, 건설형 민간임대주택은 임대사업자로 등록한 시행사 또는 민간임대협동조합(발기인 포함)이 공급신고 또는 조합원 모집신고 절차 등을 준수해야 임차인 내지 조합원을 모집할 수 있습니다.

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• 둘째, 조합 설립 등 민간임대주택법상 절차를 거치지 않은 채 투자자·회원 형식으로 예비임차인을 모집하는 행위는 민간임대주택법에 저촉될 수 있으며, 이에 응한 예비임차인(투자자·회원)은 민간임대주택법에 따른 보호를 받기 어렵다는 점입니다.

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한국소비자원이 2025년 7월 배포한 자료도 같은 흐름을 보여줍니다.

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2023년부터 2025년 6월까지 1372소비자상담센터에 접수된 민간임대주택 관련 상담은 190건이며, 2025년 상반기는 전년 동기 대비 40.5% 증가했습니다. 그중 "계약해제·해지 관련" 상담이 절반을 넘었습니다.

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본인의 계약서가 임대차계약서가 아니라 회원가입계약서·예비임차인 가입신청서·출자자 계약서·투자 약정서로 되어 있다면, 법률관계가 임차인이 아닌 회원·출자자의 지위로 평가될 수 있습니다.

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민간임대아파트에 입주하려는 사람의 법적 지위는 원칙적으로 임차인입니다.

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그런데 모집주체가 임대차계약이 아니라 다음과 같은 계약 체결을 요구하는 경우가 있습니다.

• 회원가입계약서

• 예비임차인 회원가입 신청서

• 출자자 계약서

• 투자 약정서

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계약서상 본인의 지위가 임차인이 아니라 회원·출자자·투자자·발기인으로 되어 있다면, 법률관계는 완전히 달라집니다.

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가입자는 임대보증금을 내고 임차권을 확보한다고 생각했더라도, 실제로는 사업 추진을 위한 출자금·가입금·업무대행비·분담금을 납부한 것으로 평가될 수 있습니다.

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그렇게 되면 사업이 지연되거나 무산되어도 민간임대주택법상 임차인 보호를 그대로 주장하기 어려워집니다.

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한국소비자원도 출자금 반환에 대해서는 민간임대주택법 등에 구체적 규정이 없어 행정기관의 법적 보호를 받기 어렵고, 결국 계약서 내용에 따라 당사자 사이의 민사 문제로 처리된다고 안내하고 있습니다.

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중요한 것은 본인이 서명한 서면의 실제 명칭과 그 안의 표현입니다.

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"민간임대아파트", "10년 거주", "확정분양가", "우선 임차권" 같은 설명을 들었더라도, 서명한 서류가 임대차계약서가 아니라 회원가입계약서라면, 곧바로 임대차계약이 체결된 것이라고 단정할 수 없습니다.

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민간임대주택법상 사업계획 승인과 토지 사용권원 확보 등 절차를 거치지 않은 단계에서의 회원·투자자·발기인 모집은 민간임대주택법상 임차인 보호의 대상이 되지 않습니다.

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건설형 민간임대주택을 공급하려면 단순히 "민간임대아파트"라고 홍보하는 것만으로는 안 됩니다.

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등록 임대사업자 또는 「협동조합 기본법」에 따라 정식 설립된 민간임대협동조합이 모집 주체여야 하고, 사업계획 승인이 필요하며, 토지 사용권원(소유권 또는 사용권)이 확보되어 있어야 합니다.

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한국소비자원도 임차인 모집 단계 이전의 "회원·투자자·발기인 모집" 단계에서는 사업계획 승인이 없고 토지 사용권원 확보 여부도 지자체가 확인해줄 수 없다고 명시했습니다.

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이 단계에서 낸 돈은 사업이 지연되거나 무산되어도 민간임대주택법상 보호를 받기 어렵습니다.

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특히 한국소비자원이 위험 신호로 정리한 광고 유형은 다음과 같습니다.

• 사업계획 승인 전인데도 "동호수 지정"·"확정 보증금"을 광고한 경우

• 시세보다 지나치게 저렴한 금액으로 계약을 유도한 경우

• "잔여 세대가 얼마 남지 않았다"며 계약을 종용한 경우

• 계약서 교부 없이 계약금 선납을 요구한 경우

• "HUG 보증"을 광고했는데 실제 가입되어 있지 않은 경우

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이러한 정황이 객관적으로 입증된다면, 단순한 마케팅이 아니라 가입 결정에 중요한 영향을 미친 사항에 관한 기망 또는 착오 유발로 평가될 수 있습니다. 그 경우 계약 취소와 납입금 반환을 다툴 여지가 생깁니다.

환불 보장이라는 문구가 계약서나 부속 서면에 있더라도, 그 특약의 형태와 적법 절차 여부에 따라 실제 효력은 달라질 수 있습니다.

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민간임대 모집 현장에서 등장하는 환불 보장은 크게 두 가지 형태로 나타납니다.

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첫째, 조건부 환불 특약 형태입니다(이른바 '안심보장특약', '안심보장약정'이라고 지칭됩니다). "사업이 무산되면 전액 환불", "○○년 ○월까지 인허가가 나지 않으면 전액 환불"처럼 일정한 조건이 성취되면 환불해주겠다는 약정입니다.

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하지만 회원들이 낸 출자금으로 사업이 운영되는 구조에서 위 특약상의 환불은 다른 회원의 부담 증가로 이어질 수 있기 때문에 단체 내부의 적법한 의결 절차를 거치지 않은 환불 특약은 그 효력이 부인될 수 있습니다.

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따라서 위 환불 특약에 관하여 적법한 총회 의결 등이 있었는지 여부를 우선 확인해야 하고, 그러한 의결이 없는 경우 환불 특약의 무효를 이유로 한 회원 가입계약의 취소, 무효 주장을 검토할 필요가 있습니다.

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반면, 환불 특약에 관한 총회 의결이 있는 경우 환불 조건이 성취되었는지, 조건 성취에도 불구하고 모집주체 등이 환불을 거부하고 있는 것인지를 확인해야 합니다.

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둘째, 환불 신청기한을 정한 환불 특약입니다. 민간임대주택법에 따르면 가입신청자가 가입계약 체결일로부터 30일 내에 철회권을 행사할 수 있지만 위 사업의 회원가입자는 민간임대주택법상의 보호를 받을 수 없기 때문에 가입계약서에서 정한 환불신청기한이 적용됩니다.

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문제는 통상의 경우 환불 신청기한이 단 7일에 불과하여 위 기간 내 환불을 신청할 수 있는 경우가 거의 없다는 것입니다.

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한국소비자원이 소개한 사례 중에도 환불보장동의서를 받고 2,700만 원을 입금했으나, 사업자가 "7일 내 환불 요청 조항"을 들어 환급을 거부한 경우가 있었습니다.

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표면적으로는 환불 보장으로 보이지만 지나치게 짧은 신청 기한 단서 하나로 실질적으로 환불을 봉쇄하는 구조입니다.

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이런 단서 조항은 가입자에게 부당하게 불리한 약관에 해당해 그 효력을 다툴 수 있습니다. 또한 단서 조항의 존재나 의미가 가입 당시 충분히 설명되지 않았다면, 그 설명 부족 자체를 두고 별도의 책임을 묻는 것도 가능합니다.

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따라서 "환불 보장"이라는 문구가 있는 계약일수록, 그 문구가 어떤 형태의 보장인지, 그리고 그 효력을 뒷받침할 적법 절차가 있었는지를 함께 살펴보셔야 합니다.

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이미 가입금이나 출자금을 납부하신 분이라면 다음 순서로 본인 상황을 정리해보시기 바랍니다.

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먼저 본인이 서명한 계약서와 부속 서면을 한자리에 모아보셔야 합니다. 계약서, 입금 영수증과 송금 내역, 모델하우스에서 받은 브로셔와 전단, 상담 당시 녹취·문자·카카오톡 대화, 인터넷 광고 게시물 캡처, 안심보장특약서나 환불보장동의서 같은 부속 서면을 모두 확보하시는 것이 출발점입니다.

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다음으로 계약서상 본인의 지위와 납입금의 명목을 확인하셔야 합니다. 본인이 "임차인"으로 적혀 있는지, "회원·출자자·투자자·발기인"으로 적혀 있는지, 그리고 낸 돈이 "임대보증금"인지 "출자금·가입비·분담금"인지를 확인하시는 것입니다.

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또한 모집주체의 자격과 절차 이행 여부도 확인하셔야 합니다. 모집주체가 등록 임대사업자인지, 「협동조합 기본법」에 따라 정식 설립된 민간임대협동조합인지, 사업계획 승인을 받았는지, 토지 사용권원을 확보하였는지를 확인하시면 됩니다. 특히 민간임대주택법에 따른 신고 절차 여부나 사업계획승인 여부는 관할 시청에 직접 문의하시면 확인이 가능합니다.

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마지막으로 환불 특약의 형태와 거부 사유를 정리하셔야 합니다. 계약서나 부속 서면에 안심보장특약·안심보장약정 같은 조건부 환불 특약이 있는지, 환불 신청기한을 정한 단서 조항이 있는지를 확인하시고, 사업자가 어떤 근거로 환불을 거부하였는지를 정리하시기 바랍니다. 환불 특약이 있다면 그 특약이 단체 내부의 적법한 의결을 거쳤는지가 효력 판단의 핵심이고, 신청기한 단서 조항이 있다면 그 조항이 가입 당시 충분히 설명되었는지가 다툼의 출발점이 됩니다.

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그러므로 경주 민간임대 탈퇴 환불을 고려하고 계시다면 위 내용을 참고하셔서 법률 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.

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※ 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 판단은 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소