최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

요즘 "10년 살다가 분양받을 수 있다", "주변 시세보다 싸게 들어간다"는 말을 듣고 민간임대 회원으로 가입하셨다가, 막상 탈퇴와 환불을 알아보는 단계에서 막히는 분들이 부쩍 늘었습니다.

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먼저 결론부터 말씀드리면, 환불 가능 여부는 본인이 맺은 계약이 어떤 법률관계인지에 따라 갈립니다. 그래서 가장 먼저 하실 일은 계약서를 다시 펼쳐보는 것입니다.

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지금 이 문제는 한 지자체만의 일이 아닙니다.

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국토교통부는 2025년 3월 25일 공문을 통해, 등록 임대사업자나 민간임대협동조합 어디에도 해당하지 않는 자는 민간임대주택을 건설·공급할 자격이 없다는 점을 분명히 하고 지자체의 지도·감독을 요청했습니다. 한국소비자원도 2025년 7월 11일 보도자료를 내고 민간임대주택 관련 허위·과장광고에 주의를 당부했습니다.

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오산시 역시 2026년 4월 '협동조합형 민간임대주택' 관련 공식 안내문을 내고, 협동조합 조합원은 투자자 개념의 (공동)사업주체에 해당하므로 사업이 지연되거나 취소되더라도 행정기관의 법적 보호를 받기 어렵다는 점을 짚으며 가입 전 조건을 꼼꼼히 확인하라고 당부했습니다.

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이런 가운데 오산 부산동 일대 '오산 센트럴시티 운암뜰' 민간임대를 둘러싸고도 논란이 이어지고 있습니다.

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보도에 따르면 1,600여 가구 규모를 내세워 민간임대 회원 모집을 진행하던 시행 주체에 대해, 오산시가 조합원 모집신고 없이 모집했다는 이유로 2026년 5월 민간임대주택법 위반 혐의로 고발했습니다(경기일보, 2026. 5. 28.). 해당 주체는 "조합원이 아니라 회원을 모집한 것이고 아직 특별법 적용 단계가 아니다"라고 반박한 것으로 전해집니다.

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민간임대주택법은 공급 방식을 둘로만 정하고 있습니다.

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하나는 30호 이상을 공급할 목적으로 설립된 민간임대협동조합(또는 발기인)이 조합원 모집신고를 거쳐 조합원을 모집하는 방식

다른 하나는 등록 임대사업자가 공급신고를 거쳐 임차인을 모집하는 방식입니다.

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민간임대주택을 건설, 공급할 수 있는 자격과 절차를 엄격히 정해둔 이유는 결국 임대차보증금, 출자금을 낸 사람을 보호하기 위함입니다.

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문제는 협동조합도 등록 임대사업자도 아닌 임의단체가 신고 절차 없이 출자금·가입비·분담금 명목으로 돈을 받는 구조가 전국에 나타나고 있다는 점입니다.

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이 경우 가입자는 토지 확보나 인허가 같은 사업 리스크를 고스란히 떠안고 법적 보호도 받기 어렵습니다.

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탈퇴·환불을 알아보는 분들이 가장 먼저 찾는 것은 안심보장증서(안심보장특약), 확정분담금특약의 존재 여부입니다.

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물론 이런 문서가 있다면 별도의 반환 청구 근거가 될 수 있습니다.

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다수의 판결례에서 확인되듯이 위와 같은 특약은 비법인사단 총유물 처분행위로 원칙적으로 회원 총회의 의결을 받지 않으면 그 효력이 인정될 수 없고 이 경우 회원가입계약 자체의 무효, 취소사유가 될 수 있습니다.

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하지만 위 법리는 안심보장특약을 제공받지 못한 회원, 예비임차인 가입자에 대해서는 적용될 수 없다는 한계가 있습니다.

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이에 대해 저희 법무법인 랜드로가 최근 받은 판결은 그 문서가 있는지와는 별개로 더 근본적인 지점을 짚었습니다.

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해당 사건에서 법원이 주목한 사정은 이렇습니다.

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모집주체는 협동조합 형태를 갖추지 않았고 조합원 모집신고도 하지 않았으며, 시행주체 역시 가입계약 당시 사업계획승인이나 임대사업자 등록을 마치지 않은 상태였습니다.

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그럼에도 가입자들에게는 마치 법령에 따른 정상적인 민간임대주택 사업처럼 설명되었습니다.

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법원은 이 사업이 민간임대주택법이 예정한 두 가지 공급 방식 어디에도 해당하지 않는다는 구조적 문제에 주목했고, 그러한 사업 구조와 법적 위험성이 가입자들에게 충분히 고지되지 않았다는 점을 근거로 기망 또는 착오에 의한 가입계약 취소를 인정했습니다.

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그 결과 납입금 전액과 지연손해금 반환이 인정되었습니다.

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다시 말해 이 판결의 핵심은 환불 약정의 효력 다툼이 아니라, 애초에 가입자가 믿고 들어간 사업이 법령상 보호받는 정상적인 민간임대주택 사업이었는지 그 자체였습니다.

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이 법리는 동일·유사한 구조의 다른 현장에도 적용될 수 있어, 안심보장증서를 받지 못한 분이라도 사업 구조 자체를 근거로 계약 취소와 납입금 반환을 다툴 여지가 열려 있습니다.

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오산 센트럴시티 운암뜰 등 민간임대 회원 탈퇴·환불을 고민 중이시라면, 환불을 요구하기 전에 계약 자료부터 정리하실 필요가 있습니다.

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계약서, 가입신청서, 입금내역, 홍보 브로셔와 문자·카카오톡, 모집 측 안내문을 한자리에 모아두시는 것이 출발점입니다.

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그 다음 아래 다섯 가지를 차분히 검토해보시기 바랍니다.

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✅ 계약상 내 지위 — '임차인'인가, 아니면 '회원·출자자·투자자'인가

✅ 납입금의 명목 — '임대보증금'인가, 아니면 '출자금·가입금·분담금'인가

✅ 모집주체의 적격성 — 등록 임대사업자인가, 정식 설립된 협동조합인가

✅ 절차 이행 여부 — 모집신고·공급신고, 사업계획승인, 토지 사용권원이 갖춰졌는가

✅ 특약의 효력 — 환불·분담금 특약이 제공되었다면 총회 결의 등 적법 절차를 거쳤는가

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오산 민간임대 회원 탈퇴와 환불을 검토하고 계신다면, 위 내용을 참고하셔서 계약 자료를 확인하고 법률 검토를 받아보시기를 권합니다.

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※ 본 글은 오산시 공고문, 언론 보도, 한국소비자원 보도자료 등 공개된 자료를 바탕으로 일반적인 법률 정보 제공과 소비자 주의 환기를 위한 공익적 목적에서 작성된 것입니다. 특정 사업자나 현장의 위법을 단정하는 취지가 아니며, 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 정확한 판단은 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소