상도역 대우 엑소디움 민간임대 가입 전 확인해야 할 사항과 탈퇴 환불 가능성 검토
본문
최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.
최근 서울 동작구 상도동 일원에서 상도역 대우 엑소디움 민간임대 사업이 홍보되고 있는 것으로 보입니다.
상도역 인근 입지, 장기 거주 가능성, 비교적 낮은 초기 부담금 등을 이유로 관심을 가지는 분들도 있을 수 있습니다.
하지만 민간임대주택은 단순히 “민간임대”라는 이름이 붙어 있다고 해서 모두 같은 법적 구조로 진행되는 것은 아닙니다.
특히 정식 민간임대주택 공급 절차를 거치지 않은 상태에서 예비임차인, 회원, 투자자를 모집하고 계약금이나 가입금을 요구하는 사례가 문제되고 있기 때문에 주의가 필요합니다.
실제로 2026년 6월 동작구는 장기일반민간임대주택 회원모집 관련 유의사항을 안내하였습니다.
이때 동작구는 2026년 5월 현재 동작구 내에는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기일반민간임대주택 사업계획승인 및 공급신고, 즉 임차인 모집이 접수된 바 없다고 안내하였습니다.
따라서 상도역 대우 엑소디움 민간임대 가입을 검토 중이라면, 단순히 입지나 예상 임대조건만 볼 것이 아니라, 현재 이 사업이 어떤 법적 지위와 절차에 근거하여 가입자를 모집하고 있는지 먼저 확인할 필요가 있습니다.
민간임대주택을 건설, 공급하기 위해서는 법적 자격과 절차를 갖춰야 합니다.
민간임대주택의 건설과 공급은 아무나 임의로 진행할 수 있는 것이 아닙니다.
민간임대주택법상 민간임대주택의 건설·공급은 기본적으로 두 가지 방법 중 하나에 의하여야 합니다.
하나는 등록 임대사업자에 의한 임차인 모집입니다.
다른 하나는 민간임대협동조합에 의한 조합원 모집입니다.
각각의 경우에도 공급 자격을 갖추고, 토지확보, 보증보험 가입, 모집신고 등 필요한 사전절차를 거쳐야 합니다.
특히 등록 임대사업자에 의한 임차인 모집의 경우, 먼저 토지 확보 후 주택법상 사업계획승인을 받아야 임대사업자 등록이 가능하고, 임차인 모집을 위한 공급신고를 위해서는 임대차보증금에 대한 보증보험 가입이 요구됩니다.
또한 민간임대협동조합 방식의 경우에도 조합원 모집 단계에서 일정한 토지 사용권원 확보가 선행되어야 합니다. 민간임대주택법상 조합원 모집신고를 위해서는 건설대지 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 합니다.
이러한 규제는 결국 가입자의 임대차보증금을 개발사업의 리스크로부터 보호하기 위한 법적 보호장치입니다.
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최정환 변호사 : OBS 인터뷰 발췌
제도권 밖 회원가입형 민간임대가 문제됩니다
문제는 위 두 가지 중 그 어디에도 해당되지 않는 제도권 밖의 민간임대 사업입니다.
다양한 명칭의 임의단체와 그 배후에 있는 시행사가, 민간임대주택법상 절차에 의하지 않고 민간임대주택 건설·공급을 홍보하면 예비임차인이나 회원을 모집하고, 가입계약금 등을 받는 경우가 있습니다.
이 경우 가입자는 사업의 리스크에 그대로 노출될 수밖에 없습니다.
동작구 역시 민간임대주택법상 절차를 거치지 않은 경우 민간임대주택법에 따른 보호를 받을 수 없고, 사업 지연 또는 취소 등 문제가 발생하면 계약금이 보호되지 않을 수 있다고 안내했습니다.
한국소비자원도 회원 또는 투자자 모집 방식의 계약은 사업이 확정되지 않은 단계로, 사업이 지연되거나 무산될 경우 금전적 피해를 입을 수 있어 계약 체결 전 충분히 검토해야 한다고 안내하고 있습니다.
결국 상도역 대우 엑소디움 민간임대와 같은 사업을 검토할 때 중요한 것은 “민간임대”라는 명칭 자체가 아닙니다.
실제 모집주체가 누구인지, 그 모집주체가 민간임대주택을 공급할 법적 자격과 절차를 갖추었는지, 토지확보와 인허가가 어디까지 진행되었는지가 핵심입니다.
한국소비자원 안내문
법무법인 랜드로 : 민간임대 탈퇴 환불 승소사례
유사 민간임대 현장의 전액 반환 판결
최정환 변호사, 조정희 변호사도 유사한 다른 민간임대 현장에서, 가입 당시 사업 구조와 그 위험성에 대해 제대로 고지되지 않은 회원가입계약에 대하여 계약 취소 및 납입금 전액 반환 판결을 받은 바 있습니다.
위 판결에서 법원은 모집주체와 시행주체가 민간임대주택을 공급할 자격과 절차를 갖추지 못하였음에도, 통상적인 민간임대주택을 공급하는 것처럼 홍보한 경우, 예비임차인 회원 가입자는 기망 또는 착오에 의해 가입계약을 취소하고 납입금 반환을 청구할 수 있다고 판단하였습니다.
물론 모든 민간임대 사건에 위 판결이 그대로 적용되는 것은 아닙니다.
다만 법정 절차를 거치기 전 예비임차인, 회원, 투자자를 모집하는 사업에 가입한 경우라면, 가입 당시 어떤 설명을 들었는지, 홍보자료에 어떤 문구가 있었는지, 모집주체가 어떤 법적 지위에 있었는지에 따라 계약 취소 및 납입금 반환 가능성을 검토해볼 수 있습니다.
최정환 변호사 : 법무법인 랜드로
가입 전후 반드시 확인해야 할 사항
상도역 대우 엑소디움 민간임대를 비롯해 동작구 관내 민간임대 가입을 검토 중이라면, 적어도 다음 사항은 확인해야 합니다.
첫째, 모집주체의 법적 지위입니다.
등록 임대사업자인지, 민간임대협동조합인지, 아니면 임의단체인지 확인해야 합니다.
둘째, 민간임대주택 공급 절차 요건입니다.
사업계획승인, 임대사업자 등록, 공급신고, 조합원 모집신고 등이 실제로 완료되었는지 확인해야 합니다.
셋째, 토지확보와 인허가 진행 상황입니다.
토지 사용권원 확보율, 사업계획승인 가능성, 건축·주택 관련 인허가 진행 여부를 확인해야 합니다.
이미 가입한 경우 탈퇴나 환불을 희망한다면, 가입계약 당시의 홍보자료, 계약서류, 상담 문자, 카카오톡 대화, 입금내역 등을 기초로 법률 검토를 받아보는 것이 필요합니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
