최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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최근 대전 동구 용전동 일원에서 추진 중인 대전용전 마루힐 Sky46과 관련하여, 민간임대주택 투자자 모집의 적절성에 관한 언론보도가 있었습니다.

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또한 대전 동구청도 앞서 민간임대주택 '임차인 모집'과 '임의단체 회원·투자자 모집'은 다르다는 취지의 유의사항을 안내한 바 있습니다.

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따라서 해당 현장에 가입하셨거나 가입을 고민 중인 분들은, 단순히 “10년 민간임대”, “HUG 보증”, “분양전환 우선권”이라는 홍보 문구만 보실 것이 아니라 실제 계약 구조를 반드시 확인하실 필요가 있습니다.

현행 민간임대주택법상 민간건설임대주택의 공급 구조는 두 가지로 규정됩니다.

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첫째, 등록 임대사업자가 법령상 요건을 갖춘 뒤 임차인을 모집하는 방식입니다.

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이 경우 사업계획승인을 받고 임대사업자 등록을 한 뒤 임대보증금 보증을 갖춰 공급 신고를 한 뒤에 임차인을 모집할 수 있습니다.

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둘째, 민간임대협동조합 또는 그 발기인이 조합원 모집신고 등 법령상 절차를 거쳐 조합원을 모집하는 방식입니다.

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이 경우에도 조합원 모집신고, 토지 사용권원 확보, 가입자에 대한 설명의무, 청약철회권 등 여러 보호장치가 적용됩니다.

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즉, 단순히 홍보자료에 적힌 “10년 민간임대”, “예비임차인 모집”, “분양전환 우선권” 등 문구만 보고 결정하시면 안되고, 실제 사업이 어떠한 법적 근거에 의해 어떤 절차로 진행되고 있는지를 살펴보셔야 합니다.

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특히 최근 전국적으로 문제되는 일부 민간임대주택 현장에서는 등록 임대사업자도 아니고 민간임대 협동조합도 아닌 임의단체가 회원 또는 투자자를 모집하는 방식으로 민간임대주택을 공급하고 있어 문제가 되고 있습니다.

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이러한 경우 가입자 본인은 임차인이라고 생각하지만, 실제 계약서상으로는 회원, 출자자, 투자자의 지위에 놓일 수 있습니다.

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위 경우 법령상의 각종 보호를 받기 어렵고 사업의 초기 리스크에 그대로 노출될 수 있습니다.

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바로 이 부분이 민간임대주택 가입 전 가장 먼저 확인해야 할 핵심입니다.

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위와 같이 민간임대주택법이 예정한 제도권 내 사업이 아닌, 임의단체 회원가입형 민간임대주택 사업의 경우 시행사가 가입자에게 구체적인 사업 구조와 위험성을 고지하지 않았을 경우 가입계약이 취소될 수 있습니다.

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저희 법무법인 랜드로도 동일한 쟁점의 사건에서 사업 구조의 문제점을 이유로 가입계약 취소와 가입계약금 반환을 인정받은 바 있습니다.

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해당 사건에서 법원은 사업주체가 민간임대주택 사업의 구조, 추진 방식, 법령상 규제 내용, 법령에 따른 사업 방식과 실제 사업 추진 방식의 차이, 사업에 따른 경제적·법적 위험성을 가입자에게 충분히 설명했는지를 중요하게 보았습니다.

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그리고 가입자들이 해당 사업을 법령에 따른 일반적이고 통상적인 민간임대주택 공급으로 오인한 상태에서 계약을 체결하였다면, 기망 또는 착오를 이유로 가입계약을 취소할 수 있다고 판단했습니다.

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이 판결의 핵심은 분명합니다.

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민간임대주택이라고 홍보되었다고 해서 모두 같은 구조가 아니며, 가입자가 실제로 임차인인지, 회원인지, 출자자인지, 투자자인지를 확인해야 한다는 것입니다.

대전용전 마루힐 Sky46 가입을 고민 중이라면 최소한 아래 사항은 확인하셔야 합니다.

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첫째, 계약의 성격입니다.

계약서 제목이나 홍보자료에 민간임대, 예비임차인이라는 표현이 있다고 해서 곧바로 임대차계약이라고 단정할 수는 없습니다.

계약서 본문에 회원가입, 출자, 투자, 가입비, 업무대행비, 추진비 등의 표현이 있는지 확인해야 합니다.

계약서상 지위가 임차인이 아니라 회원 또는 출자자인 경우 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다.

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둘째, 임대사업자 등록 및 공급신고 여부입니다.

정식 민간임대주택 임차인 모집이라면 임대사업자 등록과 공급신고 등 관련 절차가 중요합니다.

홍보자료에서 민간임대주택이라고 표시되어 있더라도, 실제 사업주체가 현재 임대사업자로 등록되어 있는지 확인해야 합니다.

아직 임대사업자 등록이나 공급신고 전 단계라면, 현재 모집이 정식 임차인 모집인지, 아니면 회원·투자자 모집인지 구분해야 합니다.

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셋째, 사업계획 승인 및 토지 확보 현황입니다.

민간임대주택 사업은 토지 확보와 인허가가 핵심입니다.

홍보자료에는 완성된 아파트처럼 표시되어 있더라도 실제 사업계획 승인, 건축심의, 건축허가, 토지 사용권원 확보가 어느 단계인지 확인해야 합니다. 사업부지 확보나 인허가가 불명확한 상태라면 사업 지연 또는 무산 가능성을 배제하기 어렵습니다. 관련하여 가입 전에 반드시 구청 담당자에게 문의해보시기를 권해드립니다.

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위와 같이 임의단체 회원가입형 민간임대 사업에 가입하실 때에는 제반 사정을 살피셔서 신중히 결정하셔야 힙니다.

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이미 대전용전 마루힐 SKY46에 이미 가입하셨더라도 상기 사항을 한번 더 체크해보시고 문제가 있는지를 살펴보셔야 합니다.

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계약 상대방이 누구인지, 계약의 성격이 무엇인지, 실제 사업의 진행 상황 등을 꼼꼼히 확인하시고 필요하다면 계약 자료를 기초로 법률 검토를 받아 보시는 것을 권해드립니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소