문제는 민간임대주택이라는 이름이 붙어 있다고 해서 모두 법이 예정한 정상적인 공급 구조로 진행되는 것은 아니라는 점입니다.

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민간임대주택법은 등록 임대사업자나 민간임대협동조합 등 일정한 주체가 법정 절차를 거쳐 임차인 또는 조합원을 모집하도록 정하고 있습니다.

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그런데 최근 전국 각지에서 그 실체가 모호한 임의단체가 ‘회원’, ‘발기인’, ‘예비임차인’이라는 이름으로 사람들을 모집하고, 가입비나 출자금 등의 명목으로 돈을 받는 구조가 나타나고 있습니다.

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이러한 구조에서는 토지확보, 인허가, 납입금 보호장치 등 여러 문제가 발생할 수 있기 때문에, 가입자 입장에서는 자신이 어떤 구조의 사업에 가입한 것인지 먼저 확인해야 합니다.

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대우 엘크루 민간임대 사업의 경우에도 바로 이 부분을 확인해야 합니다.​

고양시는 덕이동 일원에서 ‘대우엘크루 일산’ 명칭으로 이루어지는 민간임대주택 홍보 및 회원 모집에 대해 주의를 당부했습니다.

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고양시 자료에서 특히 중요한 부분은 세 가지입니다.

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• 첫째, 해당 부지에서 ‘대우엘크루 일산’이라는 명칭으로 민간임대주택 발기인 또는 회원 모집이 이루어지고 있다는 점입니다.

• 둘째, 해당 부지가 현행 법령과 도시계획상 아파트 건설이 불가능한 지역이라는 점입니다.

• 셋째, 민간임대주택 사업 추진을 위한 인허가 절차가 없었다는 점입니다.

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이 부분은 매우 중요합니다.

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민간임대주택 사업에서 단순한 사업 지연은 발생할 수 있습니다. 그러나 관할 지자체가 공식적으로 “공동주택 건설이 불가능한 지역”이라는 취지로 주의를 당부한 경우라면, 가입자 입장에서는 사업의 실현 가능성 자체를 다시 확인해볼 필요가 있습니다.

덕이동 대우 엘크루 일산 민간임대에 가입했거나 가입을 고민 중이라면, 적어도 다음 세 가지는 반드시 확인해야 합니다.

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첫째, 해당 부지가 실제로 아파트 건설이 가능한 부지인지입니다.

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가입자들은 보통 “10년 장기 민간임대아파트가 건립된다”는 설명을 믿고 계약합니다. 그런데 실제로 해당 부지가 공동주택 건설이 불가능한 지역이라면 이야기가 달라집니다. 만약 가입 당시부터 해당 부지의 도시계획상 제한, 용도지역 문제, 인허가 가능성에 중대한 문제가 있었음에도 이러한 부분이 제대로 설명되지 않았다면, 이는 계약 취소나 납입금 반환 청구에서 중요한 사정이 될 수 있습니다.

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둘째, 민간임대주택법상 적법한 모집 구조였는지입니다.

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민간임대주택 사업은 아무나 회원, 발기인, 예비임차인을 모집하고 돈을 받을 수 있는 구조가 아닙니다. 등록 임대사업자 방식인지, 민간임대협동조합 방식인지, 법에서 정한 모집신고나 공급신고 등 절차를 거쳤는지 확인해야 합니다. 그런데 실무에서는 민간임대협동조합도 아니고 등록 임대사업자도 아닌 임의단체가 회원을 모집하면서, 마치 정상적인 장기일반민간임대주택 사업인 것처럼 홍보하는 사례가 있습니다. 이 경우 가입자는 자신이 법적으로 보호되는 정상적인 민간임대주택 사업에 참여한다고 생각했지만, 실제로는 법적 근거가 불명확한 구조에 돈을 납입한 것일 수 있습니다.

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셋째, 납입금 전액과 이자까지 환불해준다는 이행보증서가 실제로 유효한지입니다.

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덕이동 대우 엘크루 일산에서도 일정한 경우 납입금 전액을 이자까지 붙여 환불해주겠다는 취지의 이행보증서가 발행된 것으로 보입니다. 하지만 이행보증서가 있다고 해서 무조건 안전하다고 볼 수는 없습니다. 그 보증서를 누가 발행했는지, 발행 주체가 실제 변제능력을 갖추고 있는지, 총회 결의 등 필요한 절차를 거쳤는지, 보증서의 문구가 어떤 조건을 전제로 하는지 확인해야 합니다.

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특히 모집주체가 임의단체 또는 비법인사단이라면, 가입자들이 납입한 돈을 일정한 경우 전액 반환하겠다는 약정은 단체 재산의 처분행위로 평가될 수 있습니다. 이 경우 적법한 총회 결의 없이 발행된 환불보장 약정이나 이행보증서는 효력 자체가 문제될 수 있습니다. 결국 “이행보증서가 있으니 괜찮다”가 아니라, “그 이행보증서가 법적으로 유효한가”를 먼저 따져봐야 합니다.

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저희 법인은 다른 민간임대 현장에서도 가입자들을 대리하여 납입금 반환 소송을 진행했고 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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승소 유형은 2가지로 나뉩니다.

그 사건에서 법원은 사업주체가 민간임대주택을 공급할 자격과 절차를 제대로 갖추지 못했음에도, 마치 민간임대주택법에 따른 정상적인 장기일반민간임대주택 사업인 것처럼 홍보하여 예비임차인 회원을 모집한 경우, 가입자들은 기망 또는 착오를 이유로 가입계약을 취소할 수 있다고 판단했습니다.

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이러한 판단은 덕이동 대우 엘크루 일산과 같이, 실제 모집 구조가 민간임대주택법상 적법한 구조였는지를 확인해야 하는 사건에서 참고할 수 있습니다.

저희 법인은 다른 민간임대 사건에서 “일정한 경우 출자금 전액을 반환한다”는 조건부 환불특약의 효력을 다투어, 회원가입계약 전체 무효와 납입금 전액 반환을 인정받은 바 있습니다.

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그 사건에서 법원은 모집주체인 사업단이 비법인사단이고, 회원들이 납부한 출자금은 구성원들의 총유에 속한다고 보았습니다. 그리고 일정한 경우 출자금을 반환하겠다는 약정은 단순한 약속이 아니라 총유물 처분행위에 해당하므로, 총회 결의가 필요하다고 판단했습니다.

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그런데 총회 결의 없이 환불특약이 체결되었기 때문에 그 환불특약은 효력이 없고, 가입자들이 그 환불특약을 믿고 계약을 체결한 이상, 그 특약과 일체로 체결된 회원가입계약 전체도 무효라고 보았습니다.

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결국 법원은 가입자들이 납입한 금액 전액을 반환하라는 판결을 선고했습니다.

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이러한 판결은 덕이동 대우 엘크루 일산의 이행보증서 문제와도 연결됩니다.

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이행보증서나 환불보장서가 있다는 사실 자체보다 중요한 것은, 그 보증서가 적법한 절차를 거쳐 발행되었는지, 그리고 가입계약과 어떤 관계에 있는지입니다.

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대우 엘크로 일산 민간임대 가입을 검토하시는 경우 위 내용을 먼저 확인하실 필요가 있습니다.

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이미 예비임차인 회원으로 가입하신 경우 가입 당시 받으신 계약자료(가입계약서, 이행보증서 등)와 홍보자료 등을 토대로 구체적인 법률 검토를 받아보실 필요가 있습니다.

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대우 엘크로 일산 민간임대 탈퇴 환불을 검토하실 경우 전문 변호사의 상담을 받아보시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소