최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

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최근 청주시는 관내 민간임대주택 회원가입과 관련하여 시민들에게 계속해서 주의를 당부하고 있습니다.

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핵심은 이것입니다.

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“민간임대”라는 이름이 붙어 있다고 해서, 곧바로 정식 임대차계약이라고 볼 수는 없다는 것입니다.

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특히 최근 문제되는 민간임대 현장들 중에는 가입자를 “회원”, “예비임차인”, “투자자”, “출자자” 등의 명칭으로 모집하고, 계약금·가입금·출자금 등의 돈을 먼저 납입받는 구조가 적지 않습니다.

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이 경우 가입자는 민간임대아파트를 안정적으로 공급받는다고 생각할 수 있지만, 실제 계약의 법적 성격은 전혀 다를 수 있습니다.

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최근 청주 이안 포레스트 민간임대 현장에서도 가입자 모집이 이루어지고 있는 것으로 보여 민간임대 가입 전 꼭 확인해야 할 사항에 대해 알려드립니다.

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민간임대 회원가입계약에서 가장 위험한 지점은, 가입자가 자신이 어떤 계약을 체결하는지 정확히 알기 어렵다는 점입니다.

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정식 임대차계약인지, 민간임대협동조합 가입계약인지, 아니면 단순한 임의단체 회원가입계약인지에 따라 법적 보호 범위가 완전히 달라질 수 있습니다.

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청주시가 주의를 당부하는 이유도 여기에 있습니다.

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회원가입 방식의 민간임대는 민간임대주택법에 따른 정식 임차인 모집이 아닐 수 있습니다.

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그렇다면 나중에 사업이 지연되거나 무산되었을 때 법적 보호를 받기 어렵기 때문에 가입자가 사업 리스크에 그대로 노출될 수 있습니다.

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민간임대주택법상 민간건설임대주택을 공급하는 방식은 기본적으로 정해져 있습니다.

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등록 임대사업자가 법령상 절차를 거쳐 임차인을 모집하거나, 민간임대협동조합이 조합원 모집신고 등 절차를 거쳐 조합원을 모집하는 방식입니다.

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문제는 최근 전국적으로 이와 다른 구조의 사업이 난립하고 있다는 점입니다.

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임의단체가 먼저 회원을 모집하고, 가입자들이 납부한 돈으로 초기 사업비를 조달한 뒤, 장래에 민간임대아파트를 공급하겠다는 식의 구조입니다.

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이 구조에서 가입자는 사실상 투자자로 사업의 초기 위험을 부담하게 됩니다.

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토지 확보가 늦어지거나, 인허가가 지연되거나, 사업계획이 변경되거나, 사업 자체가 무산될 위험이 가입자에게 전가될 수 있습니다.

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그런데도 홍보 과정에서는 “10년 민간임대”, “우선분양전환”, “안심환불보장”, “신탁사 자금관리” 같은 표현이 강조되는 경우가 많습니다.

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이 표현들만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

저희는 청주 관내 다른 민간임대 현장에서 납입금 환불 소송을 수행하고 있는데, 이에 대해 최근 법원은 민간임대주택을 공급할 자격과 절차를 갖추지 못한 상태에서 정상적인 민간임대주택 공급처럼 예비임차인을 모집한 것은 회원가입계약의 취소사유에 해당한다고 판시했습니다.

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용인 관내 다른 민간임대 현장에서도 동일한 내용의 판결이 연이어 선고되고 있습니다.

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법원은 민간임대주택 제도권 밖에서 시행되고 있는 사업에 대해 구체적인 사업구조와 위험성에 대해 설명하지 아니한 채 가입자를 모집한 것은 기망 내지 착오유발에 해당한다고 판단하였습니다.

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그리하여 회원가입계약의 취소와 납입금의 반환을 판결한 것입니다.​

청주 이안 포레스트 민간임대 가입을 고민하고 있다면, 최소한 다음 사항은 확인해야 합니다.

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첫째, 모집주체가 누구인지 확인해야 합니다.

등록 임대사업자인지, 민간임대협동조합인지, 아니면 임의단체인지가 중요합니다.

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둘째, 행정절차가 어디까지 진행되었는지 확인해야 합니다.

사업계획승인, 건축허가, 임차인 모집신고, 조합원 모집신고 등이 실제로 이루어졌는지 확인해야 합니다.

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셋째, 토지확보 상황을 확인해야 합니다.

토지사용권원이나 소유권 확보가 부족하면 사업이 지연되거나 무산될 수 있습니다.

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넷째, 납입금의 성격을 확인해야 합니다.

출자금(투자금)인지, 임대보증금인지에 따라 법적 보호가 달라질 수 있습니다.

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다섯째, 환불 조건을 확인해야 합니다.

“안심보장”, “전액 환불”이라는 말이 있더라도, 실제 계약서에 어떤 조건과 절차로 기재되어 있는지 봐야 합니다.

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이 다섯 가지가 명확하지 않다면, 계약 체결 전 반드시 멈춰서 검토해야 합니다.

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이미 가입했다면 가능한 빠른 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

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민간임대 회원가입계약은 한 번 체결하면 단순 변심으로 빠져나오기 어려운 경우가 많습니다.

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그렇기 때문에 가입 전에는 계약자료 검토가 중요하고, 이미 가입했다면 가능한 한 빠르게 법률 검토를 받는 것이 중요합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

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