아산시는 2026년 6월 5일, 유사 협동조합(임의단체) 방식의 임대주택 가입과 관련해 시민 피해가 우려된다며 공식적으로 주의를 당부했습니다.

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아산시 안내의 핵심은 이렇습니다.

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협동조합형 임대주택을 내세우면서도 토지 확보나 인허가 진행 상황이 불분명한 상태에서 허위·과장 광고로 가입비나 계약금을 모집하는 사례가 전국적으로 발생하고 있다는 것입니다.

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특히 아산시는 일반 민간임대주택 사업과 협동조합형 임대주택 사업의 차이를 정확히 이해하지 못한 채 가입하는 사례가 있다고 보고, 가입을 검토할 경우 ▲ 사업승인 여부 ▲ 사업 부지의 토지 사용권원 및 소유권 확보 현황 ▲ 사업주체의 법적 성격 ▲ 가입계약서상 탈퇴·환불 조건을 반드시 확인하라고 강조했습니다.

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또한 '확정 공급', '시세보다 저렴한 임대료 보장', '우선 공급권 부여' 같은 홍보 문구만 믿고 성급하게 가입하거나 계약금을 납부하면 재산상 피해가 발생할 수 있다고 당부했습니다.

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「민간임대주택에 관한 특별법」은 민간임대주택을 공급하는 방법을 두 가지로 정하고 있습니다.

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하나는 30호 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 민간임대협동조합(또는 그 발기인)이 법령상 조합원 모집신고 등 요건을 갖춰 조합원을 모집하는 방식입니다.

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다른 하나는 등록 임대사업자가 민간임대주택 공급신고 등 요건을 갖춰 임차인을 모집하는 방식입니다.

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법이 이렇게 모집 주체의 자격과 절차를 엄격히 정해 둔 이유는, 가입자로부터 돈을 받을 수 있는 자격을 제한함으로써 그 가입자를 보호하기 위해서입니다.

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그런데 최근 전국 곳곳에서는 이 두 가지 방식 어디에도 해당하지 않는 사업이 늘고 있습니다.

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협동조합도 임대사업자도 아닌 임의단체가 법령상 신고 절차를 거치지 않은 채 민간임대주택을 공급한다며 가입자를 모집하고, 출자금·투자금·가입비·임대보증금 등 다양한 명목으로 돈을 받는 구조입니다.

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이 구조에서는 모집·시행 주체가 가입자들이 낸 돈으로 별다른 위험부담 없이 사업을 추진하는 반면, 가입자는 토지 확보나 인허가 같은 사업 리스크를 그대로 떠안으면서도 민간임대주택법이 정한 보호를 받기 어렵습니다.

국토교통부는 2025년 3월 공문에서 등록한 임대사업자인 시행사 또는 민간임대협동조합(발기인 포함)만이 공급신고나 조합원 모집신고 절차를 거쳐 임차인을 모집할 수 있다고 명시했습니다. 이 두 주체 어디에도 해당하지 않는 자에게는 민간임대주택을 건설·공급할 자격이 없다는 점을 분명히 한 것입니다.

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한국소비자원도 2025년 7월 민간임대주택 관련 허위광고에 주의를 당부하는 보도자료를 냈습니다. 사업계획 승인 전인데도 "확정 공급"이나 "확정 보증금"을 광고하는 경우, 계약금을 먼저 받으면서 계약서는 내주지 않는 경우 등을 위험 신호로 꼽았습니다.

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임의단체가 회원을 모집하면서, 사업이 무산되거나 기한 내 인허가가 나지 않으면 출자금 전액을 환불해주겠다는 '안심보장특약'이나, 분담금이 더는 늘지 않는다는 '확정분담금특약'을 제시하는 경우가 있습니다.

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문제는 이런 특약이 비법인사단의 총유물 처분행위에 해당하여 원칙적으로 회원 전체 총회의 의결을 거쳐야 효력이 인정된다는 점입니다.

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총회 결의 없이 이루어진 특약은 효력을 인정받기 어렵고, 이 경우 특약뿐 아니라 회원가입계약 전체의 취소·무효 사유가 될 수 있습니다.

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그래서 다수의 법원이 이러한 사건에서 회원가입계약의 취소·무효를 인정해 왔습니다. 이런 흐름이 알려지자, 최근 상당수 현장에서는 더 이상 안심보장특약이나 확정분담금특약을 제시하지 않고 있습니다.

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그 결과 같은 현장이라도 가입 시점에 따라 특약을 받은 분과 받지 못한 분이 나뉘게 됩니다.

특약을 받지 못했다고 해서 다툴 방법이 없는 것은 아닙니다.

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저희 법무법인 랜드로가 최근 승소한 사건에서 법원은 환불 특약과는 별개로, 사업의 구조 자체에 문제가 있다고 보아 회원가입계약 취소를 인정한 판결을 선고했습니다.

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해당 사건의 가입자들은 장기일반민간임대주택 예비임차인으로 가입해 납입금을 내면서, 나중에 우선 임차하고 분양까지 받을 수 있으리라 기대했습니다.

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그런데 법원이 들여다본 사업의 실제 모습은 달랐습니다.

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모집주체는 협동조합 형태가 아니었고 조합원 모집신고도 없었으며, 시행주체 또한 계약 당시 사업계획승인이나 임대사업자 등록을 마치지 않은 상태였습니다. 그런데도 가입자들에게는 정상적인 민간임대주택 사업인 것처럼 안내되었습니다.

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법원은 이런 사정이라면 가입자들이 사업을 적법하게 굴러가는 민간임대주택 사업으로 잘못 믿을 만했고, 그 위험이 제대로 설명되지 않았다고 판단해, 기망 또는 착오에 따른 계약 취소를 인정하고 납입금 전액과 지연손해금의 반환을 명했습니다.

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즉, 막연히 "탈퇴"라고 생각했던 행위가 법적으로는 가입계약 취소와 부당이득 반환이라는 구조로 정리되는 것이며, 이 법리는 비슷한 구조의 다른 현장에도 적용될 수 있습니다.

아산시 민간임대 회원 탈퇴와 환불을 고려하고 계시다면, 앞선 내용을 참고하셔서 본인의 계약 자료를 확인하고 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.

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먼저 계약서, 가입신청서, 입금내역, 홍보자료, 안심보장특약서나 환불보장동의서 같은 부속 서면을 한자리에 모아 두시는 것이 출발점입니다. 그다음 아래 항목을 점검해보시기 바랍니다.

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[핵심 정리]

✅ 계약서상 본인의 지위 — 임차인인가, 회원·출자자·투자자인가

✅ 납입금의 명목 — 임대보증금인가, 출자금·가입금·분담금인가

✅ 모집주체의 적격성 — 등록 임대사업자인가, 정식 설립된 협동조합인가

✅ 절차 이행 여부 ​— 모집신고·공급신고, 사업계획승인, 토지 사용권원이 확인되는가

✅ 특약의 효력 — 안심보장특약·확정분담금특약이 있다면 총회 결의 등 적법 절차를 거쳤는가

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※ 본 글은 아산시 보도자료, 국토교통부 공문, 한국소비자원 자료 등 공개된 자료를 기반으로 일반적인 법률 정보 제공과 공익적 목적으로 작성한 것이며, 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 판단은 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소