건분법 위반 시정명령에 대한 효력정지(집행정지) 결정 시 분양계약 해제 해지 가능성은
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최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.
최근 대법원 판결로 확인되었듯이 분양계약 해제소송에서 건분법 위반 쟁점의 중요성은 계속하여 커지고 있습니다.
저희 법무법인 랜드로도 수분양자 설명회에서 매번 위 내용을 강조하고 있고 해당 현장에 건분법 위반 사유가 있는지 여부와 그 사유가 형사처벌, 시정명령, 과태료 처분사유 중 어디에 해당되는지, 그리고 각 경우의 대처법에 대해 상세히 설명드리고 있습니다.
법무법인 랜드로 수분양자 설명회 사진
법무법인 랜드로 수분양자 설명회 사진
분양계약상의 주된 채무와 무관한 건분법 위반의 경우에도 벌금형 이상의 형사처벌, 시정명령, 과태료 처분 등 사유가 발생되면 분양계약상의 약정해제로 이어질 수 있는 만큼 현재 시행사들은 위 건분법 위반 이슈에 대해 적극적으로 대응하는 모습을 보이고 있습니다.
대표적인 경우가 바로 건분법 위반 시정명령에 대한 행정소송 제기입니다.
관할 지자체로부터 건분법 위반 시정명령을 받은 경우 시행사는 곧바로 위 시정명령에 대한 행정소송과 집행정지(효력정지) 신청을 한 다음 위 시정명령의 효력이 정지되었기 때문에 수분양자의 분양계약 약정해제가 불가하다고 항변하는 경우가 많습니다.
과연 위 시행사의 주장이 타당한 것일까요?
실제로 행정소송법 제23조에 의하면 취소소송이 제기된 경우 법원은 당사자의 신청에 의하여 해당 처분의 효력이나 집행을 정지하는 결정을 할 수 있습니다.
하지만 그러한 집행정지 결정이 있었다고 하더라도 위 시정명령이 없었던 것으로 돌아가는 것은 아닙니다.
행정처분이 아무리 위법하다고 하더라도 그것이 무효가 아닌 한 그 누구도 처분의 효과를 부정할 수는 없고 위 처분을 취소하는 판결이 확정되지 아니한 이상 집행정지 결정이 있었다고 하더라도 처분의 효력이 소멸되었다고 볼 수는 없기 때문입니다.
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실제로 수원지방법원 평택지원은 2025년 이 같은 논리에 기반해 위 시정명령에 대한 효력정지(집행정지) 결정에도 불구하고 수분양자가 위 시정명령을 이유로 분양계약을 해제할 수 있다고 판결하였습니다.
을 제13호증, 14호증의 각 기재에 의하면, 피고가 이 사건 시정명령의 취소를 구하는 소를 제기한 후 법원에 집행정지신청을 하여 법원이 피고가 제기한 수원지방법원 2024구합00000호 시정명령처분취소 사건의 판결선고일 이후 30일까지 그 효력을 정지한다는 결정을 내린 사실은 인정된다.
그러나 (중략) 행정처분이 아무리 위법하다고 하여도 그 하자가 중대하고 명백하여 당연무효라고 보아야 할 사유가 있는 경우를 제외하고는 아무도 그 하자를 이유로 무단히 그 효과를 부정하지 못하는 것으로, 이러한 행정처분의 공정력은 판결의 기판력과 같은 효력은 아니지만 그 공정력의 객관적 범위에 속하는 행정처분의 하자가 취소사유에 불과한 때에는 그 처분이 취소되지 않는 한 처분의 효력을 부정할 수는 없는 것이므로 행정처분에 대한 취소소송에서 해당 행정처분을 취소하는 판결이 확정되지 아니한 이상 그 행정처분에 대한 집행정지 결정이 있었다는 하더라도 그 효력이 소멸되었다고는 볼 수 없다. 따라서 법원의 집행정지결정으로 이 사건 시정명령은 없었던 것과 같은 상태가 되어 이 사건 해제조항에서 정한 사유가 발생하지 아니한 것이라는 피고의 주장은 이유 없다.
수원지방법원 평택지원 2025. 선고 2024가단***** 판결 중 발췌
분명 분양계약서에 건분법 위반으로 인한 약정해제사유가 규정되어 있음에도 불구하고 시행사가 그에 대한 행정소송을 제기하고 효력정지결정을 받았다는 이유만으로 수분양자의 해제권 행사가 박탈된다면 위 약정해제사유를 규정한 의미가 사라지게 되기 때문에, 이러한 측면에서도 위 평택지원 판결은 타당한 것으로 사료됩니다.
따라서 동일한 법률 문제로 고민하고 계신 분들께서는 이상의 내용을 참고하셔서 전문가의 도움을 받아보시면 좋을 것 같습니다.
최정환 변호사
대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록
한국부동산원 정비사업 자문위원
강남구 재건축드림지원TF 자문위원
종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야
정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격
주요 승소사례
- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
조정희 변호사
연세대학교 법학과
연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)
대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록
대한변호사협회 대변인(제53대)
대한변호사협회 우수변호사상(제31회)
사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사
주요 승소사례
- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소
- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소
- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소
