조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

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오늘은 아파트와 같은 공동주택에서 자주 발생하는 공용부분의 사용 및 관리와 관련된 분쟁, 특히 입주자대표회의의 권한과 책임 범위에 대한 중요한 판례를 분석해보려 합니다.

본 사건은 서울 강남구 소재 재건축 아파트에서 발생했습니다. 해당 아파트와 상가 구분소유자들은 단일 재건축 조합을 결성하여 아파트 및 상가를 재건축하였고, 2014년 12월 8일 준공되었습니다. 원고는 이 아파트의 소유자이자 입주자이며, 과거 동대표였습니다. 피고는 이 아파트 입주자대표회의의 회장이었습니다.

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사건의 핵심은 피고가 입주자대표회의 회장으로서 2015년 10월 1일 상가관리단 회장과 아파트 관리동 지하 1층에 위치한 화장실(이하 '이 사건 화장실')의 이용에 관한 합의서(이하 '이 사건 1 합의')를 작성한 것입니다. 이 합의는 상가 전용 화장실의 이용 불편을 해소하기 위해 아파트 화장실을 개방하고, 상가 측에서 월 5만원을 지불하는 내용을 포함했습니다.

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이후 상가 구분소유자 및 임차인 71명이 아파트 입주자대표회의와 피고 등을 상대로 '이 사건 아파트 근린생활시설 지하 1층에 소재한 생활지원센터(관리사무소)와 방재실, 화장실 및 그 화장실에 이르는 통로와 출입문, 지상 1층 쓰레기보관소는 전체공용부분으로서 공동으로 사용하기로 합의한 것임에도 채무자들이 사용 및 통행하는 것을 금지하고 있어 현저히 피해를 입고 있다'고 주장하며 출입문 등 통행 및 사용 방해금지 가처분 신청을 제기했습니다 (이 사건 가처분).

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가처분 사건이 진행되던 2016년 11월 1일, 상가 소유자 및 임차인들과 아파트 입주자대표회의, 피고 사이에 새로운 합의(이하 '이 사건 2 합의')가 이루어졌습니다. 이 합의는 이 사건 화장실 개방, 상가 부담으로 안전 시설 설치 및 월 10만원 지불, 지하 1층 주차장 일부 상가 무상 대여, 상가 사무실(휀룸) 분리 운영 및 사용료 지불 등을 내용으로 했습니다. 이 합의 후 가처분 신청은 취하되었습니다.

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원고(전 동대표)는 이 사건 아파트 관리동 지하 1층에 있는 화장실, 지하 1층 주차구역, 그리고 휀룸이 아파트 구분소유자들의 공동소유 부분임에도 불구하고 , 피고가 입주자대표회의 회장으로서 독단적으로 이 부분들의 사용을 상가 측에 허락함으로써 원고에게 임대료 상당의 손해(약 2,145만원)를 입혔다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다.

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법원은 피고가 임의로 공용부분 사용을 허락했다는 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

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이 사건 1 합의서 작성 전, 입주자대표회의는 2015년 9월 16일 회의에서 상가의 화장실 개방 협조 요청 건에 대한 합의문을 검토하고 다음 회의 때 의결하기로 하였습니다. 또한 2015년 12월 29일 입주자대표회의에서 이 사건 1 합의 내용에 대해 구성원 전원 찬성으로 의결이 이루어졌습니다. 비록 합의서 작성일이 의결일보다 앞서지만, 법원은 입주자대표회의가 그 의결로써 이 사건 1 합의의 효력을 추인하였다고 판단했습니다.

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피고는 이 사건 1 합의서를 작성한 후 입주민의 동의를 구하는 공고문을 게시하여 이 사건 아파트 입주민 과반수의 서면동의를 받았습니다. 이 사건 2 합의에 대해서도 입주자대표회의는 의결된 내용을 공고하고 2016년 10월 31일까지 입주민 과반수(52%)의 서면동의를 받았습니다.

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입주자대표회의는 상가 측이 제기한 가처분 소송에 대응하기 위해 소송팀과 협상팀을 구성하여 세부대책을 추진하기로 의결했으며 , 2016년 10월 27일 회의에서 상가와의 합의 내용(이 사건 2 합의 내용)을 구성원 전원 참석 및 찬성으로 의결했습니다. 이 모든 과정은 관계 법령 및 이 사건 아파트의 공동주택관리규약이 정한 바에 따라 이루어졌다고 법원은 판단했습니다.

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결론적으로 법원은 피고가 입주자대표회의 대표자로서 관계 법령 및 관리규약에 따라 입주자대표회의 의결 등을 거쳐 상가 측에 이 사건 화장실 등의 사용을 허락한 것이므로 , 피고가 임의로 사용을 허락했다는 원고의 주장은 이유 없다고 판시하며 원고의 청구를 기각했습니다.

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판례의 시사점

이번 판례는 공동주택 관리, 특히 공용부분의 사용 및 관리와 관련하여 입주자대표회의의 의사결정 과정이 얼마나 중요한지를 다시 한번 강조합니다.

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공동주택 관리규약이나 관련 법령(주택법 시행령 제51조 제1항 제2호의2 )에 명시된 절차(예: 입주자대표회의 의결, 입주민 동의 등)를 철저히 준수해야 합니다. 단순히 대표자의 판단만으로는 공동소유 부분의 사용을 결정하기 어렵습니다.

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입주민 과반수의 서면동의는 입주자대표회의 결정의 정당성을 확보하는 중요한 요소가 됩니다.

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설령 사전에 모든 절차가 완벽하게 이루어지지 않았더라도, 사후에 적법한 절차를 통해 추인되었다면 그 효력이 인정될 수 있음을 보여줍니다.

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공동주택의 공용부분은 모든 입주자의 공동 자산이므로, 그 사용과 관리에 있어서는 투명하고 민주적인 의사결정 과정이 필수적입니다. 관련 분쟁 발생 시에는 관련 법령과 관리규약을 면밀히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 적법한 절차에 따라 해결하는 것이 중요합니다.

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공동주택 생활에서 발생하는 다양한 법적 문제에 대해 궁금하신 점이 있다면 언제든지 문의 주십시오.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소