조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

​

공동주택 관리 현장에서는 예측 불가능한 사고로 인한 책임 소재를 둘러싼 분쟁이 빈번하게 발생합니다. 특히 자연재해와 같은 외부 요인이 결합된 사고의 경우, 그 책임의 범위는 더욱 복잡해집니다. 오늘은 부산지방법원 동부지원에서 선고된 주택관리업자의 태풍 피해 관련 구상금 사건을 통해, 법원이 이러한 상황에서 어떠한 기준으로 책임을 판단하는지 냉철하게 분석해 보겠습니다.

​

본 사건은 부산 해운대구 소재 A아파트 입주자대표회의(원고)가 주택관리업체인 주식회사 B(피고)를 상대로 제기한 구상금 청구 소송입니다. 원고와 피고는 공동주택관리법상 공용부분 유지보수 및 안전관리 등을 위탁하는 계약을 체결한 관계였습니다.

​

​

2018년 10월 6일, 태풍 콩레이로 인해 A아파트 D동 옥상 승강기 기계실이 침수되면서 승강기 작동이 중단되는 사고가 발생했습니다. 이에 따라 승강기 부품 교체 등 수리 비용이 발생하였고 , 원고는 수리업체에 30,827,678원을 지급한 후, 이 비용을 피고인 주택관리업체에 구상금으로 청구한 것입니다.

​

​

원고는 피고가 이 사건 관리계약에 따라 관리대상물인 기계실과 승강기를 '선량한 관리자의 주의'로서 관리할 의무를 부담한다고 주장했습니다. 특히 태풍과 같은 재해에 대비하여 기계실 출입문을 잠그고 창문으로 빗물이 유입되지 않도록 최선의 조치를 취했어야 함에도 이를 소홀히 하여 사고가 발생했으므로, 피고가 손해를 배상해야 한다고 역설했습니다. 사고 발생 후 피고가 기계실 출입문 교체 및 벽면 창문틀 보강공사를 진행한 사실도 피고의 관리 소홀을 방증하는 근거로 제시되었습니다.

​

​

피고는 사고 당시 태풍 대비 관리 의무를 충실히 이행했으며 , 사고의 원인이 건물의 노후화에 있었다고 주장하며 자신들의 관리 의무 위반과 사고 사이에 인과관계가 없다고 반박했습니다. 설령 인과관계가 인정되더라도 모든 책임이 피고에게만 있다고 볼 수는 없다고 부연했습니다.

​

​

​

부산지방법원 동부지원은 원고의 청구 중 21,579,374원(약 70%)을 인용하는 판결을 내렸습니다. 이는 다음과 같은 법리적 판단에 근거합니다.

​

​

관리 의무 위반 인정:

법원은 피고가 이 사건 관리계약에 따라 기계실 및 승강기를 선량한 관리자의 주의로 관리할 의무가 있었음에도 불구하고, 태풍 대비 조치를 소홀히 하여 기계실 출입문과 창문틀을 통해 빗물이 유입되게 한 과실을 인정했습니다. 사고 후 보강공사를 시행한 점 역시 피고의 관리 미흡을 뒷받침하는 사실로 간주되었습니다.

​

자연력과의 경합:

중요한 것은 법원이 이 사건 사고가 피고의 관리 의무 소홀과 '태풍'이라는 자연력이 경합하여 발생했다고 명확히 판단한 점입니다. 이는 단순한 관리 부실이 아닌, 불가항력적인 자연현상이 사고 발생에 영향을 미쳤다는 인식을 보여줍니다.

​

손해배상 책임의 제한:

이러한 경합 관계에서는 '손해의 공평한 분담'이라는 손해배상의 기본 이념과 '형평의 원칙'에 따라 자연력이 기여한 부분을 공제하고 책임 범위를 제한할 수 있습니다. 법원은 이 원칙에 따라 피고의 책임을 전체 손해액의 70%로 제한하는 것이 타당하다고 판시했습니다. 즉, 태풍의 영향을 30% 정도로 고려한 것입니다.

​

본 판결은 주택관리업자의 관리 의무 위반이 인정되더라도, 사고 발생에 자연재해와 같은 외부 요인이 복합적으로 작용했을 경우 책임이 전적으로 부과되지 않고 제한될 수 있음을 시사합니다.

​

과실과 인과관계:

관리 의무 위반과 손해 발생 사이의 인과관계는 명확해야 합니다. 그러나 자연력과 결합될 경우, 그 기여도를 평가하여 책임 비율을 조정하는 것이 일반적입니다.

​

공평의 원칙:

손해배상 소송에서는 피해자의 손해를 모두 배상하는 것 외에, 손해 발생에 기여한 다양한 요소를 고려하여 책임을 공평하게 분담하려는 법원의 의지가 중요하게 작용합니다.

​

​

공동주택 관리 분쟁 발생 시에는 단순히 '누구의 잘못이다'라는 일차원적인 접근보다는, 사고의 원인을 다각적으로 분석하고 각 당사자의 기여도 및 법률상 의무 범위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 냉철한 분석만이 합리적인 분쟁 해결의 길을 제시할 것입니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소