조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

"우리 아파트 관리업체, 일은 제대로 안 하는 것 같은데 계약 기간이 남아서 해지도 못하고 답답합니다." 많은 입주자대표회의에서 하시는 고민입니다.

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과연 계약 기간이 남았다는 이유만으로 부실한 관리업체를 계속 참고 지내야 할까요? 최근 법원은 "아니다. 정당한 이유가 있다면 해지할 수 있다"는 명쾌한 판결을 내놓았습니다. 이 판결을 통해 법원이 어떤 경우에 입주자대표회의의 손을 들어주는지, 그 핵심 이유들을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

결론부터 말씀드리면, '해지할 수 있다'입니다. 법원은 관리업체의 여러 잘못들이 쌓여 더 이상 믿고 맡기기 어려운 수준이 되었다면 계약 해지가 정당하다고 보았습니다.

법원이 인정한 ‘정당한’ 계약해지 사유 5가지 이 사건에서 법원이 관리업체의 명백한 잘못이라고 인정한 핵심 사유는 다음과 같습니다.

입주민이 관리비 장부 등 서류를 보여달라고 정당하게 요구했지만, 관리업체는 이를 거부했습니다. 법원은 이것이 법을 위반한 명백한 잘못이라고 지적했습니다. 입주민의 투명한 정보 요구를 거부하는 것은 관리업체의 가장 기본적인 의무를 저버린 것입니다.

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외부 회계감사 결과, 관리업체의 회계 처리에 심각한 문제들이 발견되었습니다. 예를 들어, ▲미래의 아파트 수리를 위해 모아두어야 할 돈(장기수선충당금)을 부족하게 적립했고, ▲그마저도 다른 돈과 섞어서 관리했으며, ▲비용 처리도 엉터리로 하는 등 총체적인 부실이 드러났습니다. 이는 우리 아파트의 살림을 엉망으로 운영한 것과 같습니다.

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관리업체는 회계감사에서 이렇게 많은 문제점이 지적되었음에도, 그 결과를 입주민들에게 알리지 않았습니다. 법에 따르면 감사 결과는 한 달 안에 입주민들에게 공개해야 할 의무가 있는데, 이를 어긴 것입니다. 좋은 일은 알리고 나쁜 일은 숨기는 태도는 신뢰를 깨뜨리는 주된 원인입니다.

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심지어 관리업체는 회계감사에 필요한 자료조차 제대로 제출하지 않았습니다. 이 때문에 감사 결과는 ‘적정’이 아닌 **‘한정의견’**을 받았습니다. 법원 자료에 따르면, 당시 전북 지역 453개 아파트 중 이런 부적합 의견을 받은 곳은 단 3곳뿐이었습니다. 그만큼 이례적이고 심각한 잘못이라는 뜻입니다.

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관리업체 소속 관리소장이 입주자대표회의의 허락도 없이, 개인 이름으로 외부 하자조사업체와 계약을 맺었습니다. 아파트의 중요 계약은 입주자대표회의의 이름으로, 그리고 반드시 회의 의결을 거쳐야 합니다. 이러한 절차를 무시한 행위는 아파트에 큰 분쟁을 일으킬 수 있는 위험한 행동입니다.

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결론: 증거를 바탕으로 한 단호한 대응이 필요합니다

이 판결은 우리에게 중요한 교훈을 줍니다. 관리업체의 부실 운영에 대해 막연히 불만만 가질 것이 아니라, 회계감사 자료, 정보공개 거부 사실 등 객관적인 증거를 차곡차곡 모으는 것이 중요합니다. 이러한 증거를 바탕으로 관리업체의 잘못이 계약을 유지하기 어려울 정도로 중대하다는 것을 입증한다면, 계약 기간에 얽매이지 않고 정당하게 우리의 권리를 찾을 수 있습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소