조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

금번에는 업무방해죄에 있어 '정당행위'의 항변이 어떻게 판단되는지 구체적인 사례를 통해 심도 있게 분석해보고자 합니다. 대상 판결은 한 오피스텔에서 발생한 업무방해 사건입니다.

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사건의 사실관계 및 쟁점

피고인은 오피스텔 입주자대표회의 회장으로, 경매로 오피스텔 특정 호실을 취득한 피해 법인이 전 소유자의 체납관리비를 납부하지 않자, 관리비 지급 청구 소송 중에 해당 호실에 대해 약 7개월간 단전 조치를 시행했습니다. 이로 인해 피해 법인의 오피스텔 임대 업무를 위력으로써 방해하였다는 혐의로 기소되었습니다.

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주요 쟁점은 두 가지였습니다.

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법원의 판단

법원은 피고인에게 유죄를 인정하여 벌금 500만 원을 선고했습니다.

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1.업무의 존재: 법원은 피해 법인의 법인등기부상 목적사업 , 실제 임대차계약 체결 사실 , 피고인의 임대 계획 인지 정황 등을 종합하여 피해 법인의 '오피스텔 임대 업무'가 존재한다고 판단했습니다. 대법원 판례를 인용하며 업무란 직업 또는 계속적으로 종사하는 사무나 사업 일체를 의미하며 주된 것이든 부수적인 것이든 가리지 않는다고 설시했습니다.

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2.정당행위 불인정: 법원은 정당행위 성립 요건으로 ① 동기나 목적의 정당성, ② 행위의 수단이나 방법의 상당성, ③ 보호이익과 침해이익과의 법익균형성, ④ 긴급성, ⑤ 보충성(다른 수단이나 방법이 없을 것)을 제시했습니다. 본 사안에서, 오피스텔 관리규약에 체납 시 단전 근거가 있고 , 입주자대표회의 결의를 거쳤으며 , 관리비 청구 소송도 제기한 상태였지만, 다음의 이유로 정당행위 요건을 충족하지 못했다고 보았습니다.

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• • 수단/방법의 상당성 및 법익균형성 위배: 피해자는 상당한 금액으로 점포를 경락받아 보수공사까지 마쳤는데 , 입주자대표회의는 이전 소유자의 체납관리비(경락대금의 1/3 수준) 지급을 독촉하며 갈등이 있었고 , 피해자는 이 부분의 부당성을 소송에서 다투고 있었습니다. 피해자가 소유권 취득 후의 관리비를 일부 납부했음에도 , 이를 이전 채무에 충당하며 단전을 지속한 점은 수단의 상당성을 벗어났다고 볼 수 있습니다.

  • 긴급성/보충성 결여: 피해자의 체납으로 건물 전체의 전기 공급에 문제가 생길 긴급한 상황은 아니었고 , 이미 관리비 청구 소송이 진행 중인 점 등을 고려할 때 다른 해결 수단이 없었다고 보기도 어렵습니다.

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또한, 법원은 피고인이 입주자대표회의 결의를 주도하였고, 제재조치의 시기와 방법 등을 결정하고 이를 관리소장을 시켜 실행한 점 등에 비추어 피고인이 단순히 입주자대표회의의 업무집행기관이라거나 고용인으로서 불가피하게 그 결의내용을 집행한 것으로만 볼 수는 없다고 판단했습니다.

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법리적 의의 및 결론

본 판결은 집합건물 관리단이나 입주자대표회의가 체납관리비 회수를 위해 단전·단수 등 강력한 조치를 취할 경우, 그 조치가 형식적으로 관리규약 등에 근거하더라도 실질적으로 정당행위의 요건을 갖추지 못하면 업무방해죄의 형사책임을 질 수 있음을 경고합니다.

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특히, ① 이미 민사소송으로 권리관계를 다투고 있는 상황에서의 자력구제적 성격의 조치, ② 새로운 소유자에게 전 소유자의 채무 이행을 강제하기 위한 수단으로서의 적절성, ③ 피해자가 일부 변제를 하고 있음에도 이를 무시한 조치 등은 정당행위의 '수단의 상당성'이나 '보충성' 요건을 충족하기 어렵다는 점을 시사합니다. 따라서 관리주체는 합법적인 채권추심 절차를 우선적으로 고려하고, 부득이 자구행위를 하더라도 그 요건을 엄격히 검토해야 할 것입니다

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소