조정희, 최정환 변호사는 재건축 재개발, 분양계약, 민간임대주택, 집합건물 및 공동주택 분쟁에 이르기까지 건설 부동산 분야의 핵심 쟁점에 특화된 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

최근 아파트 분양 시장의 변동성 증가와 함께 입주 지연으로 인한 법적 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다. 이에 따라 입주 지연 시 수분양자의 계약 해제권 행사 및 위약금 청구와 관련된 주요 법적 쟁점을 심도 있게 분석하고자 합니다.

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본 사건은 수분양자(원고)가 시행수탁사(피고)를 상대로, 아파트 입주 지연을 이유로 분양 계약 해제를 통보하고 기납부 분양대금 및 위약금의 반환을 청구한 사안입니다. 법원은 원고의 청구를 인용하여 피고에게 분양대금 및 위약금 합계 131,604,000원과 지연손해금의 지급을 명하였습니다. 피고의 반소청구(잔금지급 청구)는 기각되었습니다.

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1. 약정해제권의 발생 및 행사 요건:

• • 이 사건 분양계약 제3조 제3항은 "피고의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 될 때 원고는 계약을 해제할 수 있다"고 규정하고 있었습니다.

  • 법원은 실제 입주 가능일이 입주예정일(2022년 7월)로부터 3개월을 초과한 2022년 12월 15일경이라는 사실을 인정하고, 원고가 2022년 11월 28일 피고에게 도달한 내용증명으로 행사한 해제권은 위 약정해제 조항에 따라 적법하다고 판단하였습니다.

  • 이는 계약서상 명시된 약정해제 사유가 발생하면, 그 자체로 해제권이 유효하게 성립함을 의미합니다.

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2. 약정해제권 발생 후 이행제공에 의한 해제권 소멸 여부:

• • 피고는 원고의 해제 의사표시 도달 전 사용승인을 받고 입주지정기간 변경을 통보하여 이행제공을 하였으므로 원고의 해제권이 소멸하였다고 주장했습니다.

  • 그러나 법원은, ① 입주예정일 준수는 수분양자에게 매우 중요한 계약 요소이며, ② 약정해제조항은 법정해제권의 요건을 감경하여 수분양자를 보호하기 위한 취지임을 강조했습니다. ③ 따라서 약정해제 사유가 발생한 이상, 이후 피고가 이행제공을 하였더라도 이미 발생한 해제권은 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

  • 설령 이행제공으로 해제권이 소멸한다고 보더라도, 그 이행제공은 단순한 입주 가능 상태 제공을 넘어 이행지체로 인한 손해배상까지 포함해야 한다고 판시하여, 피고의 주장을 배척했습니다.

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3. 약정해제권 행사에 있어 최고 및 반대의무 이행의 불요성:

• • 피고는 원고가 잔금지급 의무를 이행 또는 제공하지 않았고, 민법 제544조에 따른 이행 최고도 하지 않았으므로 해제권 행사가 부적법하다고 주장했습니다.

  • 법원은 이 사건 약정해제조항이 법정해제권과는 별개의 특유 해제권을 부여한 것이고, 행사 요건을 감경한 취지에 비추어 민법 제544조의 최고 요건이 적용되지 않는다고 보았습니다.

  • 또한, 계약서상으로도 최고나 반대의무 이행을 약정해제권 행사 요건으로 규정하고 있지 않으며, 수분양자 대부분이 잔금을 대출 등으로 충당하는 현실상 잔금 지급을 해제 요건으로 하는 것은 약정해제권 규정 취지에 반한다고 판단했습니다.

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4. 관리형토지신탁 수탁자의 책임 범위 제한 특약의 효력:

• • 이 사건 분양계약 제21조에는 피고(시행수탁사)의 책임을 신탁재산 범위 내로 한정하는 특약이 있었습니다.

  • 법원은 이 책임제한 특약이 신탁법상 유한책임신탁 제도의 공시 및 거래 상대방 보호 규정을 회피하기 위한 탈법적 수단으로 보이거나, 약관법 제6조 제2항 제1호(고객에게 부당하게 불리한 조항), 제7조 제2호(사업자의 손해배상 범위 부당 제한), 제9조 제5호(계약 해제 시 사업자의 원상회복의무 부당 경감) 등에 해당하여 무효라고 판단했습니다.

  • 이는 수탁자가 신탁 계약을 내세워 본질적인 계약 책임을 회피할 수 없다는 점을 명확히 한 중요한 판시입니다.

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본 판결은 아파트 분양 계약에서 입주예정일의 법적 중요성과 약정해제권의 독립성을 재확인하고, 수분양자의 권익 보호를 강화한 판결로 평가됩니다. 특히, 시행수탁사의 책임제한 특약에 대한 엄격한 판단은 향후 유사 분쟁에서 중요한 선례가 될 것입니다.

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입주 지연으로 인한 피해 발생 시, 수분양자는 분양 계약서의 면밀한 검토와 본 판결의 법리를 참고하여 적극적인 권리 구제 방안을 모색해야 할 것입니다. 다만, 모든 법적 분쟁은 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 반드시 법률 전문가의 조력을 받으시길 권고 드립니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소