재건축부담금, 아파트 팔았는데 누가 내야 할까? 매도인·매수인 특약 3가지

2026년 11월 6일 매일경제 보도에 따르면, 서울에서 재건축부담금 예정액이 통지되거나 공지된 현장은 은마아파트를 포함해 총 53곳에 달합니다.

강남 3구와 용산구 외 지역도 26곳으로, 재건축초과이익환수제(재초환)는 더 이상 강남권에 국한된 문제가 아닙니다.

그동안 제도 폐지 논란이 이어졌지만 재초환은 여전히 유지되고 있습니다.

특히 11월 9일 서초구는 반포현대 재건축조합(현 반포센트레빌아스테리움)에 총 179억 원, 조합원 1인당 평균 약 2억 2,375만 원의 재건축부담금 예정액을 사전통지했습니다.

이는 최종 부과처분이 아니며, 고지 전 심사 등을 거쳐 실제 부담금은 달라질 수 있습니다.

아직 일반 아파트 재건축에 최종 부담금이 부과된 사례는 확인되지 않지만, 제도 존속 여부와 관계없이 현재 매매계약에서는 재건축부담금 발생 가능성을 고려해야 합니다.

실제 거래시장에서는 이미 재건축부담금의 부담 주체가 매매가격에 반영되고 있습니다.

최근 언론에 소개된 서울 서초구 반포 래미안 트리니원의 전용면적 84㎡ 매물을 살펴보겠습니다.

• 57억 원 매물: 매도인이 재건축부담금을 부담하는 조건

• 51억 5,000만 원 매물: 매수인이 재건축부담금을 별도로 부담하는 조건

두 매물의 호가 차이는 5억 5,000만 원입니다.

물론 층수와 조망 등 다른 조건에도 차이가 있어 이 금액 전부를 재건축부담금 때문이라고 볼 수는 없습니다.

그러나 재건축부담금을 누가 부담할 것인지가 매매가격을 결정하는 중요한 요소가 되고 있다는 점은 분명합니다.

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조에 따르면 재건축부담금의 1차 납부의무자는 원칙적으로 재건축조합 등입니다.

다만 조합이 해산되거나 조합의 재산만으로 부담금을 충당하기 부족한 경우 등에는 법에서 정한 조합원이 2차 납부의무를 부담해야 합니다.

또한 조합은 관리처분계획에 조합원별 부담금 분담기준과 비율을 정해야 합니다.

즉, 조합원별 재건축부담금 분담의무는 기본적으로 조합원 지위에 근거합니다.

그렇다면 아파트를 매매하면 조합원 지위도 매수인에게 이전될까요?

대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결은 이전고시 전후를 구분하여 판단했습니다.

이전고시 전

종전 토지나 건축물의 소유권을 양도하면 원칙적으로 조합원 지위와 권리·의무도 함께 승계됩니다.

이전고시 후

신축아파트를 매도하더라도 조합원 지위가 매수인에게 자동으로 승계되지는 않습니다. 다만 별도의 승계 약정과 조합의 승낙 등 필요한 요건을 갖추면 조합원 지위를 이전할 수 있습니다.

따라서 이전고시 이후 아파트를 매도했더라도 조합원 지위가 매도인에게 남아 있다면 조합원으로서 부담금을 분담해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

반대로 매수인이 조합원 지위를 승계했다면 그에 따른 부담의무를 검토해야 합니다.

다만 위 대법원 판결은 조합원 지위 승계에 관한 것으로, 재건축부담금의 최종 귀속을 직접 판단한 판결은 아닙니다.

재건축부담금에 관한 특약이 없다면 이전고시 시점, 실제 조합원 지위, 재건축이익환수법상 납부의무자의 기준시점 및 조합의 분담기준을 종합하여 판단해야 합니다.

이러한 분쟁을 예방하기 위해서는 재건축 아파트나 조합원입주권 매매계약에서 재건축부담금의 부담 주체와 정산방법을 명확히 정해야 합니다.

대표적인 특약 유형은 다음 세 가지입니다.

① 매도인 전액 부담형

향후 부과되는 재건축부담금 전액을 매도인이 부담하기로 정하는 방식입니다.

특히 이전고시 이후 매도인이 조합원 지위를 유지하면서 재건축부담금도 전액 책임진다면, 조합원 지위와 비용부담 주체가 일치해 부담관계가 비교적 명확해집니다.

반면 조합원 지위가 매수인에게 승계된다면 매도인이 약속한 금액을 지급하지 않는 상황에 대비해야 합니다.

② 매수인 전액 부담형

재건축부담금이 별도로 발생할 가능성을 매매가격에 반영하고, 향후 부담금 전액을 매수인이 책임지기로 정하는 방식입니다.

이 경우 매수인이 조합원 지위까지 적법하게 승계할 수 있다면 부담관계를 보다 명확하게 정리할 수 있습니다.

반대로 매도인이 조합원 지위를 계속 유지한다면, 매수인이 약속한 돈을 지급하지 않아 매도인이 부담금을 책임져야 하는 위험이 남습니다.

③ 일정 금액 부담 및 사후 정산형

매도인과 매수인이 일정 금액을 기준으로 부담을 나누는 방식입니다.

예를 들어 매수인이 재건축부담금 7억 원까지 부담하고 초과분은 매도인이 부담하기로 약정할 수 있습니다.

실제 부담금이 10억 원으로 결정된다면 매수인은 7억 원, 매도인은 3억 원을 부담하는 구조입니다.

이때 실제 부과액이 예상보다 적거나, 감경 또는 이의신청 등으로 변경되는 경우의 정산방법도 함께 정해야 합니다.

반드시 그런 것은 아닙니다.

매도인과 매수인 사이의 특약은 당사자 간 최종 비용부담을 정하는 약정입니다.

특약을 체결했다고 해서 재건축이익환수법상 납부의무나 조합에 대한 분담의무가 당연히 변경되는 것은 아닙니다.

따라서 실제 납부의무를 부담하는 사람이 상대방으로부터 약속한 금액을 받지 못하면, 직접 부담금을 납부한 뒤 별도로 정산을 청구해야 할 수 있습니다.

특히 매매계약을 체결하기 전에는 다음 사항을 확인할 필요가 있습니다.

첫째, 재건축사업의 이전고시 여부와 조합원 지위 승계관계입니다.

둘째, 재건축부담금의 부담 주체와 부담 한도, 최종 금액 변경 시 정산방법입니다.

셋째, 상대방이 약정한 금액을 지급하지 않을 경우에 대비한 이행확보 방안입니다.

아울러 재건축부담금과 조합원 추가분담금은 법적 성격이 다른 비용이므로 계약서에서도 구별해야 합니다.

재건축부담금은 수억 원에 달할 수 있고, 아파트를 매매한 이후 상당한 시간이 지나 확정될 수도 있습니다.

따라서 매매계약에 특약이 없거나 부담 범위가 불분명하다면 매도인과 매수인 사이에 고액의 정산금 분쟁이 발생할 수 있습니다.

법무법인 랜드로는 재개발·재건축 조합원입주권 매매, 조합원 지위 승계 및 정비사업 관련 분쟁에 관한 법률검토를 수행하고 있습니다.

이미 매매계약을 체결했거나 재건축부담금 특약을 검토 중이라면, 계약서와 조합 관련 자료를 토대로 구체적인 법률관계를 확인할 필요가 있습니다.