앙사나 레지던스 여의도, 최초 분양가보다 3억 비싸게 계약했다면? 분양계약 취소·해제 가능성

먼저 분양사업자가 기존 공급가격보다 높은 가격으로 다시 분양했다고 해서 곧바로 위법하거나 계약 취소·해제 사유가 되는 것은 아닙니다.

분양사업자에게 최초 분양가격을 반드시 그대로 유지해야 할 일반적인 법적 의무가 있는 것은 아니기 때문입니다.

그러나 ‘최초 분양가 그대로 공급한다’는 설명으로 계약을 유도했다면 법적 판단은 달라집니다.

예를 들어 기존 수분양자의 대출 문제로 분양계약이 해제된 호실을 다시 공급하면서, 4년 전 최초 분양가로 특별히 분양한다고 설명했다고 가정해 보겠습니다.

그런데 실제로는 최초 분양가보다 수억 원이나 높은 가격으로 계약이 체결됐다면, 수분양자는 다음과 같은 법적 주장을 검토할 수 있습니다.

① 민법 제110조에 따른 사기에 의한 계약 취소

분양사업자 측이 실제 최초 분양가격과 다르다는 사실을 알면서도 최초 분양가라고 설명하고, 이를 믿은 수분양자가 계약을 체결했다면 사기에 의한 의사표시 취소가 문제될 수 있습니다.

② 민법 제109조에 따른 중요 부분의 착오에 의한 계약 취소

분양가격은 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소입니다. 최초 분양가라는 설명을 믿고 계약했는데 실제 가격이 달랐다면, 계약 체결의 중요한 동기에 착오가 있었다고 주장할 수 있습니다.

대법원 역시 상대방이 제공하거나 유발한 동기의 착오가 법률행위의 중요 부분에 해당하는 경우에는 의사표시의 취소를 인정하고 있습니다(대법원 1978. 7. 11. 선고 78다719 판결 등 참조).

따라서 최초 분양가에 관한 잘못된 설명이 있었는지, 그 설명이 계약 체결에 결정적인 영향을 미쳤는지가 중요한 판단 기준입니다.

취소가 인정된다면 이미 납부한 분양대금의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 계약해제는 계약서에 정한 해제 사유나 법률상 해제 요건이 있는지를 별도로 살펴야 합니다.

최초 분양가에 관한 허위 설명을 이유로 계약 취소를 주장하려면, 분양 당시 어떠한 설명을 듣고 계약했는지가 중요합니다.

물론 상담 녹음이나 문자메시지처럼 직접적인 자료가 있으면 유리합니다.

하지만 직접적인 녹음자료가 없더라도 분양홍보 자료와 계약 체결 경위, 실제 가격 차이 등 여러 정황을 종합해 잘못된 설명이 있었다는 점을 입증할 수 있습니다.

특히 이번 앙사나 레지던스 여의도 분양가 논란에서는 최초 공급가격과 실제 계약금액의 차이 자체도 주목할 필요가 있습니다.

이 현장은 2022년 최초 분양 이후 상당한 미분양이 발생했으며, 2024년 10월 기준 분양률이 약 60% 수준이었다는 보도도 있었습니다.

그사이 생활숙박시설의 주거용 사용 규제와 숙박수익에 관한 불확실성도 지속적으로 제기됐습니다.

이러한 상황에서 2026년에 비슷한 조건의 호실을 최초 분양가보다 수억 원이나 높은 가격에 계약했다면, 그 계약 체결 경위에 의문을 제기할 만합니다.

물론 층이나 호실의 특성, 옵션, 금융조건 등에 따라 분양가격이 달라질 수 있으므로 단순한 가격 비교만으로 허위 설명을 단정할 수는 없습니다.

그러나 가격이 수억 원이나 높아질 합리적인 이유가 확인되지 않는다면, 오히려 최초 분양가라는 설명을 믿고 계약했다는 수분양자의 주장에 설득력을 더해주는 정황이 될 수 있습니다.

따라서 상담 당시 직접적인 녹음자료가 없더라도, 실제 최초 공급가격과 분양자료, 계약 체결 경위 등을 종합하여 계약 취소 사유를 적극적으로 다퉈볼 필요가 있습니다.

특히 이러한 문제는 계약자마다 들었던 설명과 보유한 자료가 다르므로, 숙박 운영 문제를 공통으로 다투는 단체소송보다 개별적인 계약 취소 사유에 집중하는 소송이 더 적절할 수 있습니다.

앙사나 레지던스 여의도에서는 최초 분양가 문제 외에도 숙박 운영방식을 둘러싼 논란이 제기되고 있습니다.

보도에 따르면 분양 당시 체결한 위탁운영계약에서는 30일 이상 연속 투숙하는 고객만 받을 수 있도록 제한하고 있습니다.

일반적인 온라인 숙박예약 플랫폼을 통한 객실 판매도 제한되며, 투숙객 역시 수분양자가 직접 유치해야 하는 구조입니다.

이러한 운영방식이 생활숙박시설의 본래 목적과 수익구조에 부합하는지 의문입니다.

생활숙박시설은 법적으로 숙박시설에 해당하며, 숙박 영업을 통해 수익을 창출하는 것을 목적으로 합니다.

특히 여의도처럼 업무시설이 밀집한 지역에서는 출장이나 업무상 방문을 위해 며칠씩 체류하는 고객들도 중요한 숙박수요가 될 수 있습니다.

그런데 30일 이상 장기투숙객만 받을 수 있다면 이러한 단기 숙박수요는 처음부터 배제됩니다.

더욱이 생활숙박시설은 원칙적으로 주거용으로 사용할 수 없으며, 용도변경 없이 실제 주거용으로 사용하는 경우 건축법상 이행강제금 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

물론 30일 이상 장기투숙 자체가 위법하다는 의미는 아닙니다. 장기체류를 목적으로 하는 숙박수요 역시 존재합니다.

다만 단기 숙박수요를 제한하고 투숙객까지 직접 모집해야 한다면, 과연 안정적인 객실 가동률과 숙박수익을 확보할 수 있는지 의문이 제기될 수밖에 없습니다.

무엇보다 이러한 운영조건이 분양 당시 수분양자들에게 어떤 방식으로 설명되고 안내되었는지가 중요한 법적 쟁점입니다.

시행사 측은 30일 이상 장기투숙 조건과 숙박예약 플랫폼 이용 제한 등이 최초 위탁운영계약서부터 정해져 있었으며, 사후에 변경된 내용이 아니라는 입장입니다.

실제로 분양계약과 위탁운영계약은 서로 다른 계약이며, 시행사와 위탁운영사 역시 별도의 법인입니다.

그러나 시행사와 위탁운영사가 다른 회사라는 이유만으로 분양 당시 잘못된 설명에 관한 책임까지 면제되는 것은 아닙니다.

생활숙박시설 수분양자는 단순히 건물의 소유권을 취득하는 것뿐만 아니라 숙박 운영을 통한 수익을 기대하고 분양계약을 체결하는 경우가 많습니다.

특히 분양 당시 지정된 위탁운영사와 운영계약까지 함께 체결하도록 했다면, 수분양자는 건물과 숙박 운영을 하나의 투자상품으로 인식하기 쉽습니다.

따라서 분양 당시 숙박 운영방식과 수익 창출 가능성에 관해 어떠한 설명이 이루어졌는지 확인해야 합니다.

예를 들어 분양 당시 호텔식 운영이나 투숙객 모집 대행을 강조했지만 실제로는 수분양자가 직접 투숙객을 모집해야 하는 구조였다면, 그 설명과 위탁운영계약 내용의 차이를 검토할 필요가 있습니다.

분양 당시 잘못된 설명이 있었고, 그 내용이 계약 체결에 중요한 영향을 미쳤다면 시행사에도 법적 책임을 물을 수 있습니다.

다만 예상했던 숙박수익이 발생하지 않았다는 사정만으로 곧바로 계약 취소나 해제가 인정되는 것은 아닙니다.

계약 취소를 위해서는 구체적인 허위 설명과 계약 체결 사이의 관계를 검토해야 하며, 계약해제를 위해서는 별도의 약정 위반이나 법정 해제 사유를 확인해야 합니다.

앙사나 레지던스 여의도에서 제기되는 분쟁은 최초 분양가, 숙박 운영방식, 대출조건 등 쟁점에 따라 법률적 대응방식이 달라질 수 있습니다.

최초 분양가 관련 분쟁에서는 실제 최초 공급가격과 계약금액의 차이, 분양 당시 설명, 계약 체결 경위를 중심으로 사기·착오에 따른 취소 가능성을 검토해야 합니다.

숙박 운영 관련 분쟁에서는 분양홍보 내용과 위탁운영계약의 차이, 설명에 관여한 주체, 해당 조건이 계약 체결에 미친 영향을 확인해야 합니다.

대출 관련 분쟁에서는 단순한 대출한도 축소인지, 분양 당시 구체적인 대출 보장이나 허위 설명이 있었는지를 구분해야 합니다.

또한 분양계약 취소·해제에 따른 대금 반환을 청구하려면 시행사와 신탁사의 자금관리 구조, 이미 납부한 분양대금 및 중도금 대출 관계도 함께 살펴야 합니다.

특히 잔금 납부기한이 임박한 경우에는 계약 취소·해제 가능성뿐만 아니라 연체료, 위약금, 대출채무 등 예상되는 불이익까지 검토한 후 대응해야 합니다.

앙사나 레지던스 여의도의 분양계약 분쟁에서는 최초 분양가에 관한 설명, 숙박 운영방식, 대출조건 등 여러 법률적 쟁점이 제기되고 있습니다.

특히 최초 분양가로 공급한다는 설명을 믿고 계약했는데 실제 가격이 수억 원 높았다면, 분양 당시 설명과 계약 체결 경위를 면밀하게 살펴볼 필요가 있습니다.

직접적인 녹음자료가 없더라도 객관적인 가격 차이와 여러 정황을 종합해 계약 취소를 주장할 수 있습니다.

따라서 단순히 분양대금이 비싸다는 문제로 접근하기보다 분양 당시 어떠한 설명이 있었고, 그것이 계약 체결에 어떤 영향을 미쳤는지를 중심으로 법적 대응을 검토하는 것이 중요합니다.

법무법인 랜드로는 생활숙박시설, 오피스텔 등 부동산 분양계약의 취소·해제와 분양대금 반환 분쟁을 다루고 있습니다.

분양 당시의 설명과 실제 계약내용이 달랐다면, 개별 계약의 취소·해제 사유와 납부금 반환 가능성을 구체적으로 검토하시기 바랍니다.

법무법인 랜드로 | 부동산 전문 조정희 변호사

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