최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

민간임대 탈퇴 환불 상담을 하다보면 당초 "10년 동안 거주할 수 있다", "확정분양가로 분양받을 수 있다", "추가 분담금은 없다", "사업이 무산되면 전액 환불된다"는 설명을 듣고 회원가입계약을 체결하셨다가 뒤늦게 "회원 탈퇴와 환불이 가능한지" 알아보시는 분들이 많습니다.

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흔히 "탈퇴"라고 표현하지만, 법적으로는 가입계약을 취소하고 납입금을 부당이득으로 반환받는 구조입니다.

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최근 수원지방법원이 용인 소재 민간임대 현장에서 위 사업의 구조적 문제점을 지적하면서 가입계약 취소와 납입금 전액 반환을 명한 판결을 선고했기 때문에, 다른 현장의 민간임대 사업에 가입하신 분들께서도 탈퇴 환불 검토 시 동일한 법리가 적용될 수 있는지 검토해보실 필요가 있습니다.

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최근 김천 혁신도시 율곡동 일대에서 장기일반민간임대주택 건설을 내세운 투자자 모집이 진행되고 있어, 김천시가 2026년 5월 초 시민들에게 각별한 주의를 당부했습니다.

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김천시 발표에 따르면, 해당 모집 행위는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 적법한 임차인 모집이 아니라 임의단체가 투자자를 모집하는 방식으로 확인되었습니다.

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민간건설임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」이 정한 절차에 따라 공급되어야 합니다.

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등록 임대사업자 또는 민간임대협동조합 등 적법한 주체가 조합원 모집신고 또는 임차인 모집신고를 거쳐야 하고, 사업계획승인과 토지 사용권원 확보도 필요합니다.

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그런데 김천시가 경고한 민간임대 현장은 이러한 법적 절차 없이 "임의단체가 투자자를 모집하는 방식"으로 진행되고 있어 피해 발생이 우려되고 있습니다.

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김천시 관계자는 "장기일반민간임대주택의 임차인 모집은 법적 절차에 따라 신고를 완료한 후 공개적으로 진행되어야 한다"면서 "법적 근거가 없는 투자자나 임차인을 모집하는 행위는 향후 법적 보호를 받기 어려울 수 있다"고 경고하였습니다.

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민간임대아파트에 입주하려는 사람의 법적 지위는 원칙적으로 임차인이어야 합니다.

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그런데 모집주체가 임대차계약이 아니라 다음과 같은 계약을 요구한다면 주의가 필요합니다.

• 회원가입계약

• 예비임차인 회원가입 신청서

• 출자·투자자 약정

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계약서상 본인의 지위가 임차인이 아니라 회원·출자자·투자자·조합원으로 되어 있다면 법률관계가 전혀 달라집니다.

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가입자는 임대보증금을 납부하고 임차권을 확보했다고 생각했더라도, 실제로는 사업 추진을 위한 출자금·가입금·업무대행비·분담금을 납부한 것으로 평가될 수 있습니다.

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이렇게 되면 단순히 "회원에서 탈퇴하겠다"는 통보만으로 납입금을 돌려받기 어려울 수 있고, 설령 가입계약서 납입금을 돌려받을 수 있다는 조항이 있다고 하더라도 얼마를 언제까지 받을 수 있는지 불확실하게 규정된 경우가 많습니다.

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결국 이 경우에는 민법상 취소권 행사라는 법적 절차가 필요해집니다.

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수원지방법원은 이와 동일, 유사한 구조의 민간임대 회원 모집 사업에 대해 의미 있는 판결을 선고했습니다.

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□ 사실관계 요지

원고 2인은 모집주체로부터 "민간임대아파트", "10년 장기임대로 거주하고 사업종료 후 확정분양가로 분양받을 수 있다"는 설명을 듣고 예비임차인 회원가입 신청 명목의 가입계약을 체결한 뒤, 각 5,700만 원(합계 1억 1,400만 원)을 납입했습니다. 이후 사업 진행에 의문을 품고 회원 탈퇴 및 납입금 반환을 요구했으나 받아들여지지 않아 소송에 이르게 되었습니다.

첫째, 민간임대주택법상 적법 절차 없이 적법 공급처럼 홍보한 행위는 기망에 해당한다.

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법원은 가입계약 체결 당시 모집주체가 임대사업자로 등록되어 있지 않았고, 민간임대주택법에 기초한 모집신고도 하지 않았으며, 단지 "예비임차인 회원가입 신청"이라는 명목으로 회원을 모집한 것에 불과하다고 보았습니다. 그럼에도 마치 민간임대주택법상 적법한 공급 절차에 따라 사업이 진행되고 있는 것처럼 믿게 한 행위는 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 기망에 해당한다고 판단했습니다.

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둘째, 총회 결의 없는 확정분담금 약정은 무효이며, 이를 내세운 설명도 기망이다.

법원은 특정 회원에게 일정 금액 이상의 분담금을 부담시키지 않기로 하는 확정분담금 약정은 단순한 채무부담행위가 아니라 총유물에 속하는 재산의 처분행위에 해당하므로 총회 결의를 거쳐야 한다고 보았습니다. 총회 결의 없이 체결된 확정분담금 약정은 무효이고, 무효인 약정을 근거로 "추가 분담금이 없다"고 설명한 행위 역시 기망에 해당한다고 판시했습니다.

법원은 원고들이 민법 제110조에 따라 기망을 이유로 가입계약을 취소할 수 있다고 보았고, 피고는 부당이득반환으로 원고들에게 납입금을 반환하라고 판결했습니다.

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즉 일반 가입자가 막연히 "탈퇴"라고 생각했던 행위가, 법적으로는 "민법 제110조에 따른 가입계약 취소 + 부당이득반환 청구"라는 구조로 정리된 것입니다.

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이 판결은 동일, 유사한 구조의 다른 민간임대 사업 현장에도 그대로 적용될 수 있는 법리입니다.

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모집주체가 민간임대협동조합 설립이나 임대사업자로 등록되지 않은 상태에서 적법한 민간임대주택 공급처럼 홍보하면서 회원가입계약을 체결했다면, 가입자는 단순한 탈퇴 통보가 아니라 민법 제110조에 따른 계약 취소권 행사를 통해 납입금 전액 반환을 청구할 수 있는 길이 열려 있습니다.

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"사업이 안 되면 전액 환불된다", "확정분담금이라 추가 분담금은 없다"는 설명은 일반인이 듣기에는 안심이 되는 약속처럼 들립니다.

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그러나 위 수원지법 판결이 명시한 바와 같이, 이러한 특약은 다른 회원들의 부담을 증가시키는 결과를 초래하므로 총회 결의를 거치지 않으면 무효입니다.

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따라서 계약서나 홍보자료에 "안심보장특약", "확정분담금특약", "전액 환불 보장"이라는 문구가 기재되어 있다면 오히려 더 꼼꼼히 검토하셔야 합니다.

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모집주체가 그 특약에 관한 총회 결의를 실제로 거쳤는지 확인되지 않는다면, 그 특약은 법적으로 보호받을 수 없는 약속일 가능성이 높습니다.

김천 혁신도시 율곡동 장기일반민간임대주택 가입을 검토 중이시거나 이미 계약을 체결하시고 회원 탈퇴·환불을 고민 중이시라면, 다음 7가지 항목을 점검해보시기 바랍니다.

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1. 계약서상 본인의 지위가 "임차인"으로 기재되어 있는가, 아니면 회원·출자자·투자자·조합원으로 되어 있는가

2. 납입금의 명목이 "임대보증금"인가, 아니면 출자금·가입금·분담금·업무대행비인가

3. 모집주체가 협동조합 내지 등록 임대사업자인가

4. 민간임대주택법에 따른 조합원 모집신고 또는 임차인 모집신고가 이루어졌는가

5. 해당 사업에 대한 사업계획승인이 이루어졌고, 토지 사용권원이 확보되어 있는가

6. "10년 거주", "확정분양가", "우선 임차권", "전액 환불 보장" 등의 설명을 듣고 계약을 체결했는가

7. 만약 그렇다면 확정분담금 약정이나 안심보장특약에 관해 총회 결의가 있었음을 확인할 수 있는가

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이미 계약을 체결한 상태에서 탈퇴, 환불을 검토하고 계신다면 가장 먼저 하실 일은 본인의 계약이 실제로 어떤 법률관계인지 확인하는 것입니다.

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계약서, 가입신청서, 홍보자료, 입금내역, 모집주체의 안내문 등 관련 자료를 빠짐없이 확보해두시기 바랍니다. 자료가 갖춰져 있어야 탈퇴 의사 통보, 계약 취소 통지, 부당이득반환 청구 등 어떤 절차로 갈지 정확히 판단할 수 있습니다.

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김천 혁신도시 율곡동 장기일반민간임대주택 회원 탈퇴와 납입금 환불을 검토하고 계신다면, 계약서·홍보자료·입금내역을 갖추어 법률 전문가의 자문을 받으시기를 권합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소