최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

최근 전국적으로 임의단체에 의한 민간임대주택 공급사업에 가입하셨다가 피해를 입으신 분들이 늘어나고 있어 주의가 요구됩니다.

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해당 사업의 상담 내용을 살펴보면 “10년 동안 거주할 수 있다”, “나중에 확정분양가로 분양받을 수 있다”, “추가 분담금은 없다”, “사업이 무산되면 전액 환불된다”는 설명을 듣고 회원가입계약이나 예비임차인 가입계약을 체결한 사례가 적지 않습니다.

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그러나 민간임대아파트에 들어가려는 소비자의 법적 지위는 원칙적으로 임차인이어야 합니다.

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그런데 임대차계약이 아니라 회원가입계약이나 예비임차인 가입계약 체결을 요구한다면, 그 자체로 주의할 필요가 있습니다.

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최근 강서구청도 관내 민간임대 회원모집 관련 유의사항을 안내했습니다.

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안내문의 핵심은 조합 설립 등 민간임대주택법상 절차를 거치지 않고 투자자 모집 또는 회원 모집 형식으로 예비임차인을 모집하면서 계약금을 요구하는 사례에 주의해야 한다는 것입니다.

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한국소비자원도 민간임대주택 관련 계약 단계별 유의사항을 안내하면서, 회원 또는 투자자·출자자 모집 방식의 계약은 사업이 확정되지 않은 단계이고, 사업 지연 또는 무산 시 금전적 피해가 발생할 수 있다고 설명하였습니다. 또한 투자금·출자금 반환에 관하여는 민간임대주택법 등에 구체적인 규정이 없어 행정기관의 법적 보호를 받기 어려울 수 있다고 안내하였습니다.

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따라서 강서 민간임대 사업과 관련하여 “민간임대아파트”, “10년 거주”, “확정분양가”, “우선 임차권”, “전액 환불 보장”이라는 설명을 들었다고 하더라도, 곧바로 임대차계약이라고 단정해서는 안 됩니다.

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중요한 것은 실제 계약 구조입니다.

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민간임대아파트에 입주하려는 사람은 원칙적으로 임차인이 되기 위해 계약을 체결합니다.

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그런데 모집주체가 임대차계약이 아니라 다음과 같은 계약을 요구한다면 주의해야 합니다.

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• 회원가입계약

• 예비임차인 회원가입 신청서

• 출자자 계약

• 투자 약정

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계약서상 본인의 지위가 임차인이 아니라 회원, 출자자, 투자자, 조합원으로 되어 있다면 법률관계는 전혀 달라질 수 있습니다.

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가입자는 임대보증금을 내고 임차권을 확보한다고 생각했더라도, 실제로는 사업 추진을 위한 출자금, 가입금, 업무대행비, 분담금을 납부한 것으로 평가될 수 있습니다.

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그렇게 되면 사업이 지연되거나 무산되었을 때 민간임대주택법상 임차인 보호를 그대로 주장하기 어려울 수 있습니다.

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즉, 강서 민간임대아파트의 임차인이 되려 했는데 실제로는 회원가입계약을 체결한 구조라면, 법률 검토가 필요한 상황입니다.

민간건설임대주택의 공급은 사업자가 단순히 “민간임대아파트”라고 부른다고 해서 성립하는 것이 아닙니다.

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민간임대주택법상 민간건설임대주택을 공급하려면 법령상 요건을 갖춘 주체와 절차가 필요합니다.

등록 임대사업자 또는 민간임대협동조합 등 적법한 주체인지, 조합원 모집신고나 공급신고 등 절차를 거쳤는지, 사업계획승인이나 토지 사용권원 확보가 되었는지를 확인해야 합니다.

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그런데 이러한 절차 없이 “민간임대아파트”, “10년 장기임대”, “확정분양가”, “우선임차권” 등을 홍보하면서 회원가입계약 체결과 금전 납부를 요구한다면, 이는 단순한 홍보가 아니라 중요사항에 관한 기망 또는 착오 유발로 평가될 수 있습니다.

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최근 수원지방법원도 유사한 사안에서, 모집주체가 “민간임대아파트”, “10년 장기임대로 살아보고 10년 후 분양권 취득” 등의 문구를 사용하면서 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택 사업인 것처럼 홍보한 사안을 판단하였습니다.

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법원은 가입계약 체결 당시 모집주체가 임대사업자로 등록되어 있지 않았고, 민간임대주택법에 기초한 모집신고도 하지 않았으며, 단지 “예비임차인 회원가입 신청”이라는 명목으로 회원을 모집한 것에 불과하다고 보았습니다.

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결국 법원은 해당 사업이 장차 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택이 될 수 있다는 보장이 없음에도, 마치 적법한 공급 절차에 따라 진행되고 있는 것처럼 믿도록 한 행위는 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 기망에 해당한다고 판단하였습니다.

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만약 민간임대 가입자 모집 과정에서 다음과 같은 설명을 들었다면 특히 주의해야 합니다.

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• 사업이 안 되면 전액 환불됩니다.

• 확정분담금이라 추가분담금은 없습니다.

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이러한 문구가 계약서나 홍보자료에 기재되어 있다고 해서 언제나 유효한 것은 아닙니다.

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회원들이 납부하는 분담금으로 사업이 운영되는 구조라면, 특정 회원에게 일정 금액 이상의 분담금을 부담시키지 않겠다는 약정이나 일정한 경우 출자금 전액을 환불한다는 특약은 다른 회원들의 부담 증가로 이어질 수 있기 때문에 원칙적으로 총회 결의를 거쳐야 합니다.

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수원지방법원 판결도 이 점을 지적하였습니다.

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법원은 특정 회원에게 일정 금액 이상의 분담금을 부담시키지 않기로 하는 확정분담금 약정은 단순한 채무부담행위가 아니라 총유물에 속하는 재산의 처분행위에 해당한다고 보았습니다.

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그 결과 총회 결의를 거치지 않은 확정분담금 약정은 무효이고, 유효하지 않은 확정분담금 약정을 내세운 행위는 추가 분담금 납부 여부에 관한 기망에 해당한다고 판단하였습니다.

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따라서 전액 환불 보장, 안심보장특약, 확정분담금특약, 추가 분담금 없음이라는 설명이 있었다면 오히려 더 꼼꼼히 검토해야 합니다.

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이안강서 민간임대 가입계약의 취소와 납입금 환불을 검토하신다면 먼저 계약서상 본인의 지위가 임차인인지, 회원·출자자·투자자인지 확인해야 합니다.

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다음으로 납입금의 명목이 임대보증금인지, 출자금·가입금·분담금인지 확인해야 합니다.

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또한 모집주체가 등록 임대사업자인지, 민간임대협동조합인지, 조합원 모집신고나 공급신고를 거쳤는지, 사업계획승인이나 토지 사용권원 확보 상황은 어떠한지도 확인해야 합니다.

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예를 들어 민간임대주택법상 절차를 거치지 않았음에도 적법한 민간임대아파트 공급처럼 홍보했다면, 기망 또는 착오를 이유로 한 가입계약 취소와 납입금 반환 청구를 검토할 수 있습니다.

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또한 확정분담금특약이나 안심보장특약이 문제되는 경우에는 그 특약이 총회 결의 등 적법한 내부 절차를 거쳤는지도 함께 확인해야 합니다.

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가입계약 체결 전이라면 신중히 검토해야 하고, 이미 계약을 체결하였다면 본인의 계약이 실제로 어떤 법률관계인지 확인하는 것이 우선입니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소