조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.

최근 신속통합기획 재개발 후보지 일부에서 특정 신축 빌라의 권리산정기준일을 변경한 고시가 위법하다는 서울행정법원 1심 판결이 선고되었습니다.

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서울시는 신통기획 권리산정기준일 소급적용으로 신축 빌라 소유자들이 현금청산 대상이 되는 문제를 해소하기 위해 일부 건축물의 권리산정기준일을 사용승인일로 변경하였지만, 법원은 하나의 정비구역 안에서 일부 부동산에만 다른 기준일을 적용한 조치는 허용되기 어렵다고 판단한 것입니다.

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현재 서울시가 위 판결에 항소하여 아직 판결은 확정되지 않은 상태입니다.

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그러나 항소심에서도 같은 판단이 유지된다면, 서울시의 변경 고시를 믿고 빌라를 매수한 사람은 상당한 프리미엄을 지급하고도 조합원으로서 아파트를 분양받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

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이번 판결의 내용과 신통기획 재개발 빌라를 매수할 때 확인해야 할 사항을 살펴보겠습니다.

해당 구역은 서울시가 2022년 12월 선정한 신속통합기획 2차 후보지에 포함되었습니다.

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이때 권리산정기준일은 후보지 선정일보다 앞선 2022년 1월 28일로 설정되었습니다.

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재개발사업에서 권리산정기준일은 신축이나 지분 쪼개기를 통해 조합원 수가 인위적으로 증가하는 것을 방지하기 위한 기준일이기 때문에 위 기준일 이후 신축된 빌라를 매수한 경우 독립된 분양자격이 인정되지 않아 현금청산될 위험이 있습니다.

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문제는 후보지 선정 당시 이미 적법하게 건축허가를 받고 공사를 진행하고 있던 빌라까지 현금청산 대상이 될 수 있다는 점이었습니다.

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투기를 목적으로 지분을 분할한 것이 아니라 정상적으로 신축사업을 진행하고 있었음에도, 뒤늦게 소급 지정된 권리산정기준일로 인해 신축 빌라 소유자가 분양대상자 지위를 인정받지 못할 수 있다는 민원이 제기되었습니다.

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서울시는 이러한 문제를 해소하기 위해 내부 법률자문 등을 거쳐 투기 목적 없음이 인정된 일부 신축 빌라에 대한 권리산정기준일을 해당 건축물의 사용승인일로 다시 설정하고 이를 고시하였습니다.

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이에 따라 하나의 정비구역 안에서도 기존 부동산에는 당초 권리산정기준일이 적용되고, 일부 신축 빌라에는 각 건축물의 사용승인일이 권리산정기준일로 적용되는 구조가 만들어졌습니다.

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변경 고시의 적용을 받는 신축 빌라 소유자로서는 현금청산 위험에서 벗어나 조합원 분양대상자 지위를 인정받을 수 있는 근거가 마련된 셈입니다.

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그러나 기존 토지등소유자들의 입장에서는 사정이 달랐습니다.

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변경 고시로 분양대상자가 추가되면 기존 소유자들의 분담금에 영향을 미칠 수 있고, 하나의 정비구역 안에서 일부 부동산에만 별도의 권리산정기준일을 적용할 법적 근거가 있는지도 문제 될 수 있었습니다.

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결국 일부 기존 소유자가 서울시를 상대로 권리산정기준일 변경 고시의 취소를 청구하는 행정소송을 제기하였습니다.

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서울행정법원은 1심에서 기존 소유자의 주장을 받아들여 서울시의 권리산정기준일 변경 고시를 취소하였습니다.

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핵심 쟁점은 하나의 정비구역 안에서 일부 건축물에만 서로 다른 권리산정기준일을 정할 수 있는지였습니다.

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법원은 해당 도시정비법 규정이 각 소유자나 개별 건축물마다 별도의 권리산정기준일을 정할 수 있도록 한 규정은 아니라고 판단했습니다.

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원칙적으로 하나의 정비구역 전체에 적용되는 하나의 권리산정기준일을 정하도록 한 규정이라는 취지입니다.

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이에 따라 서울시가 일부 신축 빌라에 대해서만 사용승인일을 별도의 권리산정기준일로 정한 것은 법률상 허용되는 범위를 벗어난 조치라고 보았습니다.

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결국 법원은 서울시의 변경 고시가 재량권을 일탈·남용한 것으로서 위법하다고 판단하였습니다.

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다만 이는 아직 확정판결이 아닙니다.

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서울시가 1심 판결에 항소하여 현재 항소심이 진행 중이므로, 변경 고시의 효력과 권리산정기준일 적용 문제는 상급심 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

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이번 판결에서 가장 주의해야 할 사람은 서울시의 권리산정기준일 변경 고시를 믿고 해당 신축 빌라를 매수한 사람입니다.

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변경 고시가 유효하다면 해당 빌라의 사용승인일을 기준으로 조합원 분양대상자 여부를 판단할 수 있습니다.

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그러나 변경 고시가 최종적으로 취소되면 당초 권리산정기준일인 2022년 1월 28일이 다시 적용될 가능성이 있습니다.

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이 경우 신축 빌라의 건축 및 소유권 관계가 당초 권리산정기준일 이후 형성되었다면, 빌라를 매수한 사람은 조합원으로서 아파트를 분양받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

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재개발 예정 빌라는 향후 아파트 입주권을 기대해 일반 빌라보다 높은 프리미엄이 붙는 경우가 많습니다.

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따라서 매수인은 상당한 프리미엄을 지급하고도 기대했던 조합원 지위를 취득하지 못하는 손실을 입을 수 있습니다.

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그러므로 위 변경 고시 취소소송의 최종 결과를 반드시 체크해야 합니다.

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신통기획 재개발 구역 안의 빌라를 매수할 때는 현재 적용되고 있는 변경 고시만 확인해서는 부족합니다.

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당초 권리산정기준일을 기준으로 하더라도 해당 부동산이 조합원 분양대상자가 될 수 있는지를 보수적으로 검토해야 합니다.

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또한, 매매계약서에는 조합원 분양대상자 지위를 취득하지 못하여 현금청산 대상이 되는 경우 계약을 해제하고 매매대금을 반환받을 수 있도록 구체적인 특약을 두는 것이 필요합니다.

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이번 사건은 행정청이 권리산정기준일을 변경하여 고시했더라도 그 고시가 법원의 판단에 따라 취소될 수 있다는 점을 보여줍니다.

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조합원 입주권과 재개발 빌라는 수억 원의 프리미엄이 오가는 거래인 만큼, 계약 이후 문제가 발생한 다음 대응하기보다 계약 전에 권리관계와 특약을 점검하는 것이 중요합니다.

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따라서 신통기획 재개발 빌라 또는 조합원 입주권의 매수·매도를 준비하고 있다면, 계약을 체결하기 전에 해당 부동산의 권리관계를 구체적으로 확인하시기 바랍니다.

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https://naver.me/5ulyTm5T 조합원 입주권 사전점검 신청

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소