최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

분양계약 해지 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 듣습니다.

“건분법 위반이면 계약 해제는 되는 거죠? 그 다음에 돈을 받을 수 있나요?”

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특히 과태료 처분, 형사처벌, 시정명령 등 건축물분양법 위반 사유가 발생한 현장에서는 의뢰인분들이 분양계약 해제 가능성 자체보다는

‘실제로 돈을 돌려받을 수 있는지’에 초점을 맞춰 문의를 주시는 경우가 대부분입니다.

다만 여기서 한 가지 중요한 점이 있습니다.

건분법 위반을 이유로 한 분양계약 해제는 항상 전제가 되는 것이 아닙니다.

실무에서는 크게 두 가지 경우로 나뉩니다.

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✔ 이미 위반이 드러난 경우

• 과태료 처분

• 형사처벌

• 시정명령

이 경우에는

분양계약 해제 가능성이 비교적 명확한 상태입니다

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✔ 아직 위반이 확정되지 않은 경우

이 경우 핵심은

“건분법 위반 사유를 찾아내는 것” 자체입니다

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즉, 건분법 사건은 다음 3단계로 이해해야 합니다.

① 위반사유 확보 → ② 해제 → ③ 회수

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건축물분양법 위반은 실무상 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

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✔ 분양계약 전 계약금 수령 (사전계약금)

→ 과태료 대상

✔ 분양광고에 법정사항 누락, 미비

→ 시정명령 대상

✔ 분양신고 수리 전 사전 분양광고, 임의적 설계변경

→ 형사처벌 대상

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위와 같은 위반이 인정되면 분양계약 해제 사유로 이어질 수 있습니다

많은 분들이 여기서 착각을 하십니다.

“건분법 위반이면 해제하고 돌려받으면 된다”

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하지만 실제 사건에서는 이렇게 진행됩니다.

• 위반 인정

• 해제 인정

• 반환 인정

그런데 시행사 자금 없음 결국 “이겨도 돈을 못 받는 상황”

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건분법 사건의 대부분은 관리형 토지신탁 구조입니다.

이 구조에서는

• 시행사 → 실질적 사업자

• 신탁사 → 형식상 매도인 입니다.

분양계약서를 보면 거의 예외 없이 등장하는 문장이 있습니다.

“신탁사는 신탁재산 범위 내에서만 책임을 부담한다”

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이 조항의 의미

✔ 신탁재산이 남아 있으면 지급

✔ 없으면 사실상 지급 불가

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즉,

• 시행사도 돈 없음

• 신탁사도 책임 제한

➡ 회수 자체가 막히는 구조

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많은 분들이 생각하는 구조:

“건분법 위반 → 해제 → 반환”

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하지만 실제 구조는:

“건분법 위반 → 해제 → 책임제한 → 회수 실패”

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결론은 명확합니다.

건분법 사건의 핵심은 해제가 아니라 회수입니다

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여기서 최근 중요한 변화가 있습니다.

대법원은 신탁사 책임제한특약을 약관법상 ‘설명의무 대상’으로 판단했습니다

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핵심 기준

신탁사가 이 조항을 제대로 설명하지 않았다면 ➡ 그 조항은 계약내용으로 인정되지 않습니다

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이 판단이 적용되면 구조가 완전히 바뀝니다.

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기존 구조

• 신탁사 → 신탁재산 범위 내 책임→ 회수 어려움

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판례 적용

신탁사 → 고유재산으로도 책임

즉, “실제로 돈을 받을 수 있는 상대가 생깁니다”

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건분법 사건은 단계별로 접근해야 합니다.

위반사유가 없다면 → 찾아야 하고

해제가 가능하다면 → 입증해야 하고

해제가 되었다면 → 회수 전략을 세워야 합니다

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특히 마지막 단계에서 신탁사 책임제한을 깨지 못하면 실질적인 회수는 어려워질 수 있습니다

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✔ 건분법 위반이 의심되는 경우

✔ 분양계약 해제를 고려 중인 경우

✔ 이미 해제를 진행한 경우

✔ 시행사 자금 상황이 불안한 경우

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소