최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

입주지연 관련 상담을 하다 보면 공통적인 특징이 있습니다.

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입주지연을 이유로 한 분양계약 해제의 가능성 자체는 높다보니 위 해제를 전제로 한 회수 가능성에 대해 궁금해하십니다.

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실제로 상담에서 가장 많이 나오는 질문도 이렇습니다.

“해제는 되는 거죠? 그 다음에 돈을 받을 수 있나요?”

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분양계약에서는 통상 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연된 경우 수분양자에게 계약 해제권을 인정하고 있고, 법원 역시 시행사의 귀책사유를 비교적 넓게 인정하는 경향이 있기 때문에 분양계약 해제 자체는 비교적 수월하게 인정되는 경우가 많습니다

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입주지연이 발생했다는 것은 보통 다음을 의미합니다.

• 사업 진행에 중대한 차질 발생

• 자금 문제 또는 PF 대출 문제 발생

• 준공 자체가 불확실한 상황

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그리고 실제 소송에서는 이런 결과가 자주 나옵니다.

• 분양계약 해제 인정

• 분양대금 반환 의무 인정

• 그런데 시행사 자금 없음

결국 이겨도 돈을 못 받는 상황

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입주지연 사건의 본질은 단순합니다.

“계약을 깰 수 있느냐”가 아니라

“돈을 실제로 받을 수 있느냐”입니다

그래서 상담의 초점도 자연스럽게 회수 가능성으로 이동하게 됩니다

관리형 토지신탁 구조에서는

• 시행사 → 실질적 사업자

• 신탁사 → 형식상 매도인입니다.

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그리고 분양계약서에는 거의 예외 없이 다음 조항이 들어갑니다.

“신탁사는 신탁재산 범위 내에서만 책임을 부담한다”

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이 조항의 의미

신탁재산이 남아있으면 책임

없으면 사실상 책임 없음

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즉,

• 시행사도 돈 없음

• 신탁사도 책임 제한

회수 자체가 막히는 구조

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최근 대법원은 중요한 판단을 했습니다.

이 책임한정특약은 약관법상 ‘설명의무 대상’

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핵심은 이겁니다

제대로 설명하지 않았다면? ➡ 그 조항은 계약내용으로 인정되지 않습니다

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이 판단이 적용되면 구조가 완전히 바뀝니다.

- 기존 구조

신탁사 → 신탁재산 범위 내 책임 → 사실상 회수 어려움

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- 판례 적용 후

신탁사 → 고유재산으로도 책임

즉, “돈을 받을 수 있는 상대가 생긴다”

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그래서 입주지연 사건에서 가장 중요한 것은

해제 자체가 아닙니다

신탁사 책임제한을 깨는 것입니다

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아래 상황이라면 반드시 점검이 필요합니다

✔ 입주지연이 이미 발생했거나 임박한 경우

✔ 시행사 자금 상황이 불안한 경우

✔ 계약서에 신탁 관련 조항이 있는 경우

✔ 신탁사가 책임이 없다고 주장하는 경우

이 경우 대응 방향에 따라 전액 회수 vs 사실상 회수 불가로 결과가 완전히 갈릴 수 있습니다.

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이 문제는 단순히 소송을 한다고 해결되지 않습니다.

✔ 신탁 구조 분석

✔ 책임제한 특약 적용 여부

✔ 설명의무 위반 여부

이 3가지를 같이 봐야 합니다

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입주지연 사건에서 가장 중요한 것은 명확합니다.

“해제가 되느냐”가 아니라

“돈을 받을 수 있느냐”입니다

그리고 그 핵심은 신탁사 책임제한을 무너뜨릴 수 있는지 여부입니다

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다음과 같은 상황이라면 지금 단계에서 검토가 필요합니다.

• 해제를 고려 중이거나 이미 진행 중인 경우

• 시행사 자금 상황이 불안한 경우

• 신탁사 책임 여부가 쟁점이 되는 경우