지난해 대법원은 건분법 시정명령이 내려진 경우 그 경중을 불문하고 분양계약의 약정해제사유가 될 수 있음을 명확히 판시하였습니다.

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그동안 저희는 여러 차례 포스팅을 통해 대법원 판결의 내용과 건분법 시정명령에 의한 분양계약 해제에 대해 설명드려왔습니다.

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그런데 최근 이러한 흐름에 제동을 거는 중요한 변화가 감지되고 있습니다.

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국토교통부가 시정명령에 의한 계약해제를 제한하는 방향으로 시행령 개정을 추진하고 있기 때문입니다.

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개정된 건분법 시행령이 시행된다면 새로운 분양 현장에서는 시정명령만으로 분양계약을 해제하는 것이 사실상 어려워질 가능성이 높습니다.

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따라서 향후 시정명령 외 건분법 위반 쟁점(형사, 과태료)의 중요성이 더욱 커질 수 있습니다.

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현행 건축물분양법 시행령은 다음과 같이 규정합니다.

• 시정명령

• 형사처벌(벌금형 이상)

• 과태료

이 중 하나라도 발생하면

수분양자는 분양계약을 해제할 수 있다는 내용이 반드시 분양계약서에 포함되어야 합니다.

즉, 시정명령은 명시적 해제사유입니다.

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(1) 기존 하급심 입장

• 시정명령만으로는 부족

• 계약 목적 달성 불가능해야 해제 인정

그 결과 시정명령으로 해제 인정은 거의 없었습니다.

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(2) 최근 대법원의 판단

• 시정명령이 존재하면

• 경중 불문

계약해제 가능

실무적으로 큰 변화 발생

→ “시정명령 = 약정해제 사유”로 온전히 기능하게 되었습니다.

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국토교통부는 시행령 개정안을 통해 다음과 같이 변경하려 하고 있습니다.

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“시정명령을 받은 경우라도 해당 위반행위로 인하여 분양계약의 목적을 달성하기 어려운 경우에 한하여 해제 가능”

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즉,

• 단순 시정명령 → 분양해제 안됨

• 추가로 ‘목적 달성 불가능성’ 입증 필요함

(건축물분양법 시행령 일부개정령안, 제안이유 및 주요내용 )

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구조적으로 보면 다음과 같습니다.

• 최근 대법원 : 시정명령만으로 해제 가능

• 개정안: 시정명령 분양해제 시 추가 요건 필요

결국 “대법원이 열어준 해제 범위를 다시 제한하는 방향(=기존 하급심 판결로 되돌아가는 방향)” 으로 평가할 수 있습니다.

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실무에서는 이 부분이 훨씬 중요합니다.

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시정명령은 보통 다음 상황에서 발생합니다.

• 분양광고 법정사항 누락

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그런데 최근 대법원은

사업자가 사전에 정정하면 시정명령 자체가 불가하다는 기존 하급심을 확정했습니다.

위 대법원 판결에 따라 앞으로는 건분법 시정명령 자체가 내려지지 않을 가능성이 높아졌습니다.

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① 시정명령 중심 전략 → 사실상 약화

• 입증 부담 증가

• 해제 인정 가능성 감소

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② 형사처벌이 핵심 쟁점으로 부각

• 벌금형 이상 → 명확한 해제사유

• 입증력 강함

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③ 과태료 처분의 전략적 중요성 증가

• 행정절차 병행 필요

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개정안은 다음과 같이 규정합니다.

시행 이후 분양신고부터 적용

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즉,

• 기존 분양계약서 → 대법원 기준 적용 가능

• 신규 분양계약서 → 개정 기준 적용

소송 전략에 결정적 영향을 미칩니다.

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정리하면,

• 시정명령만으로 계약해제 가능하던 구조는 점차 제한되는 방향으로 변화되고 있습니다.

• 앞으로는 형사처벌, 과태료 등 건분법 위반이 실질적인 해제 전략이 중심이 될 가능성이 높습니다.

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요약

• 최근 대법원 : 시정명령만으로 계약해제 가능

• 시행령 개정 : 시행령 개정 시 해제 요건 강화 예정

• 핵심 변화 : “계약 목적 달성 불가능”까지 입증 필요

• 결론 : 앞으로는 시정명령만으로 해제 어려움, 형사처벌·과태료 중심 전략 필요