최근 1기 신도시 재건축 사업은 선도지구를 중심으로 빠르게 진행되고 있습니다.

2026년 8월부터 시행되는 개정 노후계획도시정비법으로 인해 사업의 전제가 완전히 바뀌게 되기 때문에 사업 속도의 중요성은 한층 더 커졌습니다.

​

기존에는 비교적 단순했습니다.

• 전체 토지등소유자 과반수 동의

→ 이 요건만 충족하면 사업시행자 지정 가능

​

하지만 개정법 시행 이후 재건축과 리모델링의 사업시행자 지정요건이 다음과 같이 변경됩니다.

각 주택단지별 구분소유자 과반수 동의

​

이게 의미하는 바는 명확합니다.

단지 하나라도 과반 동의를 못 받으면 사업 자체가 진행되지 않습니다.

​

즉,

✔ 실질적으로는 각 주택단지가 ‘사실상의 사업 거부권’을 가지게 된 것과 동일한 구조입니다.

​

이 개정은 명확한 문제의식에서 출발한 것입니다.

​

기존 구조에서는 다음과 같은 문제가 발생했습니다.

• 대규모 단지가 전체 과반을 확보

• 소규모 단지 의견은 사실상 무시

​

예를 들어,

• 한 단지(대단지)가 나머지 단지를 합친 것보다 규모가 크면

단독으로 사업을 밀어붙일 수 있는 구조가 가능했습니다.

​

이 때문에 국회와 국토부는 다음과 같이 판단했습니다.

“단지별로 동의를 받아야 실제 주민 의사가 반영된다.”

​

즉, 이번 개정은

✔ 속도를 늦추더라도

✔ 의사 왜곡을 막고 사업의 정당성을 확보하겠다는 입법입니다.

​

이번 개정으로 가장 크게 바뀐 것은 ‘사업의 본질’입니다.

​

✔ 기존 구조

• 전체 동의율 확보 중심

• 규모 싸움

​

✔ 변경 이후

단지 간 협상 중심 구조

​

이제 중요한 것은 다음입니다.

• 각 단지의 이해관계

• 내부 의사결정 구조

• 조건 협상 능력

​

통합재건축의 성패와 속도는 주택단지들 간의 ‘협상력’에 의해 결정됩니다.

이 구조는 낯선 것이 아닙니다.

도시정비법에 따른 재건축사업에서도

• 상가동 vs 아파트동 갈등

• 상가동 동의 부족으로 조합설립 지연과 같은 문제가 이미 존재해 왔습니다.

​

그래서 실무에서는

• 상가 독립정산제

• 상가 조합원에 대한 아파트 분양 등 다양한 해결 방식이 사용되어 왔습니다.

​

그런데 이번 통합재건축은 조금 다릅니다

먼저 갈등 구조가

• 상가 vs 아파트 (이질적 자산)에서

• 주택단지 vs 주택단지 (동일 자산)으로 바뀝니다.

​

이게 왜 중요하냐면,

“같은 아파트인데 왜 우리는 불리한가?” 라는 문제가 발생하기 때문입니다.

​

즉,

✔ 실제로는 감정적 갈등이 더 강해질 가능성도 있습니다.

​

이 구조에서는 다음 2가지 키워드의 중요성이 더욱 커집니다.

​

① 독립정산제

• 단지별 수익/비용 분리

• “우리 단지는 우리 방식대로”

​

② 제자리 재건축

• 기존 위치 유지

• 입지 불만 최소화

​

이 때문에 현재 선도지구들은 사업시행자 지정을 더욱 서두르고 있습니다.

​

✔ 8월 이전 지정

→ 기존 규정 적용

→ 비교적 수월

​

✔ 8월 이후 지정

→ 단지별 동의 필요

→ 갈등 발생 시 사업 정지

​

즉, 지정이 늦어질수록 사업이 더 늦어지는 구조입니다.

​

“지연 → 개정법 적용 → 갈등 증가 → 추가 지연”이라는 악순환이 발생할 수 있습니다.

위 개정법 내용을 요약하면 이렇습니다.

​

✔ 기존: 전체 토지등소유자 과반 동의로 사업시행자 지정 가능

✔ 변경: 각 주택단지별 구분소유자 과반 동의 필요 (2026. 8. 4. 시행)

✔ 결과: 단지 하나라도 반대하면 사업시행자 지정 불가

✔ 핵심 변화: 단지 간 협상이 통합재건축의 속도와 성패를 좌우

✔ 실무 포인트: 독립정산제, 제자리 재건축 등 이해관계 조정이 핵심

​

통합재건축은 구조상 “법률 문제 + 협상 문제”가 결합된 영역입니다.

사안별로 접근 방식이 완전히 달라질 수 있기 때문에 초기에 구조를 잘 설계하는 것이 무엇보다 중요합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소