조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

신축된 구분상가나 주상복합 건물이 준공되면 거의 예외 없이 한 번은 발생하는 분쟁이 있습니다.

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분양자(시행사)가 선정한 기존 위탁관리업체와

구분소유자들이 구성한 관리단 사이의 관리권 충돌입니다.

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관리단은 “이제부터 건물 관리는 우리가 한다”고 주장하고,

기존 업체는 “관리인 선임 절차가 위법하다”며 관리사무소를 비워주지 않습니다.

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이 갈등은 단순한 운영 문제가 아니라

**관리단이 적법하게 대표될 수 있는지(관리인 선임의 효력)**의 문제입니다.

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관리단이 성립하면 관리권은 이미 넘어간다 - 대법원 판결

- 대법원은 일관되게 다음과 같이 보고 있습니다.

• 집합건물에 관리단이 성립하고

• 관리가 개시되면

기존 분양자 및 위탁관리업체의 관리권은 종료됩니다.

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즉, 관리권은 원칙적으로 이미 관리단에 있습니다

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현실에서는 거의 항상 분쟁이 발생합니다.

기존 업체는 이렇게 주장하면서 자신의 기존 지위가 계속 유지된다고 주장합니다.

• 관리단 집회가 위법하다

• 관리인 선임 결의가 무효다

• 의결정족수가 부족하다

• 의결권 없는 자가 투표했다

즉, 관리단의 대표자 선임 자체를 문제 삼습니다

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이 분쟁은 이렇게 정리됩니다.

관리권이 누구에게 있는지는 이미 정리되어 있고,

실제 쟁점은 관리단을 대표할 관리인이 적법하게 선임되었는가입니다.

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관리단이 당연성립하더라도

• 대표자가 없으면 소송 제기 불가

• 계약 체결 불가

• 관리업무 수행 불가

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그렇게 때문에 결국 승패는 관리인 선임 결의의 효력에 따라 갈립니다

이 분쟁에서 관리단이 사용하는 대표적인 수단이 업무방해금지가처분입니다.

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하지만 이름과 달리 실제 포함된 내용은 훨씬 강력합니다.

• 관리실·방재실 인도

• 관리업무자료 일체 인계

• 관리비 계좌 및 회계자료 인계

• 공용부분 열쇠·출입카드 인계

• 관리업무 수행 금지

즉, 실질적인 관리권 인수 절차입니다.

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위 가처분 사건에서 관리인을 선임한 관리단 집회 결의의 효력(주로 의결정족수 문제)이 쟁점이 됩니다.

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위와 같이 새로운 관리단과 기존 위탁관리업체와의 분쟁에서 핵심 쟁점은 새로운 관리단을 대표할 관리인 선임이 적법, 유효한지입니다.

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이는 결국 관리단 결의의 의결정족수가 충족되었는지 쟁점입니다.

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따라서 기존 관리업체가 관리단 결의에 흠집을 잡지 못하도록 아래 사항에 대해 주의하실 필요가 있습니다.

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• 구분소유자 명단 최신화

• 신탁 여부 확인

• 의결권자 특정

• 위임장 적법성 검토

• 정족수 재계산

• 절차 기록 확보

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하나라도 틀리면 관리인 선임 자체가 무효될 수 있습니다

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이처럼 신축 집합건물 관리권 분쟁은

“누가 관리권을 가지는가”의 문제가 아니라

관리단을 대표할 관리인이 적법하게 선임되었는가의 문제입니다

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이 글을 보시는 분들은 대부분

• 관리단 구성 단계이거나

• 기존 업체와 충돌 중이거나

• 가처분을 준비 중인 상황일 가능성이 높습니다

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이 단계에서 가장 중요한 것은

소송 전에 관리인 선임 구조를 점검하는 것입니다

• 정족수 오류 → 가처분 패소

• 의결권 오류 → 결의 무효

• 위임장 문제 → 대표권 부정

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따라서 관리권 회수를 위한 가처분을 준비하고 계시다면 관리인 선임 절차를 먼저 점검해보실 필요가 있습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소