​최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

분양계약에서 신탁사는 정말 책임이 없을까?

“신탁사가 계약 당사자라고 되어 있는데, 왜 책임이 없다고 하나요?”

최근 분양계약 관련 상담에서 가장 많이 듣는 질문 중 하나입니다.

특히 생활숙박시설, 오피스텔, 지식산업센터 분쟁에서 이 문제가 매우 자주 등장합니다.

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결론부터 말씀드리면,

신탁사가 무조건 책임이 없는 것은 아닙니다.

다만 분양계약서에 있는 ‘책임한정특약’ 때문에 분쟁이 복잡해지는 것입니다.

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최근 대법원 판례는 책임한정특약의 효력에 대해 중요한 기준을 제시했습니다.

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분양계약서를 보면 '관리형토지신탁 특약사항'이라는 제목 하에 이런 계약 조항이 들어 있는 경우가 많습니다.

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“신탁사는 신탁재산 범위 내에서만 책임을 부담한다​”

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이 말은 쉽게 풀면 이렇습니다.

“이 사건 사업의 신탁계좌에 있는 돈이나 신탁 부동산 범위에서만 책임을 지겠다”

“그게 부족한 경우에도 신탁사는 그 이상 책임지지 않겠다”

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즉, 신탁사의 책임을 제한하는 조항입니다.

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문제는 이 조항 때문에 실제 분쟁에서 이런 상황이 발생합니다.

• 분양계약 해제는 인정됨

• 분양대금 반환도 인정됨

• 그런데 신탁사는 “신탁계좌에 돈이 없다”고 주장함

• 위탁사도 "돈이 없다"고 주장함

결국 돈을 못 받는 상황이 생길 수 있습니다.

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과거에는 주로 이런 싸움이었습니다.

“신탁사의 책임을 제한하는 게 맞냐?”

“이런 조항 자체가 무효 아니냐?”

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이에 대해 법원은 기본적으로 이렇게 봅니다.

✔ 계약 당사자끼리 책임 범위를 정하는 것은 원칙적으로 가능하다

✔ 따라서 이런 조항 자체가 무조건 무효는 아니다

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즉, “책임한정특약의 효력 자체는 인정될 수 있다”는 것이 기본 출발점입니다.

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최근 대법원은 중요한 포인트를 하나 더 강조합니다.

“그 조항, 제대로 설명했나요?”

이게 핵심입니다.

생각해보면 당연합니다.

일반 수분양자는 보통 이렇게 이해합니다.

• “신탁사가 계약 당사자니까 책임지겠지”

• “대형 금융회사니까 안전하겠지”

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그런데 실제 계약 내용은 다릅니다.

“책임을 안 질 수도 있음”

“신탁재산이 없으면 못 받을 수도 있음”

따라서 이건 단순한 부가조항이 아니라, 계약의 위험 요소를 바꾸는 핵심 조항입니다.

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그래서 법원은 이렇게 봅니다.

✔ 수분양자가 반드시 알아야 하는 중요한 약관 내용이다

✔ 따라서 신탁사가 약관규제법에 따라 충분히 설명해야 한다

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여기서 매우 중요한 결론이 나옵니다.

설명을 제대로 하지 않았다면?

➡ 약관규제법에 따라 그 조항은 계약내용으로 인정되지 않을 수 있습니다

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쉽게 말하면:

• 계약서에 써 있어도

• 책임한정특약에 대한 설명이 없었다면

• 신탁사는 그 조항을 들고 나올 수 없습니다.

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즉, “책임 제한을 못 한다”는 결론으로 갈 수 있습니다

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✔ 이렇게 접근해야 합니다

① “책임제한조항은 중요한 약관내용이다”

② “일반인은 이런 구조를 알기 어렵다”

③ “신탁사는 이를 설명했어야 한다”

④ “그런데 설명한 증거가 없다”

따라서 “이 조항은 적용될 수 없다”

이 논리가 현재 가장 강력한 구조입니다.

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이에 대해 신탁사는 이렇게 주장할 가능성이 높습니다.

• 계약서에 명시되어 있다

• 수분양자가 확인, 서명했다

• 분양 업계에서 일반적인 구조다

하지만 최근 대법원 판결은 단순히 이것만으로는 부족하다고 판단했습니다.

핵심은 “실제로 설명했는지”입니다.

예전에는

“책임한정특약이 유효냐 무효냐”였다면,

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지금은

“분양계약 당시 이 조항을 제대로 설명했냐”로 바뀌었습니다.

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이 차이는 매우 큽니다.

왜냐하면

위 조항에 대한 설명 입증은 신탁사가 해야 하기 때문입니다.

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• 분양계약 해제는 되었는데 돈을 못 받고 있는 경우

• 신탁사가 “우리는 책임 없다”고 주장하는 경우

• 분양계약서에 신탁 관련 조항이 들어가 있는 경우

• 생활숙박시설 / 오피스텔 / 지식산업센터 분쟁

위와 같은 상황이라면 단순 계약 해제의 문제가 아니라 법적 구조 문제일 가능성이 높습니다.

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분양계약에서 신탁사는 단순한 “형식적 명의자"가 아닙니다.

경우에 따라서는 핵심 책임주체가 되기도 합니다.

다만 계약서 구조와 설명 여부에 따라 책임 범위가 크게 달라지기 때문에, 초기에 정확한 법적 검토가 무엇보다 중요합니다

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소