​조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

집합건물 하자소송에서 분양자의 의결권은 인정될까? - 대법원 2025.12.4. 선고 2025다213134 판결 분석

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집합건물에서 누수, 균열 등의 하자가 발생하면 구분소유자들이 분양자(시행사)를 상대로 하자담보책임을 추궁하는 소송이 자주 제기됩니다. 특히 규모가 큰 오피스텔이나 아파트에서는 개별 구분소유자가 각각 소송을 제기하기보다는 관리단을 통해 집단적으로 권리를 행사하는 방식이 실무에서 널리 활용됩니다.

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이때 흔히 사용되는 방식이 바로 구분소유자들이 자신의 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 관리단에 양도하고 관리단이 분양자(즉, 시행사)를 상대로 소송을 제기하는 구조입니다.

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그런데 관리단이 분양자(시행사)를 상대로 소송을 제기하기 위해서는 관리단 집회의 결의가 필요하기 때문에, 중요한 법적 쟁점이 하나 발생합니다.

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“분양자가 미분양 세대의 구분소유자인 경우에도 관리단집회에서 의결권을 행사할 수 있을까?”

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만약 분양자의 의결권을 인정한다면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

• 분양자가 미분양 세대를 다수 보유한 경우 관리단집회의 결의정족수를 사실상 봉쇄할 수 있고

• 그 결과 하자소송 자체가 불가능해지는 상황이 발생할 수 있습니다.

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이 문제에 대해 처음으로 명확한 법리를 제시한 판결이 바로 대법원 2025.12.4. 선고 2025다213134 판결입니다.

이번 글에서는 이 판결의 내용과 의미를 정리해보겠습니다.

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집합건물 하자소송에서 관리단이 분양자를 상대로 소송을 제기하는 경우, 분양자가 미분양 세대의 구분소유자라 하더라도 관리단집회 결의에서 의결권을 행사할 수 있을까요?

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이에 대해 대법원은 2025.12.4. 선고 2025다213134 판결에서 다음과 같이 판단했습니다.

- 분양자는 미분양 세대의 구분소유자로서 관리단 구성원이 된다.

- 그러나 관리단이 분양자를 상대로 하자담보책임을 추궁하는 결의에서는 이해관계가 직접 충돌한다.

- 따라서 **민법 제74조를 유추 적용하여 분양자의 의결권은 결의정족수 산정에서 제외된다.**

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즉, 집합건물 하자소송에서 **관리단이 분양자를 상대로 하는 결의에서는 분양자의 의결권이 인정되지 않는다**는 것이 대법원의 입장입니다.

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이 사건은 안동시에 있는 오피스텔에서 발생한 집합건물 하자소송입니다.

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사실관계를 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

• 건물 : 지하 3층, 지상 7층 오피스텔

• 총 세대수 : 208세대

• 사용승인 : 2016.6.30.

위 건물에 누수, 균열, 기타 구조적 하자가 발생했습니다.

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관리단은 분양자(시행사)에게 지속적으로 하자보수를 요청했지만 문제가 해결되지 않았고, 결국 소송으로 이어졌습니다.

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이 과정에서 관리단은 94세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아 분양자를 상대로 손해배상을 청구했습니다.

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하지만 중요한 사실이 하나 있었습니다.

208세대 중 68세대가 미분양 상태였고, 해당 세대는 모두 분양자 명의로 등기되어 있었습니다.

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즉, 분양자는 다음과 같은 지위를 동시에 가지고 있었습니다.

• 미분양 세대의 구분소유자

• 하자담보책임을 부담하는 분양자

바로 이 지위의 충돌이 사건의 핵심 쟁점이 되었습니다.

이 사건에서 가장 중요한 쟁점은 다음과 같습니다.

관리단이 분양자(시행사)를 상대로 하자소송을 제기하는 경우, 관리단집회의 결의에서 분양자의 의결권을 포함해야 하는가

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이 문제는 단순한 절차 문제가 아니라 소송의 가능성 자체를 좌우할 수 있는 중요한 문제입니다.

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예를 들어 분양자가 미분양 세대를 많이 보유하고 있다면 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다.

• 분양자를 의결권 산정에 포함하면 나머지 구분소유자 전원이 찬성하더라도 결의정족수를 충족하지 못하는 상황

결국 분양자가 자신을 상대로 하는 소송을 구조적으로 차단할 수 있게 되는 것입니다.

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- 1심 판단

1심 법원은 다음과 같이 판단했습니다.

• 전유부분 하자 → 구분소유자에게 귀속

• 공용부분 하자 → 지분비율에 따라 구분소유자에게 귀속

따라서 관리단은 구분소유자들로부터 채권을 양도받아 소송을 제기할 수 있다고 보았습니다.

또한 피고는 소송신탁 금지 원칙을 주장했지만 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

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- 항소심 판단

항소심에서는 새로운 쟁점이 제기되었습니다.

피고는 다음과 같이 주장했습니다.

• 관리단집회의 결의 없이 소송이 제기되었으므로 소는 부적법하여 각하되어야 한다

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이에 대해 법원은 다음과 같이 판단했습니다.

하자손해배상채권은 총유재산에 해당하므로 관리단집회의 결의가 필요하다는 점은 인정했습니다.

하지만 다음과 같은 이유로 소송은 적법하다고 판단했습니다.

• 소 제기 이후 구분소유자의 3/4 이상 서면동의 확보

• 따라서 사후적으로 결의가 추인됨

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그리고 결의정족수를 계산할 때 분양자의 의결권은 제외해야 한다고 판단했습니다.

분양자의 의결권을 인정하게 되면 분양자를 제외한 나머지 구분소유자의 의결권만으로는 하자소송을 제기할 수가 없다는 이유에서였습니다.

※ 정리

집합건물 하자소송에서 관리단이 분양자를 상대로 하자담보책임을 추궁하는 경우, 분양자가 미분양 세대의 구분소유자라 하더라도 관리단집회 결의에서는 민법 제74조의 유추적용에 따라 의결권이 인정되지 않습니다(대법원 2025다213134).

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대법원은 이 문제에 대해 처음으로 명확한 법리를 제시했습니다.

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먼저 대법원은 다음을 확인했습니다.

구분소유관계가 성립하면 → 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 성립합니다.

따라서 미분양 세대가 있는 경우 분양자도 구분소유자로서 관리단의 구성원이 됩니다.

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하지만 여기에서 중요한 법리가 등장합니다.

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민법 제74조는 다음과 같이 규정합니다.

사단법인과 어느 사원과의 관계사항을 의결하는 경우 그 사원은 의결권이 없다.

대법원은 이 규정이 비법인사단에도 유추 적용될 수 있다고 보았습니다.

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그리고 관리단과 분양자 사이의 관계를 다음과 같이 보았습니다.

• 분양자는 구분소유자의 지위

• 동시에 하자담보책임을 부담하는 자

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즉, 관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 경우 분양자는 관리단과 직접적인 이해관계가 충돌하는 당사자가 됩니다.

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따라서 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

그 근거는 민법 제74조의 유추적용입니다.

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이 판결은 집합건물 하자소송 실무에서 매우 중요한 의미를 갖습니다.

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① 분양자의 의결권 남용 방지

미분양 세대가 많은 경우 분양자가 다음과 같은 방식으로 소송을 차단할 수 있었습니다.

• 관리단집회에서 의결권 행사

• 결의정족수 미달 유도

이번 판결은 이러한 문제를 차단했습니다.

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② 관리단 하자소송의 실무 안정

그동안 실무에서는 다음과 같은 문제가 반복되었습니다.

• 관리단집회 결의 문제

• 의결권 산정 문제

• 소송의 적법성 문제

이번 판결을 통해 관리단 하자소송의 법적 구조가 상당 부분 정리되었다고 볼 수 있습니다.

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③ 집합건물 하자소송 법리의 명확화

특히 다음과 같은 법리가 명확히 정리되었습니다.

• 분양자는 관리단 구성원이다

• 그러나 하자소송 관련 결의에서는 민법 제74조를 유추 적용하여 의결권이 제한된다

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정리하면 다음과 같습니다.

집합건물에서 하자가 발생한 경우 관리단이 분양자를 상대로 하자담보책임을 추궁하는 소송이 자주 제기됩니다.

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이때 분양자가 미분양 세대의 구분소유자인 경우라도 관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하기 위한 관리단집회 결의에서는

분양자의 의결권이 인정되지 않습니다.

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대법원 2025.12.4. 선고 2025다213134 판결은 이러한 법리를 처음으로 명확하게 선언한 판결로서, 집합건물 하자소송 실무에 중요한 기준을 제시한 판례라고 평가할 수 있습니다.

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집합건물 하자 문제는

• 공용부분 하자

• 전유부분 하자

• 관리단 결의

• 채권양도 구조

등 다양한 법적 쟁점이 결합되어 있어 실제 사건에서는 매우 복잡하게 전개되는 경우가 많습니다.

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따라서 관리단 또는 구분소유자가 하자소송을 준비하는 경우에는 초기 단계에서부터 법률적 검토를 거쳐 적절한 소송 구조를 설계하는 것이 중요합니다.

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집합건물 하자소송이나 관리단 소송과 관련하여 궁금한 점이 있다면 전문가의 도움을 받아 검토해보시는 것이 좋습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

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