다가구주택 선순위 임대차보증금, 임대인이 자료를 거부하면 중개사 책임은?

다가구주택 전세계약에서 가장 중요한 문제는 무엇일까요? 바로 선순위 임대차보증금입니다.

​

전세사기 사건에서 반복적으로 등장하는 장면이 있습니다.

계약 당시에는 “문제 없다”는 설명을 들었는데, 경매가 진행되자 거액의 선순위 보증금이 드러나고, 결국 임차인이 보증금을 전혀 회수하지 못하는 상황입니다.

​

이 경우 임차인은 임대인뿐 아니라 공인중개사와 공인중개사협회를 상대로 손해배상청구를 하게 됩니다.

그렇다면, 임대인이 기존 세입자 보증금 자료 제공을 거부했다면 공인중개사는 책임을 면할 수 있을까요?

과거 유사 사건에서 공인중개사의 대표적인 항변은 다음과 같았습니다.

​

“임대인이 기존 세입자 보증금 자료를 제공하지 않으면 확인할 방법이 없다.”

​

실제로 일부 하급심에서는 임대인의 자료 제출 거부를 이유로 공인중개사의 과실을 부정한 사례도 있었습니다.

​

공인중개사가 임대인의 자료 제출 거부 사실만 고지하면 족하고, 그 이상 확인할 방법이 없다는 논리였습니다.

​

또한 주택임대차보호법 제3조의6은 임차인이 확정일자 부여 정보를 조회할 수 있도록 규정하고 있었지만,

• 계약 체결 전에는 임대인의 동의가 필요했고

• 계약 직후 임차인이 이를 적극적으로 조회하여 계약 파기 여부를 검토하는 사례도 많지 않았습니다.

​

즉, 제도는 존재했지만 전세사기를 실질적으로 예방하는 장치로 기능했다고 보기는 어려웠습니다.

​

최근 대법원은 중요한 기준을 제시했습니다.

​

대법원은 다음과 같이 판단하였습니다.

​

✔ 다가구주택의 전체 세대수, 건물 규모, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등을 종합하면 선순위 임대차보증금이 어느 정도 존재할 수 있는지 공인중개사가 대략적으로 추정하는 것은 충분히 가능하다는 것입니다.

​

✔ 따라서 공인중개사는 단순히 “임대인의 자료 제출 불응”이라고 기재하는 것에 그칠 것이 아니라, 대략적인 선순위 보증금 규모를 조사·확인하여 임차의뢰인에게 설명할 의무를 부담한다고 판시한 것입니다.

​

이 판결은 공인중개사의 설명의무 범위를 명확히 확장한 것으로 평가되며, 유사 사건에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다.

​

전세사기 사태 이후 관련 법령도 개정되었습니다.

​

(1) 임대인의 정보제시 의무

주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약 체결 시

• 확정일자 부여 정보

• 보증금 관련 사항

• 국세·지방세 납세 관련 사항

등을 임차인에게 제시해야 합니다.

​

이제는 “요청하면 보여준다”가 아니라, “계약 체결 시 반드시 제시해야 한다”는 구조로 전환되었습니다.

​

(2) 공인중개사의 확인·설명 의무 강화

개정된 공인중개사법령에 따라 중개사는

• 임차인이 확정일자 정보를 조회할 수 있다는 점

• 임대인에게 선순위 보증금 관련 정보제시 의무가 있다는 점

• 임대차계약자가 전입세대확인서를 열람할 수 있다는

등을 설명해야 합니다.

​

그리고 그 내용은 중개대상물 확인·설명서에 기재되어 문서로 남게 됩니다.

​

(3) 전입세대확인서 열람 제도

임차인 또는 임차인으로부터 위임을 받은 자는 전입세대확인서를 통해 해당 주소지에 누가 전입해 있는지는 확인할 수 있습니다.

다만 이 자료만으로는 보증금 액수나 확정일자 유무까지 확인할 수는 없습니다.

​

그 동안의 법령 개정은 임차인의 선순위 보증금 조회권을 새로 창설한 것이 아닙니다.

​

확정일자 정보 조회권 자체는 종전에도 존재했습니다.

​

이번 개정의 핵심은 임차인의 기존 권리를 실질화하기 위하여 임대인과 공인중개사의 정보제공 및 설명 의무를 강화한 것

으로 이해하는 것이 정확합니다.

​

즉, 책임 구조가 보다 명확해졌다는 의미입니다.

​

그렇다면 이제 선순위 보증금 문제는 완전히 해결되었을까요?

아직 그렇지 않습니다.

​

✔ 계약 체결 전

계약 체결 전에는 여전히 임대인의 동의 없이는 확정일자 정보를 직접 조회하기 어렵습니다.

임대인이 정보 제공을 거부하면 강제로 확인할 실효적 수단은 제한적입니다.

​

✔ 계약 체결 후

계약 체결 후에는 조회가 가능하지만, 이미 계약금이 지급된 상태입니다.

위험이 확인되면

• 잔금 지급 거절

• 계약 취소 주장

• 계약금 반환 청구

등 법적 분쟁 절차로 이어질 수 있습니다.

​

즉, 사후 확인은 가능하지만 계약 체결 전 예방 기능은 여전히 완전하지 않습니다.

​

임대인이 정보 제공을 거부했다고 해서 공인중개사의 책임이 자동으로 면제되는 것은 아닙니다.

​

앞서 대법원은 이미 공인중개사의 “대략적인 선순위 보증금 추정 의무”를 인정했습니다.

​

전입세대 현황, 세대수, 시세 등을 종합하면 위험 분석은 여전히 가능합니다.

​

따라서 사안에 따라 공인중개사의 조사·설명의무 위반이 문제될 가능성은 여전히 존재합니다.

​

한편, 임대인의 정보제시 의무와 공인중개사의 설명의무가 명문화된 이후 임대인이 정보 제공을 거부하는 상황에서 임차인이 계약을 체결하였다면, 향후 분쟁에서 임차인의 과실이 더 크게 평가될 가능성도 있습니다.

​

즉, 법은 임차인에게 문제가 되는 계약을 회피할 수 있는 기회를 보다 명확히 부여한 것으로 볼 수 있습니다.

​

선순위 임대차보증금 문제의 핵심은 계약 체결 ‘전’에 있습니다.

​

법은 임대인과 공인중개사의 의무를 강화했지만, 임대인이 협조하지 않는 경우 계약 체결 전에 모든 위험을 강제로 확인할 수 있는 구조는 아직 아닙니다.

​

따라서 선순위 보증금 정보 제공을 거부하는 계약은 단순한 형식 문제가 아니라 명확한 법적 위험 신호로 보아야 합니다.

​

다가구 전세계약을 앞두고 있다면, 계약서 서명 이전에 반드시 구조를 점검하시기 바랍니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소