​조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.

재건축 1+1 소형주택 전매금지, 종부세 중과까지 겹치면 왜 이렇게 문제가 될까

– 공유물 분할 시도마저 막힌 이유

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재건축·재개발 정비사업에서 이른바 ‘1+1 분양’을 선택한 조합원들이 최근 몇년 사이 가장 크게 체감하고 있는 부담 중 하나가 바로 소형주택 전매금지와 다주택 보유세(종부세) 중과가 동시에 작동하는 구조입니다.

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재건축·재개발 관련 자문을 진행하다 보면, 이 문제는 특정 단지에 국한된 이슈가 아니라 구조적으로 반복되는 문제라는 점이 분명해지고 있습니다.

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이 글에서는

① 소형주택 전매금지가 왜 지속적으로 문제 되어 왔는지,

② 이를 해결하기 위해 시도되었던 공유물 분할 방식이 무엇이었는지,

③ 그리고 최근 법제처 유권해석으로 그 시도마저 봉쇄된 이유를

현행 법령과 해석 흐름을 중심으로 정리해 보겠습니다.

「도시 및 주거환경정비법」 제76조 제1항 제7호 라목 단서는 재건축·재개발 정비사업에서 일정 요건을 충족하는 경우 1세대 또는 1명의 조합원이 2주택(이른바 1+1)을 공급받을 수 있도록 허용하고 있습니다.

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다만 그 중 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택에 대해서는 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매를 금지하도록 하고 있습니다.

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이 규정의 입법 취지는 비교적 명확합니다.

• 소형주택을 이용한 단기 시세차익 목적의 투기를 차단하고

• 정비사업을 통한 주택공급의 공공성을 유지하려는 것입니다.

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전매금지 제도 자체만 놓고 보면 정비사업의 성격상 충분히 이해 가능한 규제입니다.

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그러나 시간이 흐르면서 이 제도는 다른 제도와 결합되며 전혀 다른 부담을 만들어 내고 있습니다.

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현재 조합원이 놓이는 현실은 다음과 같습니다.

• 소형주택은 법률상 매매·증여 등 처분이 전면 제한되고

• 그와 동시에 2주택 보유자로 분류되어 종합부동산세 등 보유세가 중과됩니다.

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이 지점에서 많은 조합원들이 “투기를 한 것도 아닌데 왜 가장 불리한 세금 구조를 감내해야 하느냐”는 근본적인 의문을 갖게 됩니다.

✔ 투기 목적 취득 ❌

✔ 단기 매도 차익 ❌

✔ 법이 허용한 1+1 분양 선택의 결과일 뿐

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그럼에도 세제상 평가는 일반 다주택자와 동일하거나 더 불리하게 작동합니다.

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이러한 부담 구조 속에서 일부 조합원들은 공유물 분할이라는 방식을 고민하게 됩니다.

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구조는 다음과 같습니다.

• 1+1로 공급받은 주택을 공유 형태로 소유한 뒤

• 공유관계를 해소하여

• 각 주택을 각각 단독소유로 확정하는 방식입니다.

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조합원들이 이 방식을 검토했던 이유는 분명합니다.

• 제3자에게 이전하는 매매가 아니고

• 증여도 아니며

• 단지 기존 권리관계를 정리하는 내부적 조치에 불과하다고 보았기 때문입니다.

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특히,

• 전매가 불가능한 상태에서

• 장기간 다주택 보유로 인한 세금 부담을 감내해야 하는 현실 속에서

• 이 방식은 사실상 유일한 출구처럼 인식되기도 했습니다.

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이와 관련해 최근(2025. 12.) 법제처는 명확한 유권해석을 내놓았습니다.

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결론은 단순합니다.

소형주택 전매제한 기간 중 이루어지는 공유물 분할 역시 도시 및 주거환경정비법상 ‘전매’에 해당한다는 해석입니다.

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법제처는 그 근거로 다음과 같은 점들을 들고 있습니다.

• 공유물 분할은 기존의 공유지분을 소멸시키고 새로운 단독소유권을 취득하는 권리변동 행위라는 점

• 1+1 구조에서는 대형주택과 소형주택 간 경제적 가치의 비대칭이 발생할 수 있어 단순한 소유형태 변경으로 보기 어렵다는 점

• 공유물 분할을 허용할 경우 전매금지 규정을 형식적으로 우회하는 결과가 되어 입법 취지가 훼손될 우려가 있다는 점입니다.

이제 이 문제는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

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재건축 재개발 1+1 소형주택 문제의 핵심은 전매를 금지하면서 동시에 다주택 보유세를 중과하는 제도 간 충돌에 있습니다.

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그리고 최근 법제처 유권해석으로 인해, 공유물 분할이라는 현실적 시도마저 전매로 해석되면서 조합원이 선택할 수 있는 합법적 출구는 사실상 사라진 상태입니다.

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이 문제는 개별 조합원의 판단이나 도덕성의 문제가 아니라, 전매제한 제도와 조세제도가 동시에 작동하면서 발생한 구조적 충돌에 가깝습니다.

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재건축 재개발 1+1 소형주택 전매금지 문제는 오랫동안 누적되어 왔고, 최근에는 공유물 분할까지 봉쇄되면서 그 한계가 더욱 분명해졌습니다.

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이제 이 사안은 “개인이 다른 선택을 했어야 했다”는 관점이 아니라, 제도가 현실과 어떻게 충돌하고 있는지를 냉정하게 점검할 시점에 와 있습니다.

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이와 같은 문제는 정비사업 구조, 권리관계, 세제까지 함께 검토해야 하는 사안인 만큼 개별 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다.

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구체적인 판단이 필요한 경우에는 관련 법령과 최근 해석 흐름을 전제로 한 전문적인 검토가 필요합니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

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