​조정희, 최정환 변호사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 발생하는 관리단 운영, 관리비 분쟁, 하자 소송, 전유부분 및 공용부분 관련 갈등, 입주자대표회의 대표권 분쟁 등 다양한 법적 문제를 해결하고 있습니다.

최저가 업체가 나왔는데 입대의가 계약을 보류하면, 왜 어떤 경우엔 손해배상이고 어떤 경우엔 아닐까요?

― ‘낙찰자 결정’의 중요성과 최근 판례가 갈린 진짜 이유

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공동주택 공사업체 입찰을 진행하다 보면 입주자대표회의 관계자분들로부터 가장 자주 듣는 질문이 있습니다.

최근 선고된 두 개의 판결은 이 질문에 대해 정반대의 결론을 내렸습니다.

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두 사건 모두

• 최저가로 입찰한 공사업체가 있었고

• 입주자대표회의는 본계약 체결을 보류했습니다.

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그런데

• 한 사건에서는 입주자대표회의가 손해배상 책임을 졌고

• 다른 사건에서는 아무 책임도 지지 않았습니다.

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이 차이는 재판부 성향이나 우연이 아니라, 입주자대표회의가 ‘어떻게 계약 체결을 보류했는지’에 달려 있었습니다.

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먼저, 법원이 보는 기본 구조부터 정리할 필요가 있습니다.

공동주택 공사 입찰에서 법원은 일반적으로 다음과 같이 봅니다.

• 입찰 공고 → 청약의 유인

• 공사업체의 입찰 → 청약

• 낙찰자 결정 → 본계약 체결을 전제로 한 예약관계 성립

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즉, ‘낙찰자 결정’은 단순히 “1등을 뽑았다”는 의미가 아니라, 특정 업체와 본계약을 체결하겠다는 법적 약속에 해당합니다.

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(1) 본계약 체결의무

낙찰자 결정으로 예약관계가 성립하면, 입주자대표회의는 본계약을 체결할 의무를 부담합니다.

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(2) 본계약 체결 거절 = 채무불이행

정당한 사유 없이 본계약 체결을 거절하거나 무기한 미루는 경우, 이는 예약계약에 따른 채무불이행으로 평가될 수 있습니다.

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(3) 손해배상의 범위

중요한 점은 손해배상의 범위입니다.

이 경우 문제 되는 손해는 단순한 준비비용(신뢰이익)이 아니라 이행이익 상실 상당의 손해까지 포함될 수 있습니다.

그래서 법원은 ‘낙찰자 결정이 있었는지’ 여부를 매우 엄격하게 판단합니다.

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최근 선고된 두 사건을 보면, 표면적인 상황은 매우 유사합니다.

• 두 사건 모두 최저가 입찰 업체가 있었고

• 입주자대표회의는 계약 체결을 보류했으며

• 본계약은 체결되지 않았습니다.

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• 또한 두 사건 모두 입주자대표회의의 형식적인 ‘낙찰자 결정 결의서’는 없었고

• 공사업체는 공동주택관리시스템(k-apt)을 통해 낙찰 통보를 받았습니다.

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그럼에도 결론은 갈렸습니다.

이유는 사실관계에 있었습니다.

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이 사건에서 법원이 주목한 점은 ‘결의서 유무’가 아니었습니다.

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법원은 다음과 같은 사후 정황을 종합했습니다.

• 낙찰 통보 이후 계약서 초안 전달

• 계약 체결을 전제로 한 서류 요청

• 계약 일정 조율

• 입주자대표회의가 “계약을 하지 않겠다”가 아니라 “단지 일정이 연기됐다”는 태도를 보였다는 점

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법원은 이를 이렇게 평가합니다.

「비록 형식적인 낙찰자 결정 결의는 없었더라도, 입주자대표회의가 외부적으로는 ‘이미 이 업체와 계약할 것처럼 행동했다’」는 것입니다.

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그 결과, 법원은 이 상태를 ‘사실상 낙찰자 확정’으로 보았고,

본계약 체결 거절을 채무불이행으로 판단하여 입주자대표회의의 손해배상 책임을 인정했습니다.

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반면, 다른 판결에서는 전혀 다른 사실관계가 존재했습니다.

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• 입주자대표회의가 먼저 “낙찰자 결정을 보류한다”는 의결을 명확히 했고

• 계약서 초안 제공 ❌

• 계약 일정 논의 ❌

• 계약 체결을 전제로 한 외부 행동 ❌

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또한, K-apt 낙찰 통보는 있었지만,

법원은 이를 입주자대표회의의 확정적 의사 표시가 아닌, 실무자의 독단적 입력 또는 절차상 혼선으로 보았습니다.

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그래서 법원은

• 낙찰자 결정 ❌

• 예약관계 성립 ❌

• 본계약 체결의무 ❌

• 손해배상 책임 ❌

이라는 결론에 이르렀습니다.

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두 판결을 관통하는 기준은 명확합니다.

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예약관계를 전제로 한 손해배상책임은 ‘k-apt를 통한 형식적인 낙찰 통보가 있었는지’가 아니라 ‘그 이후 입주자대표회의가 어떻게 행동했는지’에 따라 갈립니다.

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정리하면,

• ❌ 계약서를 안 썼다고 안전한 것이 아니고

• ❌ 결의서가 없다고 책임이 면제되는 것도 아닙니다.

• ✅ 외부적으로 계약 확정처럼 보이는 행동이 있었는지가 핵심입니다.

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그렇다면, 입주자대표회의는 어떻게 해야 불필요한 손해배상 책임을 피할 수 있을까요?

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최근 판례를 기준으로 보면, 다음 세 가지가 핵심입니다.

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① ‘낙찰자 결정을 보류한다’는 메시지를 명확히 유지할 것

• 내부 회의뿐 아니라

• 공사업체, 관리소장, 시스템 입력까지

• 모두 같은 메시지여야 합니다.

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② 계약 체결을 전제로 한 행동을 하지 말 것

• 계약서 초안 전달

• “조만간 계약하자”, “조금만 기다려 달라”는 표현

이런 행동은 법원에서 사실상 낙찰자 확정으로 해석됩니다.

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③ 관리소장·실무자의 단독 행위를 방치하지 말 것

공동주택관리시스템 입력, 낙찰 통보 메시지 등은 입주자대표회의의 공식 의사로 오해되기 쉽습니다.

이 지점에서 대부분의 분쟁이 시작됩니다.

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공동주택 공사 입찰에서 입주자대표회의의 법적 책임은 결과가 아니라 과정에서 결정됩니다.

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같은 ‘계약 보류’라도

• 어떤 경우에는 수천만 원의 손해배상 책임이 되고

• 어떤 경우에는 아무 책임도 발생하지 않습니다.

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그 차이는 입찰 이후의 말 한마디, 행동 하나에서 갈립니다.

입찰 단계에서부터 법적 리스크를 관리하지 않으면, 사소한 절차상의 실수가 큰 손해배상 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소