최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

여의도 신일 해피트리앤 오피스텔 분양과 관련하여, 영등포구청장이 2026. 1. 7. 「건축물의 분양에 관한 법률」 위반을 이유로 시정명령을 공표했습니다.

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이번 시정명령은 단순한 행정지도가 아니라, 최근 대법원 판결 흐름상 ‘분양계약 해제의 직접적인 근거’가 될 수 있다는 점에서 매우 중요한 의미를 가집니다.

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영등포구청장은 위 오피스텔 분양광고의 내용이 당초 수리된 분양신고 내용과 다르게 게시되었다는 이유로 건분법 제9조 제1항에 따라 시정명령을 공표했습니다 .

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✔ 확인된 주요 위반사항

• 청약신청금 입금계좌가 분양신고 내용과 상이

• 계약금·분양금 납부계좌가 분양신고 내용과 상이

• 계약체결일자, 환불신청기간이 분양신고 내용과 다르게 안내

• 관리형 토지신탁 관련 내용이 신고 내용과 다른 방식으로 게시 등

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위 정보는 수분양자의 계약 여부 판단에 직접적인 영향을 미치는 핵심 필수정보에 해당할 수 있습니다.

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중요한 점은 건분법 제9조 제1항에 따른 시정명령이 행정청의 재량행위가 아니라 '기속행위’라는 점입니다.

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즉,

• 분양광고가 분양신고의 내용과 다르거나

• 분양광고에 법정 필수기재사항이 누락된 사실이 확인되면

행정청은 반드시 시정명령을 ‘내려야만’ 합니다.

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실무상 이 위반 사실은 대부분 수분양자들의 민원 제기를 통해 확인되는 경우가 많습니다.

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최근 대법원 판결은 다음과 같은 기준을 제시하고 있습니다.

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실제로 건축물분양법이 적용되는 다수의 분양계약서에는

• ‘시정명령 발생 시 수분양자의 분양계약 해제권’이 명시되어 있고

• 위 해제가 인정될 경우 이미 납부한 분양대금 전액 반환 + 약정 위약금 청구까지 가능한 구조입니다.

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따라서 시정명령은 단순한 정정 요구가 아니라, 분양사업자에게는 가장 부담이 큰 법적 리스크에 해당합니다.

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건분법 시정명령이 내려지면, 시행사·신탁사는 통상 다음과 같은 대응을 합니다.

• 시정명령 취소를 구하는 행정소송 제기

• 시정명령 효력을 멈추기 위한 집행정지 신청

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그러나,

• 집행정지가 인용되었다고 해서 곧바로 분양해제까지 막을 수 있는 것은 아니고

• 행정소송이 진행 중이라는 사정만으로 이미 발생한 수분양자의 해제권이 소멸되는 것도 아닙니다.

결국 행정소송의 진행 상황, 시정명령의 위반 내용, 분양계약서 문구를 종합적으로 검토한 전략적 대응이 필수적입니다.

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실무에서 종종 오해되는 부분이 하나 있습니다.

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건축물분양법 위반 사유가 존재한다는 주장만으로, 그 자체로 곧바로 분양계약 해제로 이어지는 것은 아닙니다.

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즉,

• 분양광고가 분양신고 내용과 다르다거나

• 법정 필수기재사항이 누락되었다는 사정이 있다고 하더라도

그 사유만을 들어 바로 분양해제 소송을 제기하는 것은 위험할 수 있습니다.

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분양해제 사유로서 결정적인 의미를 가지는 것은 ‘위반 사유 자체’가 아니라 그 위반 사유를 근거로 행정청이 실제로 시정명령을 발령·공표하였는지 여부입니다.

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따라서 실무에서는

1️⃣ 단순히 위반 사유를 소송에서 주장하는 데 그칠 것이 아니라

2️⃣ 민원 제기 등을 통해 행정청으로부터 시정명령을 이끌어낸 뒤

3️⃣ 그 시정명령을 근거로 분양계약의 약정해제권을 행사하는 방식이

가장 안정적인 전략으로 평가됩니다.

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이 점을 간과한 채 시정명령 없이 곧바로 분양해제 소송을 제기할 경우 법원은 아직 분양해제 사유가 발생하지 않았다고 판단할 위험이 있습니다.

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건축물분양법 위반에 따른 시정명령은 이제 형식적인 행정절차에 그치지 않고, 분양계약의 존부를 실질적으로 좌우하는 핵심 쟁점이 되었습니다.

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특히,

• 시정명령 민원절차 누락

• 행정소송을 오해한 대응

• 분양계약서 조항에 대한 검토 누락 등은

향후 소송에서 회복하기 어려운 불이익으로 이어질 위험이 큽니다.

시정명령이 공표된 현장이라면, 반드시 전문가와 함께 전략적으로 검토할 필요가 있습니다.

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최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소