최근 정부의 부동산 대책으로 서울 전 지역과 수도권 주요 지역이 투기과열지구로 지정되면서, 의외의 곳에서 큰 혼란이 발생하고 있습니다. 바로 지역주택조합(지주택) 조합원 지위 양도, 즉 분양권 매매 계약을 이미 체결한 사람들입니다.

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“이미 계약을 체결했는데 왜 갑자기 조합원 지위를 인정받지 못하나요?"

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실제 현장에서는 입주를 불과 몇 달 앞두고도 ‘입주 불가’ 통보를 받은 사례까지 등장하고 있습니다.

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주택법에 따르면 지역주택조합의 조합원은 사업계획 승인 이후 ‘입주자로 선정된 지위’, 즉 분양권을 양도할 수 있고 이에 따라 조합원 변경도 가능합니다.

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문제는 투기과열지구에서 공급되는 주택(분양권)의 전매가 금지된다는 점에서 시작됐습니다.

주택법 및 시행령에 따르면,

• 투기과열지구에서 공급되는 주택(분양권 포함)은

• 전매, 양도가 원칙적으로 금지됩니다.

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그리고 재건축 재개발과 달리 지주택에는 예외 규정도 없습니다.

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✔ 재건축·재개발(도시정비법)에는 ‘투기과열지구 지정 전 계약 + 지정일부터 일정 기간 내 신고 시 조합원 승계 허용’이라는 예외 규정이 있지만(다른 포스팅에서 설명드린 바 있습니다, 아래 링크 참조),

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✔ 지역주택조합은 주택법 적용 대상이어서 그런 예외가 존재하지 않습니다.

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이 차이가 이번 사태의 핵심입니다.​

이번 혼란의 결정적 원인은 ‘양도 시점’을 어디로 보느냐입니다.

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국토교통부의 입장은 명확합니다.

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즉,

• 투기과열지구 지정 전에 계약만 체결하고

• 투기과열지구 지정 후에 잔금이 지급된 경우

조합원 지위 양도가 인정되지 않는다는 입장입니다.

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이로 인해,

• 지정 전 계약을 체결했음에도

• 지정 시점까지 잔금을 치르지 못한 경우

• 조합원 지위 승계가 전면 부인되는 사례가 속출하고 있습니다.

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최근 매일경제 보도에 따르면, 서울 동작구의 한 지역주택조합에서는

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• 10월 15일 대책 이전 계약 체결

• 부동산거래신고까지 완료

• 그러나 잔금 지급이 규제 이후

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라는 이유로 조합원 지위 승계가 불허되었습니다.

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입주를 불과 2개월 앞둔 실수요자들이 “길거리로 나앉게 생겼다”고 호소하는 상황까지 발생했습니다

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이 같은 혼란이 커지자, 국토교통부는 공식 보도설명자료를 통해 다음과 같이 밝혔습니다.

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• 투기과열지구 지정 이전 정상적으로 조합원 지위양도 계약을 체결한 선의의 계약자에 대한 구제방안을 신속히 마련하겠다.

• 관련 규정 개정도 적극 검토하겠다.

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⚠️ 다만, 아직 구체적인 기준, 적용 시점, 소급 여부는 확정되지 않았습니다.

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그 결과 일선 현장에서는 불확실성 속에 혼란이 계속되고 있습니다.

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만약 지역주택조합 분양권 거래와 관련해 이번 사안에 해당될 가능성이 있다면,

• 계약 체결일

• 잔금 지급일

• 투기과열지구 지정일

• 향후 구제방안 적용 가능성

을 정확히 구분해 검토해야 합니다.

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표면적으로는 비슷해 보여도 시점 차이 하나로 법적 결론이 달라질 수 있는 사안입니다.

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구제방안이 마련되기 전까지는 일률적인 결론을 내리기보다 개별 사안별로 신중한 법률 검토가 반드시 필요한 국면입니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소