정부의 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

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그 결과 수도권 인구 중 상당수가 토지거래허가구역 내에서 아파트를 보유하거나 매매를 검토하는 상황이 되었습니다.

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토지거래허가구역 제도는 원래 개발 예정 토지에 대한 투기수요를 차단하기 위한 제도입니다.

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하지만 최근에는 아파트 가격 급등을 억제하기 위한 수요 억제 수단으로 그 활용 범위가 크게 확대되고 있습니다.

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문제는 과거처럼 일부 재건축·재개발 예정지 등에 한정하지 않고 서울 전역과 경기 주요 지역에 광범위하게 적용되면서 실무상 매매 분쟁이 급증하고 있다는 점입니다.

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실제 상담 과정에서 가장 많이 나오는 질문은 다음과 같습니다.

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• 허가 없이 매매계약을 체결하면 계약은 무효인가?

• 상대방이 토지거래허가 신청을 거부하면 어떻게 해야 하나?

• 허가 무산 시 이미 지급한 계약금은 돌려받을 수 있는가?

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이 글에서는 토지거래허가구역 내 아파트 매매 시 반드시 점검해야 할 핵심 쟁점을 실무 기준으로 정리해드립니다.

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토지거래허가구역 내에서 **토지거래허가 없이 체결된 매매계약은 ‘유동적 무효’**에 해당합니다.

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이는,

• 계약 체결 당시 곧바로 확정적 무효가 되는 것은 아니지만

• 추후 허가를 받지 못하면 최종적으로 무효로 확정되는 구조입니다.

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여기서 중요한 점은 매도인과 매수인 모두 토지거래허가 신청에 협력할 의무를 부담한다는 점입니다.

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따라서,

• 상대방이 정당한 이유 없이 허가 신청에 협조하지 않는 경우 → 계약상 협력의무 위반이 문제될 수 있고,

• 이를 대비해 약정한 위약금 조항 역시 원칙적으로 유효합니다.

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실무상 이 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되며, 다만 금액이 과도한 경우에는 법원이 직권으로 감액할 수 있습니다.

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상대방이 토지거래허가 신청에 대한 협력의무를 이행하지 않는 경우 실무에서는 위약금으로 정리되는 사례가 많습니다.

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그러나 경우에 따라서는,

• 소송을 통해 협력의무의 이행을 청구할 수 있습니다.

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위 소송에서 승소하면 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아 매매계약을 최종적으로 유효하게 만들 수 있습니다.

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상대방의 채무불이행을 위약금으로 정리할지, 아니면 위와 같은 소송을 거쳐 매매계약에 효력을 부여할지는 매매 목적물의 시세와 부동산 시장 상황, 각종 규제와 자금 상황 등을 고려하여 신중하게 판단하셔야 합니다.

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토지거래허가를 받은 경우 당초 유동적 무효 상태였던 매매계약은 최종적으로 유효하게 되기 때문에 이미 계약금이 지급된 상황에서 위 매매계약을 해제하기 위해서는 통상 계약금 상당액을 상대방에게 배상해야 합니다.

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아직 토지거래허가를 받지 못해 매매계약이 유동적 무효 상태에 있는 단계에서는 이미 지급한 계약금에 대해 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.

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그러나 쌍방 귀책사유 없는 사정으로

• 토지거래허가가 최종적으로 거부되거나

• 허가를 받을 수 없음이 확정되어

• 매매계약이 확정적으로 무효가 된 경우에는

기 지급한 계약금에 대한 부당이득반환청구가 가능합니다.

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다만,

• 매도인과 매수인 사이에

• 계약금 반환과 관련한 별도의 합의가 존재한다면,

• 그 합의 내용이 우선 적용됩니다.

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실무에서는 계약서 문구 하나, 특약 조항 한 줄로 결과가 완전히 달라지는 사례가 적지 않습니다.

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참고로 매매 당사자 어느 일방의 귀책사유로 토지거래허가가 무산된 경우에는 앞서 말씀드렸듯이 위약금, 협력의무 이행 소송 등 문제로 이어집니다.

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토지거래허가구역 내 아파트 매매는 단순한 사인 간 매매계약이 아니라, 행정허가를 전제로 한 조건부 계약 구조를 갖습니다.

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따라서,

• 허가 신청 협력의무의 범위

• 위약금 조항의 유효성

• 계약 이행과 해제 중 어느 쪽이 유리한지

• 허가 무산 시 계약금 반환 구조

를 정확히 이해하지 못한 상태에서 계약을 체결하거나 분쟁에 대응하면, 나중에는 되돌릴 수 없는 선택을 하게 되는 경우도 적지 않습니다.

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실제 분쟁은 대부분 계약 체결 직후 또는 허가 신청 단계에서의 판단 미스로 시작됩니다.

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토지거래허가구역 내 아파트 매매를 앞두고 있거나, 이미 분쟁이 발생한 상황이라면 초기 단계에서부터 계약 구조와 선택지를 정확히 점검해볼 필요가 있습니다.

최정환 변호사

대한변호사협회 건설 재건축 재개발 전문 등록

한국부동산원 정비사업 자문위원

강남구 재건축드림지원TF 자문위원

종로구 집합건물 관리감독 지원단 법률 분야

정비사업전문관리사, 집합건물관리사, 리모델링사업관리사 자격

주요 승소사례

- 용인, 가평, 천안, 청주 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소

조정희 변호사

연세대학교 법학과

연세대학교 법학전문대학원 졸업(2015년)

대한변호사협회 부동산·형사 전문 등록

대한변호사협회 대변인(제53대)

대한변호사협회 우수변호사상(제31회)

사당인정소규모재건축정비사업조합 자문변호사

주요 승소사례

- 부산 해운대 생숙, 안산 반달섬 생숙 등 분양계약 취소 승소

- 부산 사상구 생숙, 속초 생숙 등 분양계약 해제 승소

- 청주, 용인, 가평, 천안 등 주요 민간임대 현장 탈퇴 환불 소송 승소